借地上にアパートを建てた場合の契約の更新

初めて投稿いたします。
実家の方で先祖伝来の土地を貸しておりますが、そろそろ20年の契約期間が終了し、更新の時期を迎えようとしております。
しかし、借地人はその借地上でアパートを経営しており、本人はその土地には住んでないようです。旧借地借家法の適用になりますが、この場合、更新の拒否をすることはできるのでしょうか？
また、拒否できない場合、更新料はどの程度が適当でしょうか？新借地借家法への移行は可能でしょうか？

ご存知の方いらっしゃたらお教えねがいます。
ちなみに、実家は東京です。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#21592 回答日時： 2005/03/22 07:34

私が、申し上げているケースは、太平洋戦争直後より、土地を借り、その後、ご苦労して、そこに、家を建て、居住してきたが、だんだん、高度成長に伴い、資産が増え、本宅は、土地付き１戸建てで、お持ちになり、別荘すら、お持ちになる方が、当初、自己居住のためとして、借りたその土地をアパートと駐車場に貸して、相変わらず、地主には、安い地代しか払わず、旧借地借家法の更新で、建物が建っているのだから、当然だ。

と主張されたケースです。
一般的に旧借地借家法の契約は、ほとんど、借家人が非常に有利に運ばれ、調停も、そのような意見が多く。地主側が、がっかりするケースが多いのですが、当該ケースは、地主は、年金とわずかな地代収入を生活の糧としている（地主＝金持ちとは限らない）借家人は、当該土地が無くても、十分生活できるほど、収入がある。

当初、旧借地借家法に従い、居住する場所が無いものに、自己の居住のために借家した経緯が明らかで、本来、アパート、駐車場経営等、営業目的で、借地を続けるには、地主と新たな契約をすべきところ、それをまぬがれるために、
一時的に、建築したアパートの１室に、住民票を移し、アパート建築費用完済とともに、住民票を移動するなど、住民票の存在が、事実居住のためでなく、銀行融資のためなど、別目的であったこと。などから、本来の広く国民に住宅を安定供給するための旧借地借家法の範囲を超えており、借家人が、近隣の地代相場より安価に旧法を楯に、賃貸借を継続する理由が見つからないので、新たに双方合議して、新法による契約をするか、旧法で継続するにふさわしい、営業用土地利用における、新地代かその得るべき予定だった金額相当の更新料を、借家人は地主に支払うべきとの、判例も出たケースがあることを、申しそえます。

つまり、旧法だから、必ず借家人有利で、地主は、我慢しなければ、ならないということは、全くなく、かつて昔、確かに、地主は裕福だったとしても、今日、戦後、６０年経ち、３０年更新も２回目、３回目になれば、どちらが、裕福かというのは、事実関係が、かなり変わってきていますので、バランスが悪ければ、また、使用の目的が、自己の居住以外の目的なら、地主の意見も通る場合も随分増えているということです。

多くの場合、ただの隣りの地代で、３０年居住すれば，本人が土地付き一戸建てをもっているケースは、多いので、本来、新たな自己所有の一戸建てを所有した時点で、当該土地は、別途、未だ居住するところの無い、別な国民に、提供されるのが、大きな意味での旧借地借家法の考えです。戦後３０年目の最初の更新時期は、確かに、その借地にしか継続して居住するところが見つからない、あるいは、引越し等の相当なる経費負担を借地人に、一方的に負わせるのは、不当だということで、多くの地主側、惨敗でしたが、ケースによっては、最近は事情が、変わってきている。つまり、新法での土地運用の社会での実績が、多く出てきたこと。が、状況を変えてきています。
借地人は、現行の社会情勢等は、永年の旧法生活で、ほとんど理解できないでしょうから、書面、書類で、過去と現在の事実関係を証明して、それに沿った主張をされることは、全く問題ありません。
参考まで。。。。

No.2 回答者： thor 回答日時： 2005/03/21 22:30

借地法にしろ借地借家法にしろ、建物がある限り更新するのが原則、という立場です。

借地人からの更新の請求に対しては、「正当ノ事由」がなければ対抗できません（借地法４条１項）。
「正当ノ事由」の有無は、両者の、その土地の必要性の軽重によります。
借地人が住んでいないのは住んでいるときよりも小さいでしょうが、生計を得る道としての重要性の問題があります。
立ち退き料を払って自分の立場を強くすること（借地借家法６条にいう「財産上の給付をする旨の申し出」）はあっても、更新料が取れる状況かは疑問です。
借地借家法への移行は、もとの契約をいったん終了させて、新たに契約を結び直す形にし、そのことを借地人が認識している必要があります。

No.1 回答者： noname#21592 回答日時： 2005/03/21 19:01

まず、その土地に建っているアパートの建物登記簿謄本をとりましょう。

そして、実際に居住している人を、解る範囲で調べましょう。アパートが、何室あって、空家は、何号室で、ポスト、表札等をみて、苗字だけでも、書き止めましょう。建物の写真をとって、現状の記録を出来るだけ保存しましょう。
まず、借家人本人が、現実に住んでいないこと、及び、アパートの居住者名上も、借家人がいないことを、確認しましょう。

で、持って行きかたですが、建物が駆逐していない状態で、本人が居住している住宅用の土地で、土地の面積が小規模住宅の場合の即時退去は、旧法では、難しいでしょうが、本人が居住していないとなると、現行の近隣家賃相場に見合う更新料を請求することは、可能性がありますので、どのくらい家主が住んでいなかったとか、現行の家賃はいくらかなど、調べましょう。

調べ方で簡単なのは、家賃の集金に不動産屋が入っていれば、金銭の礼をすれば、商売なので、教えてくれます。

実家が遠いというなら、東京で、不動産屋に任せるという手もあります。不動産屋は、儲かる側の味方ですので、更新料をとれば、何％報酬とか、更新拒否が成功すれば、新法で、貸したときの手数料は、提供するとか、メリットを出せば、不動産屋は、やってくれます。
なお、不動産屋とは、それこそきちんと契約しないと、不動産屋の言いようにやられてしまいますので、ご注意くださって、信頼のおける方を頼んでくださいね。

つまり、何とか契約解除に持っていかないと、新法契約は難しい。相手が、居住でなく、営業で、アパートを経営しているなら、うんと、更新料を請求しましょう。

更新料は、固定資産税、都市計画税、相続税の２０分の１を１年分の支出と考え、頂いた地代で差し引きしてそれなりの近隣の新法並の収入になるよう逆算してください。
最初は、その金額より、多く請求しましょう。
新法で契約しなおすなら、その金額までは、割引しましょう。