離婚前の家の名義変更

主人名義の住宅ローン完済のマンションに住んでいますが、この度主人が原因で離婚になりそうです。家は私にくれると口ではいいますが、先日黙って家の査定に出していたので売り飛ばされないか一抹の不安を感じます。急いで名義変更をしてもらうのがいいのでしょうが、財産分与は離婚成立後という情報を見まして、素人にはこのあたりどのように知識を持っておけばいいかわかりません。

売り飛ばされないためには、離婚前に名義変更してもらいたいですが、贈与税がかかるなど問題点がありますでしょうか？他、何でもいいので注意点があれば教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/12/19 13:07

＞離婚前に名義変更してもらいたい…

既に離婚話がかなり深く進行中なのなら、結果として前後逆になったとしても、離婚に伴う財産分与と認められるでしょう。
そのためには、日記でも付けて離婚話がいつ頃出始め、どのようなやりとりを経て離婚に至ったかを記録しておくことが肝要です。

なお、あなたがたが 20年を経ての熟年離婚なら、よほどの豪邸をもらうでない限り、贈与税の懸念は無用です。
申告するだけで済みます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

とても具体的で的確なアドバイス、感謝いたします。リンク、大変助かりました。20年を超えていますので、配偶者控除の対象で贈与税もかからないケースに該当するかと。そして記録をつけます。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2020/12/19 14:43

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2020/12/26 01:09

とりあえずはあなた名義の仮登記をして勝手に売却されないようにしておき，離婚が成立したときには財産分与でマンションをもらい，仮登記は抹消するという方法が考えられます。

ロ－ンを完済し抵当権が抹消されている状態であれば，そのマンションはいつでも所有者の好きなタイミングで売却できる状態にあると言えます。
査定をしたもらったのはあなたへの財産分与のための評価を知るためだという言い訳もできそうではありますが，単純に，離婚をするなら売り払ってしまえと考えている可能性も否定できません。売却代金から財産分与額を受け取るという考えもありますが，現金は隠せるものでもありますので，隠すことができずまた離婚後の住居の確保のためにも，マンションのままであったほうがいいかもしれません。

あなたにくれるというのが本当であるなら，現時点で贈与してもらってもよくはありますが，そうすると贈与税の問題が生じてしまいます。「くれる」というのが絶対に確実であるならば離婚時の財産分与でもいいのですが，なんとなく不安でもありますよね。
そこで，「離婚したら贈与する」という停止条件付き贈与契約を締結し，その仮登記をして権利を保全しておくという手法が考えられます。「くれる」のが本当であれば仮登記をしたって問題はないはずですからね。仮登記なんて嫌だと言うのであれば「くれる」というのも嘘かもしれないという確認にもなります。

贈与契約による所有権移転仮登記では，仮登記でありながら贈与自体は効力が生じているということになってしまい，贈与税が発生してしまいます。そこで「離婚が成立したら贈与する」という条件付き贈与契約にしておけば，契約はあっても贈与自体はまだ効果が生じておらず，条件が不成就になれば贈与はなかったことになるので，仮登記をしようと贈与税は発生しないはずです。

で，離婚成立時の財産分与では贈与税の問題は起きません。財産分与でもらったので条件付き贈与契約は失効ということで，財産分与を原因とする所有権移転登記と同時に，仮登記した贈与契約は解除するなりして抹消（混同による消滅でもいいとは思う）すれば，そのマンションは無事にあなたのものになるわけです。
ネックとしては仮登記の費用がかかる（贈与の登記の半分ぐらいはかかる）ことですが，それは権利保全のためです。しなければ売却されてしまうかもしれないリスクにおびえて過ごすことになるだけです。

なお，離婚前の財産分与の協議は，離婚を条件としたものとして有効であると考えられますが，離婚成立前の財産分与の登記は民法768条の規定から受理されないはずです。同条1項の「離婚を”した”者」という表現から仮登記をすることもできないはずなので，財産分与を原因にするなら離婚成立まで登記は無理と考えるべきでしょう。

この回答へのお礼

詳細な解説、ありがとうございます。名義の仮登記という手があるのですね。大変助かります。
ただ、我々は２０年以上も経過した熟年夫婦でして、前の回答者の方が20年を経ての熟年離婚なら、配偶者控除により贈与税なく家をもらえるという情報を授けてくださりましたので、弁護士さんにも相談して事をすすめていきたいと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2020/12/26 22:48