居住用不動産の名義について

マンションを、夫だけのローンで購入し名義も夫の名義となっています。
返済も夫名義の口座から引き落しされています。
妻も働いており、生活費を出していますので、実際にはどちらが返済しているかというと、二人で返済していることになると思います。
購入時には、妻は無職だったために、共有名義にはせず（できないですね）夫の単独の名義となっていますが、妻にしてみれば、自分も働いて生活費を出しているのだから、返済しているのと同じようなものなので、共有名義にできないのか？と言われています。
ローンを夫名義で組んでいる以上、持ち分を変更することはできないと思います。
そこで、仮に離婚や夫の死別等のことがあった場合に、問題となってくると思います。
(1)離婚の場合、不動産を分割することはできないと思いますので、売却してローンと相殺して残金があればそれを分割ということになると思いますが、このときに金銭を渡した場合には、贈与税等の対象になるのでしょうか？
(2)死別の場合、ローンは保険ですべて完済となりますが、その場合何の問題もなく、妻の名義に変更できるのでしょうか？その場合相続税等が発生するのでしょうか？
(3)公正証書等で、実際には妻も働いているので、持ち分は存在するというような意思表示をしておくことは可能なのでしょうか？

以上、よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/03/17 16:18

離婚経験者で不動産に多少明るい者です。

>(1)離婚の場合、不動産を分割することはできないと思いますので、
> 売却してローンと相殺して残金があればそれを分割ということになると思いますが、
>このときに金銭を渡した場合には、贈与税等の対象になるのでしょうか？


協議離婚で、財産分与したばあい、もともと夫名義でも共有物とみなされます。
慰謝料でも養育費名目でもなんでも、課税的に一心同体のものが分割する
だけなので、贈与税も不動産所得に対する所得税も発生しないのが税務の
考え方です。




＞(2)死別の場合、ローンは保険ですべて完済となりますが、
＞その場合何の問題もなく、妻の名義に変更できるのでしょうか？
＞その場合相続税等が発生するのでしょうか？

相続の場合現行税法では、５０００万円＋１０００万円×相続人
までは課税されません。まず死亡で
保険が利き、この受け取りはローン会社ですから、弁済されて終わり。
課税はありません。
家屋・土地は、相続財産ですから基本的にお子さん・奥様当法定相続人
が相続します。時価が５０００万円であっても
土地は相続路線価で計算されますし、建物も居住用財産ですから課税標準が
減額されいずれにしても５０００万円以下になります。
他に大きな相続資産、生命保険とかあわせても相続税はないでしょう
ちなみに相続税納付する相続は全体のうち５％未満だそうです。


＞(3)公正証書等で、実際には妻も働いているので、持ち分は存在するというような
＞意思表示をしておくことは可能なのでしょうか？

他に相続人がいる場合、（再婚で実子が別にいる等・・実はうちがそうですが）
遺言書は必須でしょう。交通事故で突然死んだ場合、残された不動産を売却して
法定相続割合（配偶者１／２　残りを子供の数で等分）で分けろといってきます。

公正証書でなくても、自筆の書面で捺印があって、保管されていれば遺言書として
有効です。死亡の際奥様がそれをもって裁判所で遺言として認定をうけた段階で
公正証書と同等の効果がでます。
ほかに相続人がいないなら、だまっていても奥様に相続されます。遺言は不要です。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ございません。

回答頂きましてありがとうございました。
内容十分にわかりました。

もし、お分かりでしたらご教示頂きたいのですが、
(2)の場合で、自分が死亡し、ローンが完済された場合当然抵当権の抹消等が実施されるものと思いますが、不動産の名義変更については、妻が相続を理由に名義変更できるものなのでしょうか？

重ねての質問で恐縮ですが、よろしくお願い致します。

お礼日時：2005/03/18 12:37

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/03/18 13:32

>(2)の場合で、自分が死亡し、ローンが完済された場合当然抵当権の抹消等が実施されるものと

>思いますが、不動産の名義変更については、妻が相続を理由に名義変更できるものなのでしょうか

できます。ただし何度も申しあげているように、相続人が他にいる場合や本人の遺言書で、奥さん
以外の人に相続させる旨を遺言した場合は、別途遺産分割協議が必要です。

相続ならば、相続財産の登記をすることになります。
相続税が発生しない場合で、相続人が他にいなければ別に死亡した人の名義のままでも
支障はないですが、奥様が自分で書いた分割協議書と、死亡除籍謄本等を持って
司法書士に依頼して相続登記（名義の書き換え）を行います。
売買の登記よりも登記費用は安いです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

公証役場にも出向き確認してまいりました。

助かりました。

お礼日時：2005/03/19 12:57