不動産に詳しい方にお聞きします！

今度、家の実家の前のマンションを個人売買で買うことになったんですが、不満に思う点が出てきてしまいました。

そのマンションは、駅から徒歩６分で、築１１年です。
買おうとしている物件は、４階で東南向きの田の字で66.48m2、壁と畳のリフォーム済みで1850万円です。
このマンションで不動産屋に売り出されている別の物件なのですが、２階の全室南西向きで、71.70m2で現状渡しで2090万円から値下がりして1880万円です。

問題なのは、元値なんですけど、買った当初は、４階の物件が4540万円で、２階の物件が5190万円だと言う事です。

新築だった元値で650万円もの差があるので、なんだか損をした気分になってしまいました（汗）

値段交渉の際には、元値を知らなかっただけに、２階上だし、リフォーム済みだし、ラッキーぐらいに思っていたのに、不動産屋に頼まないのは査定額が下がるのを恐れていてなのか？！と不信感が募りつつあります。

母の知人の方との売買ですので、どう言っていいのか分からず今回相談する事に致しました。

みなさん、どう思われますか？

ちなみに、まだ売買契約書は作成していません。

お買い得♪と思いたいです！！！

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/03/29 19:14

>今度、家の実家の前のマンションを個人売買で買うことになったんですが、

＞不満に思う点が出てきてしまいました。

どこまで価格交渉しましたか？全くの言い値で買うのなら事実をはっきり示して
せめて南西の坪単価並みにしてくれと交渉すべきです。

>そのマンションは、駅から徒歩６分で、築１１年です。
悪い物件じゃないですね。もし２階がまだ売れてなかったらそっちを買うからと
買主に迫るのも手ですね。おかあさんは反対しても自分はそっちの部屋がいい
と、わざと相手に言ってみるのです。

>買おうとしている物件は、４階で東南向きの田の字で66.48m2
、>壁と畳のリフォーム済みで1850万円です。
リフォーム費用はざっと２５万円程度です。
坪単価で１万強。クリーニング込み。
坪単価で66.48÷３．３＝２０．１５坪だから　１８５０万円÷２０．１５＝91.8万円

４階の眺望はどうですか。東南と一口に言っても、東へのふれる角度はどの程度で
しょうか東南東の場合もあれば、南南東の場合もあります。
田の字ということで、角部屋よりは売り出し坪単価が少しさがります。
しかし４階ということで、売り出し坪単価はあがっている部分もあったはず。

キッチンが汚いからコンロ取替えたいだとかいろいろけちつけて値切るのが
筋なんですがねぇ


>このマンションで不動産屋に売り出されている別の物件なのですが、
>２階の全室南西向きで、71.70m2で現状渡しで2090万円から値下がりして
>1880万円です。
問題は、それで売れたかどうか・・ですよ。売れないともっと下がるか、売らないか。
どちらかですね。

同じく、２１．４２坪　９４．７万円～８７．７万円
この、値下がりして・・といのが気になりますね。２階は見通しが悪いのですかね。
１１年の間に向かいに何か建ったとかありませんか。売りづらい条件があったのかも
しれませんね。



>問題なのは、元値なんですけど、買った当初は、４階の物件が4540万円で、
>２階の物件が5190万円だと言う事です。
４階の坪単価は2２５万円（高いねぇ・・・現在の湾岸タワーマンション並ですね）
２階の坪単価は２４２万円（これも高い　世田谷なみ）
まぁ、坪単価で７，５％の差ですよ。
８７．７万円なら４階は81.1万円でいいですね。
つまり２０．１５坪なら1634万円でいいです。

>新築だった元値で650万円もの差があるので、なんだか損をした気分になってしまいました（汗）

私が平成８年に買ったマンションは平成元年の元値が１億３２００万円でした。中古で５６００万で
買い、大いに得した気分に浸りました。でも結局４０００万円で手放しました。
地価の暴落とあわせて向かいに大きなマンションができ眺望がまるでない部屋だったというのも
原因です。そのとき４階の９１m2と２階の９６m2かで迷って元値の高い２階を選んだのですが
それが眺望・日照で裏目に出ましたね。



>値段交渉の際には、元値を知らなかっただけに、２階上だし、リフォーム済みだし、
>ラッキーぐらいに思っていたのに、不動産屋に頼まないのは査定額が下がるのを恐れて
>いてなのか？！と不信感が募りつつあります。

私なら、そ知らぬ顔をして不動産屋に
「あそこのマンション買いたいけど、売り物件ないかな。
そう。２階でなくてできたら東南の中住戸で４階以上。売るとしたらいくらくらいかわかる？」
と今からでも聞いちゃいます。
坪単価がいくらか？という聞き方がいいでしょうね。
「坪単価は２階で８７．７万円が出ているから、４階で査定して一階当たり２万円アップで
９１．７万円くらいではないですかね。」そういわれたら納得できそうですね。
仮に、南西と南東で差異が大きいと言われたら、再考の余地ありですね。

>母の知人の方との売買ですので、どう言っていいのか分からず今回相談する事に致しました。
相手の言い値で買っていますか？それは変ですよ。
おそらくその人は不動産屋に査定を聞いて、不動産の仲介手数料を浮かせるために、自分で
知人に売ることにしたと思います。
仲介手数料分は負けさせてもバチはあたりませんね。（仲介手数料は１８００万円で６０万円）
こういう言い方がいいです。
電話で聞き込んだ金額仮に坪単価が８７万円くらいだとします。
すみません、新居でいろいろ家具もお金がいるので、できたらあと１００万円負けてくださらない。
といいます。
それと同時に、本当に交渉決裂に備えて次の物件を探しておかないといけませんよ。
そうすると、大抵それはあんまりだ・・と相手も怒ります。
でも、不動産屋からどうも買手がほかにいるらしいという話がきて、つい査定をとりなおすとか
すると・・実際は１７７０万円だとわかったりすると弱気になりますね。

そこをついて、実は私も今回仲介手数料を払わないで得したので、１００万とはいわない
もう６０万負けてくれませんか・・・そういう交渉で相手は折れます。そうですか。
じゃ５０万なら・・・となります。
５０万円でも坪単価で２.5万円違います。



>みなさん、どう思われますか？
相手が誰であれ、需要と供給で価格はきまります。自分が無理して買わなくてもいいと
思えるなら強気でいきましょう。親の金でも節約できたら親孝行。
どうせ下落で今後も泡と消える金ですよ。少しでも安く。納得いくまで交渉。

>ちなみに、まだ売買契約書は作成していません。
登記していなければまだ間に合います。一押しですね。

納得できなかったら買ったらだめ。

この回答への補足

先日、急に主人の祖父が亡くなり、急遽沖縄に行くことになってしまい、締め切りが遅くなってしまいました。
申し訳ありません。

皆様には本当に感謝しております。
ありがとうございました！！！

補足日時：2005/04/03 02:24

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

なるほど～！！！
２階の物件は隣に一軒家があるからでしょうかねぇ。
一階の専用庭分は距離がありますけど・・・。
４階の物件の前も一軒家がありますが、隣が駐車場なので将来どうなるか・・・（汗）
一応坂の上の方なので、南側にあるマンションも気になりませんね。

４階は東南東だと思います。
ただ、田の字なので、午前中が勝負と言ったところでしょうかね。

＞まぁ、坪単価で７，５％の差ですよ。
８７．７万円なら４階は81.1万円でいいですね。
つまり２０．１５坪なら1634万円でいいです。

！！！
今日の夕方、信用金庫の方に来て頂いたときに、担保価値が１６００万くらいまでなら見れると言われました！
まさにビンゴです（涙）

実質、リフォーム込みにして多く見積もっても１７００万円くらいが妥当という事でしょうか・・・（汗）

一応、言ってみるだけ言ってみようかなぁ・・・。

やはり、ちゃんと納得して買いたいですので、頑張ってみます！
ありがとうございました！！！

お礼日時：2005/03/29 23:23

No.4 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2005/03/29 16:57

こんにちは。

質問者様の気持ち分かります。「いい物件選んだでしょう」と自慢できるような買物がしたいですよね。

２階の物件が大きく値下げしてるのではないでしょうか。例えば、
１．元々の値付けが高すぎた。
２．傷みが激しく、それなりのリフォームが必要。
３．設備などで買い替え必要なものがある。

とは言え、現在の1850万が交渉の結果得られた金額ではなく、最初の提示額なのであれば、素直に2階の物件のことを引き合いに出してもいいと思いますし、担保価値のことも正直に言ってみてもいいと思います。

売主だって自信満々の値付けではないはずですから、元値との関係と不動産屋の値付けを見れば、質問者様の申出が理不尽なものではないと思ってくれると思います。

不動産の値段はお互いの気持ちの妥協点です。交渉は当然のプロセスだと思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

そうなんですよねぇ～！
１１年前の物件ですし、今の新築マンションの間取りや一戸あたりのm2も狭いけど、今住んでいる実家の目の前という事で、車も買う必要ないし、自転車も置かせてもらえるし、幼稚園も４月から始まるのにバス停の変更もないし、住みなれた町で、学区域が私と同じになる安心感があります。

値段の交渉なのですが、最初、２千万以下と言っていたんですが、その後１９００万円以下と言って下さり、交渉の話をしに売主の奥様がいらした時に、主人と話した結果、リフォーム込みで、１８５０万円でそれ以上は負けられないと言われたんです。

私の勉強不足のせいでその時値下げ交渉出来ませんでした（汗）

一応、２階の物件を扱っている不動産会社に色々と相談したところ、リフォーム込みなら安いと言われたんですけどね・・・。

そうですね。ありがとうございました！

お礼日時：2005/03/29 22:24

No.3 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/03/29 10:41

新築マンションの価格の決め方は、「売れる価格」ということを前提に決まります。

だから、新築当時２階の階層差で６５０万円の差があっても大丈夫という価格設定だったのでしょう。

実際中古の査定をした場合大まかに言ってエレベーター付きのマンションの場合、２階分の差は価格の１％程度しか反映されません。これが中古査定と新築査定の大きな差です。逆に言えば４階の人は高い買い物をしたのかもしれませんよ。
全体の価格設定が見えないので一つの参考意見として見て下さい。
またリフォームにもお金がかかるのですから、よかったんじゃないですか？

あなたが自分の目と感に自信を持つのが一番です。不動産は生き物みたいな物で、全て（１戸１戸ごとに）に違いがあります。まったく同じ物は一つとして無いと思って下さい。またどう変化していくかも全く検討つかないものです。だから、自分に自信を持って下さい！そうすればどこよりも住み心地の良い家を造って幾子とができるのではないですか？

この回答へのお礼

ありがとうございます！

なるほど・・・。

リフォーム込みという点では、ローンも組みやすいし、有難かったです。

ある信用金庫の方に、担保価値が１５００万しかないと言われ、ショックでした（汗）

やはり自分の感で決めようと思います。
ありがとうございました！

お礼日時：2005/03/29 12:01

No.2 回答者： Lone_Star 回答日時： 2005/03/29 10:16

どの物件を良いと思うか、悪いと思うかは人によって異なります。

ですから一概にどちらがお買い得とは言えないものです。

南西向きより南東向きが好きな人もいれば、その逆もいます。
リフォーム済の方が楽で良いと思う人もいれば、現状渡しで買って自分の好みにリフォームしたい人もいます。
広い方が良い人もいれば、数平米の広さにこだわらない人もいます。

もしどうしても値段が気に入らないのであれば、値下げを交渉してみてはいかがですか？安い買い物ではないのですから、あまり気を使いすぎて後でしこりが残るよりは、お互いちゃんと納得してから売買を成立させた方が良いと思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

そうなんですよね・・・。
２階の物件は全室南西向きという点はとても魅力的だと思います。

やっぱり、下手に出つつ、言うだけ言ってみようかな。

ありがとうございました！

お礼日時：2005/03/29 11:57

No.1 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/03/29 08:28

価格を納得して買う判断されたのに何が不満なのでしょうか？売買取引は、そのもの、そのタイミングで双方が納得して成り立つもので、嫌ならば断ればいいし、その時「ラッキー」と思ったのであれば、それが全てだと思います。

後から、別の案件を知って悩んでいたらキリがありません。

ただ、参考に言いますと、４階建ての4階であれば、多分エレベータがついていないでしょうから昇降の負荷がかかることや、最上階のために２，３階に比べて外気温の影響を受け易いということで、販売価格は一般に中間階より割安になっていると思います。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます！

マンションは６階建てで、エレベーターもあります。

＞価格を納得して買う判断されたのに何が不満なのでしょうか？

判断後にfaxで、新築時の総価格表を送って下さった時に見てしまったんですよね。

値段も、２階の物件がコレくらいだから・・・という事でこの値段にしたらしいので、不動産屋に査定をしてもらったワケでもないんですよね。
４階の物件の方が価値があると力説したように思えたので、最初はお気持ちでと思っていたのに、後から知った６百万の差が気になってしまったんです。
でも、私の勉強不足でもあるからしょうがないのかな・・・

ありがとうございました！

お礼日時：2005/03/29 11:55