定期借地権の目的について

うちの祖父が、自分の土地を、定期借地権？50年で 某企業と契約してから5年経ちます。（目的 建物建築）しかし 5年経っても 何も建たず、更地のままです。結構いい加減な企業のようで 土地を取り返したい？のですが、何かいい方法は無いでしょうか？ 5年分の地代はもらっておりますが、何も建たないのは地主としても不安なようです。目的が建物建築なのに、何も建てなくても良いのですか？ 誰か教えて下さいませ。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/10 16:04

契約目的が建物であり、契約も定期借地契約（それも事業用ではなく普通の定期借地契約）になっていることから、借地借家法が適用になります。

まず借地借家法の原則からいうと、定期借地契約については双方とも途中解約ができないようになっていると思われます。
また、特約がついていても地主側からの途中解約は借り手不利な条項として、借地借家法により無効とされます。

以上のことから、相手が合意してくれるか、長期の地代滞納など、信頼関係を崩壊させるほど重大な契約違反がなければ途中解約はできないと思われます（軽微な契約違反では契約解除は認められません）。

＞何も建てなくても良いのですか？

さて、契約と目的の異なる仕様をすると使用目的に関する契約違反となり、契約解除を求めることができます。
過去に、建物を建てずに駐車場として利用した事例で、用途違反を理由とした契約解除を求めたものがあります。結果は契約解除は認められませんでした。
駐車場としての利用は、建物を建設するまでに暫定的な使用であり、契約解除が認められるほど重大な契約違反ではないというのが理由です。

このような事例から推定すると単に建物を建てていないのは用途違反としては認められないのではないかと思われます。

となると、相手が納得する条件を提示して合意による契約解除をする以外に、契約解除をするしかないと思われます。

＞何かいい方法は無いでしょうか？

契約解除は難しいですね。
そうなると、転借か譲渡しかないでしょう。
転借が難航しているのなら、Ｂへの借地権の譲渡でしょう。譲渡する際には地主の承諾や承諾料が必要ですが、それは地主である質問者が協力するので、問題ないですね。

後は資金繰りが難航して建物を建てられないのが理由なら、Ｂに資金を出してもらってＡ名義の建物を建て、その建物をＢに賃貸させるという方法もあります。
なお、一度Ａ名義で建てた建物をＢが賃貸するのではなく購入すれば、借地権の譲渡になります。

最後に、建物が建っていないということは、建物登記は当然されていませんね。借地権の登記もされていなければ、事情を知らない第３者に売却してしまえば、借地権をＡは新地主に対して主張することができませんという、かなり乱暴な方法もあることはありますが。

ところで、事業用ならなぜもっと短期で契約できる事業用の定期借地にしなかったのでしょうか？
マンションでも建てる計画だったのかな？

この回答へのお礼

すばらしいご回答　有難うございます。
仰るとおり、ホテルを建てる計画だったそうで
長期間の定期借地権契約を結んだそうです。

目的が建物建築であっても、何も建てなくても契約解除理由には
ならないのですね。残念です。
地代は滞納すれば、解除できる旨　契約書に謳っておりますが、
それも　長期、というおまけが付かないと、信頼関係を崩壊・・・
とならず、解約出来ないのも、分かりました。
合意解除は　難しそうですね。今までの賃料を返せと言われそうです。
借地権の登記はしておりますので、対抗力があるので、売り払っても
借地権はAが主張できますよね。
＞Ｂに資金を出してもらってＡ名義の建物を建て、その建物をＢに賃貸させるという方法もあります。
なお、一度Ａ名義で建てた建物をＢが賃貸するのではなく購入すれば、借地権の譲渡になります
これは非常に面白いやり方ですね。しかし一旦A名義にするのが
恐くて（BはAを信用していない）Bはやらないと思います。
Aという企業は、実は　Aの前の祖父の土地の借地権者Cから借地権を譲り受けています。（Cも何も建てず、地代だけ3年間払っていました。）
しかし、AはCに借地権譲渡代金をまだ半分しか払っていないそうです。
このような状態で、Aは完全なる借地権者と言えるのでしょうか？
借地権の登記こそしているものの、登記ってただの対抗力であって
借地権の証拠ではないですよね。
このような状態で、Bが借地権を譲り受けても後で問題が生じたりしないでしょうか？
分かりやすいご回答有難うございました。

お礼日時：2008/04/12 03:12

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/14 14:48

＃２，３補足です。

＞この状態で残り４５年は

５０年の借地契約残り４５年ということは、Ｃと３年、Ａと２年ということでしょうか？
それともＣからＡに代わるときに改めて５０年の期間が設定されたのでしょうか？


＞AはCに借地権譲渡代金をまだ半分しか払っていないそうです。

ＣとＡの間の決済契約内容にもよりますが、支払いが遅延しているのなら、その分の債権をＣが持っています。Ｃに協力してもらって、この債権をうまく利用できないでしょうか？

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/14 14:34

＃２です。

＞しかし、AはCに借地権譲渡代金をまだ半分しか払っていないそうです。
このような状態で、Aは完全なる借地権者と言えるのでしょうか？

借地権の登記がしてあるということは地上権でしょうか？
借地権には２種類の権利があります。地上権と賃借権です。普通は賃借権による契約ですが、定期借地については地上権のこともあるようですね。

地上権は１つの物件として地主の承諾なしに譲渡など自由にできます。
賃借権は地主の承諾なしに譲渡はできないことになっています（ただし、地主が承諾しない場合地主に代わって裁判所が許可を与えることがあります）。

地上権の場合地主は登記に協力する義務がありますので登記は借地人が望めば行えますが、賃借権については協力義務はないので、登記することはまれです。このため先に書いたように対抗力を持たせるために建物の登記があればよいとしています。

借地権については登記があるということは地上権か、賃借権で地主が登記に協力をしたということですから、借地契約の譲渡については問題なく行われていると考えられます。
なお、賃借権ならこのときに地主が承諾しなければ、建物もないことですので、譲渡できなかった可能性があります。


＞借地権の証拠ではないですよね。

地代の支払いが借地契約の存在を示していますし、定期地契約の場合、公正証書又はそれに準じる文書で契約していますので、それらから借地契約がなされていることが証明できます。


譲渡の代金が支払われていないのは、ＡＣ間の債務履行の問題ですので、質問者との借地契約自体にはあまり関係しないと思います（ＡであってもＣであっても地主が認めた借り手であり地代が支払われていれば不利益は外形的に認められないので）。
ただし、ＡＣ間の契約が無効などとなると借地譲渡契約に問題が出るので、Ｂには影響するかもしれません。

この回答へのお礼

返事が遅くなって申し訳ございません。
１　借地権は賃借権です。地上権ではありません。
　　ですので、賃借権設定登記の為の礼金？をもらったので
　　協力しました。
２　どうにかＢは、Ｃを取り込んで協力してもらおうと思ってるらしい
　　のですが、何かこちらがＢに対して助言できることは無いか
　　模索中です。何か良い手はございますか？
この度も　大変に貴重なご意見有難うございました。
有難うございます。

お礼日時：2008/04/21 16:00

No.1 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/04/09 15:18

借地の契約書はどなたが作成になり、どのように記載してあるのでしょう？

その内容に中途解約や解除条件の記載があるかと思いますので
それに従うことになります。

建物を建てることについて、用途や構造、床面積等が決まっており
契約締結後○年以内に建てること等の条項がある場合は条件違反として。

また地代等の送金が遅れがちだったり借主の企業自体の経営状態が悪い場合など
それらを理由に契約の解除を申し入れることができるのではないでしょうか？

ただし、保証金や権利金等を預かっている場合は契約書記載の内容に従い
その全額または一部を返金する必要があったり
中途解約により「違約金」を支払わなければならないこともあります。

借地契約を締結するにあたって、不動産業者や設計事務所等が
仲介した場合、それら業者さんに相談になってみてはどうでしょうか。

なお、現在建物は建てないなりにも、きちんと地代が振り込まれているようであれば
そのまま継続しておくことも選択肢の１つだと思いますよ。

この回答へのお礼

早々に明瞭なご回答頂き　本当に有難うございます。
解除条件は　地代が滞納された時のみです。
保証金は　建物建築工事着工時に５年分預かることになっておりますので、未だ頂いてません。
確かに　地代さえ頂ければいいのですが、この状態で残り４５年は
続かないと思います。
実は　現在　某優良企業（B）からの賃貸の話があるようです。
特約で　転貸借可能なのですが、その企業は、現在賃貸している企業（A）の経営が危ういのを理由に（おそらく転借より賃借の方が安くつくからだと思います。）　出来れば　直接賃貸を結びたいとのことです。
ABの業者で、転貸借の話を一応はしているらしいのですが、Aの提示
金額が高すぎるので、難航しているとのことです。
こちらとしては　Bを応援したいのですが、契約がありますので。
このままでは　Bもあきらめて他のところいってしまいそうで・・
しかし　こちらも違約金を払ってまで解約できませんし。
タイミングが悪いとしか言いようがありません。
この度は　とても参考になるご回答　誠に有難うございました。

お礼日時：2008/04/10 11:10