土地有効活用

大手コンビニから土地（山梨）を貸してほしい
との話があります　20年契約

どのようなリスクがありますか？
契約時チェックすべき事項は？

教えてください

No.1 ベストアンサー 回答者： MK1 回答日時： 2005/02/22 14:50

なかなか回答が上がってこないようですが、原因は質問内容が絞れていないので、回答の幅が広すぎて、簡単に回答できないためです。

なお、専門家ではないので、以下の私の回答は参考としてください。


＞大手コンビニから土地（山梨）を貸してほしい
通常、こうした契約には、大手コンビニの場合、本社あるいは地元の支社や系列会社の開発担当者が当たり、不動産業者と行なうと思います。
注意点は、契約まではそのコンビニ資本担当者が行なうが、契約主体は地元の別会社ということがあります。つまり有名コンビニの信用で貸借交渉しますが、実際に借りるのは別というわけです。だから、相手が大手だから大丈夫だろう、と思うのは判断の間違いです。なぜそうなるかというと、借地法の問題があるからです。

＞20年契約
いろいろなケースについて答える紙面はないので、一点に絞ります。もし、これが違ったらむしろ参考にしないでください。
20年とは、事業用借地権（事業用定期借地権）のこととみました。それについて説明します。借地法は、法成立の経緯から借地人（借りる人）に有利になるように契約されるようになっています。そのため、今度は貸し手が貸すことを嫌うようになり、利用されない土地が多くなったため、欧米型の定期借地権が儲けられました。そのうちの一つに10～20年の範囲でできる上記の事業用借地権があります。
借地の最大の問題は、契約更新時に借地人に有利になっている点で、この事業用借地権はその点を自動更新されずにかならず地主に返還されることを法的に保証したことに特徴があります。しかし、これにもいくつかの注意点があります。
この事業用借地権契約では例えば借り手（借地人）の事業がうまくいかないとき、閉店しても借地人は地代を契約年数まで払わなければいけません。つまり、だから借り手が大手なら安心というわけです。しかし、ここで注意が必要です。もし、借地人の契約者地元の知らない会社なら、事業がうまくいかないとき倒産して、コンビニの本社に掛け合っても相手にされません。そういう例はたくさんあります。
その手に乗らないためには、「コンビニ本社との直接契約ならします」と言い張ることです。相手は貴方を説得し、できなければ多分契約をあきらめることになるでしょう。本当に必要な店舗ならその条件ものむかもしれません。かなり稀です。
後は、土壇場になって、そのコンビニを一緒に経営しませんか、と言って来ることです。相手はそれが本当の目的です。結局貴方が借り手と経営責任を分担しますから、地代はないに等しいでしょう。うまくいかなければ、様々な借金が貴方にかかってきます。
もう一つは、事業用借地権の場合、現状渡しは不利です。もし契約した場合、土地が建物が立つばかりの更地なら問題ないですが、現在何かが建っていたら、あるいは樹木、塀があったら、貴方が自費で撤去し、更地を準備することです。その費用を契約時に入る保証金に組み入れておかないと、却って契約で出費することになります。保証金を20年後に返せばいいから、と遣ってしまうと、後で泣くことになります。
あとは、地代ですからびっくりするくらい安い金額です。また、契約期間中は地代を滞納しない限り、借り手のほうに権利がありますから、貴方が土地を別に使おうとしても難しくなります。
まだありますが、致命的な問題になる点だけとりあえず挙げました。あとは、「定期借地権」「事業用借地権」の本を買って精読してください。
土地を貸すことは、貴方自身が不動産事業を始めることなのです。その自覚を持って契約交渉に当たらないと、相手の言いなりで金が転がり込む、という甘い考えをもつと痛い目に合うことになります。
相手は商売ですから、当然とれるものは全て取ります。しかし、貴方がよく勉強し、きちんとした契約を望んでいるとわかれば、ビジネスパートナーとして認めて、納得のいく契約ができるでしょう。
しかし、現状はよく分からないうちにコンビニを建てられ、自分も経営者にされ、夜中まで働かされた上に赤字続きで借金を抱えて倒産、という例が後を絶ちません。
なぜなら、コンビニ資本は同業同士で熾烈なシェア競争をしています。だから競争相手の店をつぶすために、出店攻勢をかける必要があるのです。しかし、そうすると出店過剰で競合店も貴方の土地の上の店も商売が厳しくなり、共倒れの危険もでてくるのです。コンビニ資本はその被害を避けるために、借地契約者をつぶしてもいい地元資本にし、貴方を店舗経営者に引き込むのです。必ずしも悪意があるというわけではないのですが、コンビニ資本同士の厳しい競争に巻き込まれたら、素人が犠牲になるのは明らかです。
不動産を貸すというのは、そのくらい大変なことも背後にある場合がある、ということです。私なら、大手資本よりも、子どもの頃から知っている地元の不動産屋さんを頼りますね。地元なら逃げられないから、あくどいことはできませんから。

No.2 回答者： mikichan-e 回答日時： 2005/05/18 16:17

私は、29歳の時、某大手コンビニに土地を貸しましたので、その経緯を簡単に記載させて頂きます。

・契約時のチェック？

おそらく、定期借地権で組むと思いますので、
その仕組みを理解して下さい。

参考URL：http://www.teishaku.com/

また、契約の際には、公正証書をまくと思いますので、これも同様に。

参考URL：http://www7.ocn.ne.jp/~byoudou/kousei.html

私は、重要な契約の際には、何度も契約書を読み直し、且つ、ボイスレコーダーで会話を録音しておきました。



尚、契約終了後、建物はどうなるか？などのチェックは必須。（←皆さん、よく忘れてます。）


・リスク？

(1)
リスクかどうかわかりませんが、もし、その土地を先々、何かに使いたい時、自由に使えない点。


(2)
家賃についてですが、おそらく3年毎位で見直しが入ると思います。
上がる可能性もあり、下がる可能性もあります。
できれば、事前にその企業の将来の予測。
更に、そのあたりの綿密に打ち合わせを。

この回答へのお礼

返信チェック遅れ申し訳ありません。
コンビニへの返事も延び延びになってしまい
今回は見送りとなりました。
将来的には使う可能性もありましたので・・
次回、話があったら参考にさせていただきます。

お礼日時：2005/05/26 21:18