不動産の購入について

Question

はじめまして。質問失礼します。

資産1300万（現金）
都内多摩エリア在住
戸建検討エリアは多摩エリア
予算（土地代込）5000～6000万
購入時期は2021年10月までを予定
※子供の入学、入園に備えて

祖父、実母の両名より戸建購入に関わる全額費用を援助していただけることになりましたが、様々な制度（贈与税の基礎控除や住宅取得等資金の贈与の特例、相続時精算課税制度等）、があり、どのような制度を利用すれば得策なのかがわかりません。

贈与については祖父は全額キャッシュで支払うと提案してくれています。
祖父1人の贈与では法律的に難しかったり膨大な税金がかかる場合は母と二分にして贈与するという方法もあると提案してくれています。母も全額キャッシュで支払う事は可能との事です。

贈与後の祖父、実母の財産等については、祖父は資産家のため孫の私が到底把握できない程の財産があります。

実母の財産は持家の他に駅前一等地に土地有り、現金はわかりませんが祖父の遺言書で祖父亡き後は兄弟で割り振られた相続があります。

祖父はもう90才であり、余生で使えるお金も限りがあるとのこと。世話になった孫（私）の家族のために使いたいと申し出てくれました。

また、最初は援助の話が無かったので、4000万前後の建売分譲住宅を検討してましたが、上記の予算でしたら注文住宅も可能の範囲でしょうか？広さは床平米90㎡以上が理想です。
どなたかご教授いただけたら大変助かります。

hata。79 · Accepted Answer

No2さまへの補足コメントに横から述べさせていただきます。NO３回答とは主旨が違うの別回答です。

「相続税精算課税制度は、現在の贈与税としてではなく、祖父死亡時に相続税として精算される訳ですね。」
ご理解のとおりです。

「手続きは済ませているから親族ともトラブルにはならないとのことですね。」
なる可能性ありです。NO３回答に既述。

「祖父がお金を貸すという形で手続きは出来ないか」
これは止めた方がいいですね。
返済方法をどうするのか、担保があるか、保証人はあるか、金利はいくらかなど「まったくの第三者に金を貸すさいなら、当然に約束する事」が記載してないと、仮に返済をしていても、まっとうな金銭消費貸借契約書とは税務署長は否定してきます。
貸す人が８０歳で「２０年間で返済する」金を通常では貸出しないでしょう。業務として金を貸してる者なら別です。

「親族との金銭消費貸借契約」なら「金銭消費貸借を仮装した贈与」と認定され、贈与税本税に重加算税まで負担するはめになります。

このアイデアを税理士が出してるというなら、いざの時に税理士の指示で行ったと逃げることができますが、そもそも、まっとうな税理士なら「やめておけ」というはずです。調査に耐えられないからです。

税務当局からは「みえみえのやり方」ですし、当事者の預金通帳を調査すれば金の流れが明白にわかってしまう悪手です。

pooh2016 · Answer

>その際、書面を残し、毎月祖父の口座に入金してくれれば大丈夫、
>その振り込んだお金は、先に手渡して渡しといてもいいし、振り込
>んでもらったお金を定期的に私に返すという形でもいいと言ってく
>れています。このやり方は難しいでしょうか？何度も質問ばかりで
>申し訳ございません。

これは明らかな脱税行為です。脱税の指南はできません。
バレなきゃＯＫという考えであれば、何でもできます。

hata。79 · Answer

住宅の所有権を、贈与を受けた額にて按分して共有持ち分にするのが、最も手っ取り早く、贈与税問題が出ません。
しかし、これは「贈与する人」が今後お亡くなりになった際に、相続税の心配をしなくても良いほどの方の場合です。
贈与する人が資産家で今後亡くなったときに相続税発生の心配をしなくてはいけなようなケースでは、冒頭のように共有持ち分で所有権登記をしておく方法は、相続時に揉める原因を作るだけです。

相続時精算課税の選択という方法がありますが、これは「税」の事だけ考えて選択してはなりません。
専門家である税理士に相談してから選択してください。
ネットで無料情報を得て相続贈与税に関する適切な節税ができるとお考えになっているなら「やめたほうがいいよ」とアドバイスしておきます。

相続時精算課税を選択すると相続発生時には申告書にその財産を載せる事になります。
すると税とは関係ない問題が発生することがあります。
「なに？誰々は生前に父から贈与を受けていたの？私は聞いてないし了解もしてない」と他の相続人が言い出すのです。
そもそも被相続人が誰に自分の物を贈与するかなどは、相続人になる人に了解を得る必要がないのですが、他の相続人が「相続分が減った」と言い出すのです。
法律論で「あなたの主張は通りません」と言えるわけですが、さて、相続人のうち、一人でも「わたしぁ聞いてない。筋が違うと思う。ハンコは押さない」と言い出す人が出ると、これは税法の問題ではありません。
遺産分割協議そのものができない、という状況になります。

国税庁説明では、このような事は述べてません。「知ったことではない」です。そして相続時精算課税は「一度選択すると撤回できない」という難儀な面を持ちます。
「間違えて選択してしまったから、追徴金は払うから撤回させてくれ」は通用しません。無視です。

他にもありますが、とにかく「相続時精算課税を選択すると、贈与税がかからんじゃんね」と安易に選択すると、後々「しまったぁ」となりかねませんし、実際に「しまった～」という声が上がってます。
なんとかならないかと言われても、なんともできない制度です。

くどいですが、専門家（税理士）に必ずアドバイスを受けられることを御杖します。
なお、業務上司法書士も制度を知ってますが、司法書士は税の専門家ではありません。「経験があるから知ってますよ」と言われても司法書士のアドバイスは「お聞きしておきます」程度にすべきです。

pooh2016 · Answer

>住宅取得等資金の贈与の特例というのは、受け取る側の上限合計額
>ということでしょうか？
そういうことです。受け取る側１人1200万円です。

>母の兄弟達に私への相続税精算課税制度は知られてしまうのでしょうか？
贈与時は分かりませんが、お祖父さんが亡くなられたときに、その分が相続財産に合算されますので、そういうことになります。
ただし、この制度を利用していますので、制度を利用した贈与を兄弟から「返せ」と言われることは無いです。あくまで贈与は完了していますから。

>2割増しになるというのは具体的にどういった事でしょうか？
相続時に相続する財産にかかる税金のうち、あなたが貰った分の税金が２割増になります。これはあなたが法定相続人ではないからです。
お母さんからもらう分は、あなたが法定相続人なので、2割増しにはなりません。

>2500万以下なら死亡後も非課税になるという解釈
そうではなく、「死亡時に相続財産に加算しますので、贈与課税は課税しないでください」ということを税務署に申告することです。贈与税は相続税に比べ高額なので、一部を相続税に振り替えてもいいという特例です。

先の回答に間違いがありましたので訂正します。
（誤）税額が最も小さくなるの方法は、お祖父さん名義で家を建てて、贈与を受ける方法です。

（正）税額が最も小さくなるの方法は、お祖父さん名義で家を建てて、相続を受ける方法です。

pooh2016 · Answer

方法としては、
住宅取得等資金の贈与の特例で省エネ住宅で1200万円（3月までなら1500万円）＋相続時精算課税制度で5000万円（祖父2500万円＋母2500万円）
合計6200万円まで贈与を受けることが可能です。この場合は自己資金が温存できます。
お母さんが60歳未満の場合は相続時精算課税制度が使えませんので、母1200万円、祖父2500万円となります。

ただし、相続税精算課税制度はお祖父さん、お母さんが亡くなった時に課税されますので、ご注意ください。お祖父さんの分は２割増しとなります。

税額が最も小さくなるの方法は、お祖父さん名義で家を建てて、贈与を受ける方法です。現金での相続に比べ、不動産の場合は評価額が大幅に下がります。ただし、この場合は遺言が無い場合、他の相続人ともめる可能性があります。

不動産の購入について

No2さまへの補足コメントに横から述べさせていただきます。

>その際、書面を残し、毎月祖父の口座に入金してくれれば大丈夫、

住宅の所有権を、贈与を受けた額にて按分して共有持ち分にするのが、最も手っ取り早く、贈与税問題が出ません。

>住宅取得等資金の贈与の特例というのは、受け取る側の上限合計額

方法としては、

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