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お世話になります。 昨年9月末より一軒家を借りて住んでいます。 当初から床が抜ける、ブレーカが落ちる等の問題が数多く発生している物件なのですが、その中で、以下の問題が解決されず困っています。
1. 水道から米粒大の錆の塊が週に何回か出てくる。
2. 風呂(洗面所)の排水口からの悪臭が酷い。
3. 風呂釜が汚れているらしく追い炊きすると「痰」のようなものが多数出てくる。(既に風呂釜洗剤は2回使用し、業者からはそれ以上やると風呂釜を壊す可能性があるので、使用しないよう言われています。 また、「痰」の原因は先住者の「温泉のもと」の使いすぎ、と言われています。 先住者=貸主 です。)
先日、仲介した不動産屋の主任者に聞いたところ、「契約解除」が出来るはず。 そうなったら、仲介料も返金する、と言われました。 この「契約解除」は「中途解約」と何が異なるのでしょうか。 また、支払済みの敷金、礼金などの扱いはどうなるのでしょうか。 ネットで色々と調べて見ましたがどうも上手く見つけられません。 よろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

#2です。


遡及効がある、つまり契約がはじめにさかのぼってなくなるとすると
あなたが今まで支払った賃料は契約がないにも関わらず支払ったものになるので、貸主は借主に返還しなければならないことになります。
これっておかしいですよね?ですから、賃貸借契約においては遡及効が制限されているのです。

>礼金、仲介手数料、入居時に掛かった引越し費用等は払い損となり、
>半年ですが住んだことによる家の傷みの補修等は払わなければならない。

まぁ、原則そういうことになります。契約は解除してもあったことには変わりありませんから。
ただ、敷金に関しては明渡までに生じた賃借人の債務(賃料など)の額が敷金の額に満たない場合
差額を返してもらえます。

今回の場合は、賃貸人に債務(使用収益させる義務)不履行があると思われるので、損害賠償請求や解除をすることができると思います。
(あくまで私見です。特約等があればそれに従います。参考程度に。)
不動産屋が仲介料は返すと言っているのなら、返ってくると思いますが、手のひらを返す可能性もなきにしもあらずですね。

結論
礼金、引越し費用、敷金の一部又は全部は返ってこないと思います。
仲介料は前述の通りです。
ただし、債務不履行による損害賠償請求は可能だと思いますので(繰り返しますがあくまで私見)、礼金、引越し費用、敷金相当額を請求してもいいかと思います。全額とれるかは分かりません。
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#1さんの回答には明らかな誤りがあるので、その点だけ指摘しておきたいと思います。



>契約の解除というのは、契約がなかったことになるということです。
>契約で生じた法的な効力がすべて無くなり、契約前の状態に戻ります。

確かに解除にはそのような遡及効があるのが原則ですが、例外的に賃貸借契約には遡及効はありません。(民法620条)
継続的契約の解除に遡及効が認めれると、当事者間の法律関係が複雑になるからです。

したがって、賃貸借契約が解除されたら「最初から効力がなかったことにな」るわけではなく、解除のときから将来に向かってのみ、契約がなくなるということです。

質問に対する直接的な回答ではないので、「アドバイス」にとどめておきます。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
民法を参照してみました。
遡及しないということは、
よろしければ具体的に教えて戴きたいのですが、
*敷金、礼金、仲介手数料、入居時に掛かった引越し費用等は払い損となり、半年ですが住んだことによる家の傷みの補修等は払わなければならない。
と言うことでしょうか。 
貸してさえしまえば、あとはのらりくらりと逃げればそれでOKとも受け取れます。
それとも損害賠償等で少しでも取り戻すことは出来うるのでしょうか。
ご存知でしたらばよろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/15 07:43

契約の解除というのは、契約がなかったことになるということです。

契約で生じた法的な効力がすべて無くなり、契約前の状態に戻ります。(戻さなければいけない)
すなわち、契約で約束した家賃や礼金の支払いの義務が亡くなる訳です。
契約上は元の状態に復帰することが必要になりますので、金銭の問題だけでなく他に動かしたものなどあれば現状復帰が必要です。
もちろん、住んだ分の家賃は消費済みなので償還する義務はあります。元に戻せない部分が発生していたら、それは金銭で対処することになるでしょう。

中途解約は、契約は有効であり、契約を途中で終了するということで、契約の効力がその期間で終わることになります。
契約解除は、契約は無効になり、契約で発生した事項も最初から効力がなかったことになり、すべて元に戻さなければなりません。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
よろしければ具体的に教えて戴きたいのですが、
*敷金、礼金、仲介手数料
*入居時に掛かった引越し費用
*半年ですが住んだことによる家の傷みの補修
は、どうなるのでしょうか。
ご存知でしたらばよろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/15 07:36

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Q契約不履行で契約を解除できますか?

今年の6月中旬に、現在のマンションに引っ越したのですが、
引越し当日に洗濯の蛇口から水漏れがあることが分かりました。

当日すぐに管理会社の担当者を呼んで直すようにお願いし、担当者も同意してあとで連絡し直すとのことでした。
ところが、1ヶ月たってもなんの連絡もないので、こちらから電話したところ、
「それじゃあ、今から手配します。」との事で、連絡し直すとの事でした。

それでもあきれた対応だと思っていたのですが、さらに1ヶ月近くたった最近になっても何の連絡もないので、またこちらから電話したところ、
「手違いがあって、まだ手配していませんでした。」との事でした。

この2ヶ月間毎日洗濯をする度に蛇口を全開・全閉し(ちょっとまわしづらいところにあります)水漏れするので、洗濯中はつねにタオルを巻いた状態です。

もうこのマンションに住むのが嫌なので、契約不履行で解約したいのですが、可能でしょうか?
最低でも敷金と礼金は全額戻って欲しいのですが。

もしかしたら、私の勝手な都合になるのかもしれませんが、よくわかりませんので、何卒宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

住まうということのなかの一部なので契約不履行とまでは言えない内容のようですよ。
○自分で修繕して損害賠償請求する
○修理費の範囲内で家賃の一部を供託して修繕義務を履行するように伝える。
などという方法はあるようですが、契約不履行を言える内容ではないようです。
義務があるのが管理会社なのか、オーナーなのかも物件によって違うようです。
今後の修繕の依頼は書面で必ず行い、いつ来てくれるかを電話を待たずに連絡とり続け、書面で約束させましょう。

私なら、これ以上の水漏れの放置でこちらは善意の管理者として注意報告しているのに、そちらが修繕義務違反を続けるのであれば、万一建物の床が腐ったり、他の室の方にご迷惑がかかったら全て管理会社か大家さんの責任とするように約束させ掲示することを望みます。もちろん、口頭だけでなく、書面にサインをもらいに行くといいます。それでまず、何か事故になった時にこちらに災いが降りかかりません。それでも動かないならば上記の損害賠償請求か供託を選びます。
修繕義務が管理会社にあった時は宅建協会にも進言します。(効力は特にありませんが)

http://sumaino119.blog92.fc2.com/blog-entry-230.html
これを見ると最終的には不完全な割合に応じて家賃の減額請求権までいけるそうですが、家賃をわずかに安くするより水道くらい直してほしいですよね。全くひどい管理会社とオーナーです。

住まうということのなかの一部なので契約不履行とまでは言えない内容のようですよ。
○自分で修繕して損害賠償請求する
○修理費の範囲内で家賃の一部を供託して修繕義務を履行するように伝える。
などという方法はあるようですが、契約不履行を言える内容ではないようです。
義務があるのが管理会社なのか、オーナーなのかも物件によって違うようです。
今後の修繕の依頼は書面で必ず行い、いつ来てくれるかを電話を待たずに連絡とり続け、書面で約束させましょう。

私なら、これ以上の水漏れの放置でこちらは善意...続きを読む

Q大家側の契約違反について

少しお伺い致します。

賃貸住宅に住んでいます。
ペットOKと契約書に書かれていています。
それにも拘らず、2度<一度目は、玄関先で大声で文句言われました・2度目は不動産側から>大家さんに犬を買っていると文句を言われました。
それって、契約違反ですよね?
引越しを考えていますが、その際敷金と引越し費用の請求は可能ですか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

契約違反を助長するおそれがあるので、あまりこのようなことは書きたくないのですが、もし契約でペット不可となっていても、他人に危害のおそれのあるような大型犬とか迷惑がかかる多頭飼いとか、質問者が良識のないマナーの悪い飼い方をしているということでなければ、大家は契約違反であっても質問者を追い出すことは困難です(逆にこのような場合はペット可でも追い出されることはあります)。
さらに質問者の契約書にはペット可となっているのなら追い出すことはほぼ無理だと思います。
要は質問者にはそのまま住み続けることは可能だということです。

しかし、退去の引き替えに金銭を要求するのは非常に難しいです。
相手からしてみれば契約違反をしているのは質問者の方と考えているからです。

そして、自分から出て行く意志を告げると、自己都合の退去扱いになりますので請求などはできません。もし請求するのなら、その根拠がなければできません。つまり、大家の契約違反であることを証明する必要があります。そして証明責任は請求する側(質問者)にあります。

現状だと両者の書類が異なっており、平行線ですのでそれを証明するのは難しいでしょう。大家の書類が偽造されたものであることを証明出来れば可能かもしれませんが、それは無理でしょうし。

話し合いで解決するか、出てくれといわれるまで我慢するか、文句に我慢出来ないで早急に退去したいのなら自己負担で退去するの選択をするしかないのではないでしょうか?


>賃貸契約書って、何なんでしょう?

ちなみに日本の法律では契約については文書化する必要はありません。
賃貸契約においても義務はありません。

ただし仲介業者を利用する場合宅建業法により、法で定められた事項について成立した契約内容を示した書類を交付する義務が仲介業者に定められています。

本来これは締結された契約について議事録のような意味合いを持つものなのですが、これを契約書として利用することが多いので、契約書といわれています。
この文書の作成責任は仲介業者にあります。そして責任を示すために、書面には仲介業者の宅地建物取引主任者が記名捺印しています。

質問者が持っている書類にきちんと宅地建物取引主任者の記名捺印があれば、それは偽造されたものではないと考えられます。
大家の持っているものにもそれがきちんとあれば、やはり仲介業者が怪しいですね。

不法行為によるものなら多分まだ時効にはならないので、大家と共同して仲介業者のねつ造責任を問いつめ、金銭提供させることはできるかもしれません。
なにしろ、両者の書類を比較すれば、異なっていることが簡単に証明できますので。
なお、大家側の仲介業者と借り手側の仲介業者が異なる場合など複数の業者が介在していることがありますが、責任は介在した全部の業者が共同で負うことになっていたと思います。


>おまけに敷金は返せないと言われていますし・・・

ペット可の物件では、通常使用に比べて、原状回復費(特ににおいや傷)がかかることが多いので、敷金は多めに設定して、そこから原状回復をすることが多いので、返ってこないことが多いようです。


相談先としては、
賃貸契約自体については、消費者生活センター(事業者と消費者の契約なので消費者契約法の問題)
仲介業者の責任問題なら、仲介業者が所属している宅建協会や役所の宅建担当部署(役所によって部署名が違うと思います、東京都なら住宅局)

契約違反を助長するおそれがあるので、あまりこのようなことは書きたくないのですが、もし契約でペット不可となっていても、他人に危害のおそれのあるような大型犬とか迷惑がかかる多頭飼いとか、質問者が良識のないマナーの悪い飼い方をしているということでなければ、大家は契約違反であっても質問者を追い出すことは困難です(逆にこのような場合はペット可でも追い出されることはあります)。
さらに質問者の契約書にはペット可となっているのなら追い出すことはほぼ無理だと思います。
要は質問者にはその...続きを読む

Q賃貸契約不履行で、どれ位損害賠償請求できますか?

先日名古屋に引っ越す為賃貸マンションを契約しました。
問題は引越し当日に起こりました。実際に引っ越してみると契約時にクリーニング費用を支払っているにも関わらずホコリが沢山あったり、ガスコンロは汚れたまま。
鍵交換も引っ越してきてから選んで下さいと言われていたのに勝手に一番高い鍵に交換されていて、その費用を請求されました。
そこまではまだ我慢も出来たのですが、ガスの開栓を引越し当日にお願いしていてガス会社の方が来られて部屋自体にガス漏れしていることが発覚しました。(ガスメーター自体も10年前の物で使用不可能)
もちろん、ガスの開栓は不可能で大家に言って緊急で隣の空室で風呂等を借りる事になりました。
ガス漏れ自体も部屋全体にあるため工事が必要で終わるまでの居住は不可能、隣の空き室に住んでは?と言われましたが、管理会社の対応も遅く(隣に住むことも最初は拒否していたくらいです)
入居早々こんな事があっては不安で仕方がないので契約自体をキャンセルして他の物件を探すことにしました。

次の日に早速、市役所の相談窓口に訪ねたところ契約のキャンセルは勿論のこと、損害賠償、休業補償、その間に泊まったホテル費用まで請求出来ると言われました。
ホテル費用も請求できると言われましたが、風呂も入れる状況なので不便とは思いましたが、ホテルは使っていません。

しかし、新しい家を探すために仕事も数日有給を使って休んでいます。
実際にどのくらいの損害賠償等を請求できるものなのでしょうか?

先日名古屋に引っ越す為賃貸マンションを契約しました。
問題は引越し当日に起こりました。実際に引っ越してみると契約時にクリーニング費用を支払っているにも関わらずホコリが沢山あったり、ガスコンロは汚れたまま。
鍵交換も引っ越してきてから選んで下さいと言われていたのに勝手に一番高い鍵に交換されていて、その費用を請求されました。
そこまではまだ我慢も出来たのですが、ガスの開栓を引越し当日にお願いしていてガス会社の方が来られて部屋自体にガス漏れしていることが発覚しました。(ガスメーター...続きを読む

Aベストアンサー

仮に裁判をして勝訴した場合ですが、市役所の相談員の方が言っているとおり、休業補償と宿泊費用(その土地の一般的な相場)の実費に加え、多少の慰謝料や関連して被った損害の実費が認められると思われます。

慰謝料はほとんど0に等しい額(最大でも10万円程度)かと予想されます。その他は被った被害の実費で計算すればおおよその損害額が出ると思います。

請求するだけならばいくらでも請求可能です。(極端な話、1億円請求も可能です)
しかし、相手が応じるかどうかは相手次第ですので、実損害に多少の慰謝料+αくらいを請求するのが妥当だと思われます。
交渉する余地を残すためにも1~2割増しで請求するのが現実的かもしれません。

裁判までいった場合は、実損害のみ認められて、弁護士費用などは認められないので赤字の可能性もあります。


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