不動産賃貸契約における貸主の債務不履行による契約解除について

お世話になります。　昨年9月末より一軒家を借りて住んでいます。　当初から床が抜ける、ブレーカが落ちる等の問題が数多く発生している物件なのですが、その中で、以下の問題が解決されず困っています。
1.　水道から米粒大の錆の塊が週に何回か出てくる。
2.　風呂（洗面所）の排水口からの悪臭が酷い。
3.　風呂釜が汚れているらしく追い炊きすると「痰」のようなものが多数出てくる。（既に風呂釜洗剤は２回使用し、業者からはそれ以上やると風呂釜を壊す可能性があるので、使用しないよう言われています。　また、「痰」の原因は先住者の「温泉のもと」の使いすぎ、と言われています。　先住者＝貸主　です。）
先日、仲介した不動産屋の主任者に聞いたところ、「契約解除」が出来るはず。　そうなったら、仲介料も返金する、と言われました。　この「契約解除」は「中途解約」と何が異なるのでしょうか。　また、支払済みの敷金、礼金などの扱いはどうなるのでしょうか。　ネットで色々と調べて見ましたがどうも上手く見つけられません。　よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： beweislast 回答日時：2005/04/15 13:17

＃２です。

遡及効がある、つまり契約がはじめにさかのぼってなくなるとすると
あなたが今まで支払った賃料は契約がないにも関わらず支払ったものになるので、貸主は借主に返還しなければならないことになります。
これっておかしいですよね？ですから、賃貸借契約においては遡及効が制限されているのです。

＞礼金、仲介手数料、入居時に掛かった引越し費用等は払い損となり、
＞半年ですが住んだことによる家の傷みの補修等は払わなければならない。

まぁ、原則そういうことになります。契約は解除してもあったことには変わりありませんから。
ただ、敷金に関しては明渡までに生じた賃借人の債務（賃料など）の額が敷金の額に満たない場合
差額を返してもらえます。

今回の場合は、賃貸人に債務（使用収益させる義務）不履行があると思われるので、損害賠償請求や解除をすることができると思います。
（あくまで私見です。特約等があればそれに従います。参考程度に。）
不動産屋が仲介料は返すと言っているのなら、返ってくると思いますが、手のひらを返す可能性もなきにしもあらずですね。

結論
礼金、引越し費用、敷金の一部又は全部は返ってこないと思います。
仲介料は前述の通りです。
ただし、債務不履行による損害賠償請求は可能だと思いますので（繰り返しますがあくまで私見）、礼金、引越し費用、敷金相当額を請求してもいいかと思います。全額とれるかは分かりません。

No.2 回答者： beweislast 回答日時：2005/04/14 16:23

＃１さんの回答には明らかな誤りがあるので、その点だけ指摘しておきたいと思います。

＞契約の解除というのは、契約がなかったことになるということです。
＞契約で生じた法的な効力がすべて無くなり、契約前の状態に戻ります。

確かに解除にはそのような遡及効があるのが原則ですが、例外的に賃貸借契約には遡及効はありません。（民法６２０条）
継続的契約の解除に遡及効が認めれると、当事者間の法律関係が複雑になるからです。

したがって、賃貸借契約が解除されたら「最初から効力がなかったことにな」るわけではなく、解除のときから将来に向かってのみ、契約がなくなるということです。

質問に対する直接的な回答ではないので、「アドバイス」にとどめておきます。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
民法を参照してみました。
遡及しないということは、
よろしければ具体的に教えて戴きたいのですが、
*敷金、礼金、仲介手数料、入居時に掛かった引越し費用等は払い損となり、半年ですが住んだことによる家の傷みの補修等は払わなければならない。
と言うことでしょうか。　
貸してさえしまえば、あとはのらりくらりと逃げればそれでＯＫとも受け取れます。
それとも損害賠償等で少しでも取り戻すことは出来うるのでしょうか。
ご存知でしたらばよろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/15 07:43

No.1 回答者： hyde19 回答日時：2005/04/14 13:46

契約の解除というのは、契約がなかったことになるということです。

契約で生じた法的な効力がすべて無くなり、契約前の状態に戻ります。（戻さなければいけない）
すなわち、契約で約束した家賃や礼金の支払いの義務が亡くなる訳です。
契約上は元の状態に復帰することが必要になりますので、金銭の問題だけでなく他に動かしたものなどあれば現状復帰が必要です。
もちろん、住んだ分の家賃は消費済みなので償還する義務はあります。元に戻せない部分が発生していたら、それは金銭で対処することになるでしょう。

中途解約は、契約は有効であり、契約を途中で終了するということで、契約の効力がその期間で終わることになります。
契約解除は、契約は無効になり、契約で発生した事項も最初から効力がなかったことになり、すべて元に戻さなければなりません。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
よろしければ具体的に教えて戴きたいのですが、
*敷金、礼金、仲介手数料
*入居時に掛かった引越し費用
*半年ですが住んだことによる家の傷みの補修
は、どうなるのでしょうか。
ご存知でしたらばよろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/15 07:36