マンションの管理費、修繕積立金の滞納の取立

私はマンションの管理組合の役員をしております。
最近管理費、修繕積立金の滞納が増え、数人の区分所有者が合計数百万円滞納しています。
この人達の部屋を競売にした場合、この人達に住宅ローンの残債があった場合,　第一抵当権者の権利とマンションの
管理組合の管理費、修繕積立金取立の権利はどちらが優先するのでしょうか。
管理組合が競売を申立てても、競売で得た金が住宅ローン会社にいってしまうのでは困るのですが。
法律のことはわかりませんので,教えて下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： hiro-2005 回答日時： 2005/05/11 13:58

私の住むマンションでも管理費・修繕積立金滞納者がおり、法的処置をとって競売にかけました。

不動産業者が落札し、管理組合分の滞納額はその業者が肩代わりしました。(数百万円です。)
後日、落札業者から一括で支払われました。

管理費等は住宅ローンとは別に、管理組合に支払われるべきものなので管理組合として当人または落札業者に請求できると思います。
法的手続きについては、弁護士に依頼しました。
処置をとる前にも、何度も相談し、できるだけトラブルのない方法を考えていただきました。
専門家にご相談されることをお勧めいたします。

この回答への補足

滞納金の督促を管理委託会社にお願いしていますが、今ひとつ熱心でないように見えるのですが、管理委託会社に任せていてはだめでしょうか。また抵当権者の了解がなければ競売に掛けられないと思いますが、この点はどうでしょうか。
落札金額は抵当権者に渡り,　落札金額は市場価格より滞納金額相当分安くなっており、その安くなった差額はマンションを購入した新区分所有者が旧区分所有者の権利を引き継いで滞納金弁済の原資とすると言う事ですね。理解できました。
有難う御座いました。

補足日時：2005/05/11 17:50

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/05/11 18:04

まず滞納者への支払命令の判決を貰い、従わない場合には差押（登記されます）します。

そして競売となるわけですが、落札金額は抵当権なり差し終えした順序（抵当権の場合は第一、第二、、、と順位が決まっています）で分配されます。
従いまして、競売価格＜住宅ローン残高であれば、競売の代金は受け取ることは出来ません。

そもそも、第一抵当権者が異議を唱えて競売できない場合もあります。（弁済を受けられる可能性がない場合）

ただマンションの管理費や修繕費用は、次の所有者に債務として引き継がれます。
つまり次の所有者が支払うことになります。
不動産屋が落札したのであればその不動産屋に支払義務が移ります。

なので競売の意味はあります。

この回答へのお礼

競売によって得られた金額は滞納金の弁済とは直接関係がないのですね。落札した新区分所有者が旧区分所有者の権利を引き継ぎますので、滞納金は新区分所有者に請求できるのですね。
有難う御座いました。

お礼日時：2005/05/12 17:28

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/05/11 17:20

競売についてはよくわかりませんが、中古で売買した場合など、一般に管理組合費・修繕積立金というものは購入した人に請求ができます。

これは管理組合費・修繕積立金はその部屋にくっつているものなので、その所有者が支払い義務を持つからです。
そのため中古で購入して権利を得て所有者となった人に、管理組合は、未払いした本人に対してでも、新規に権利を得た人に対してでも請求することができます。通常は未払いをした人よりも今権利を持っている人の方からの方が支払ってもらいやすいので、今権利を持っている人に請求することが多いです。

先の回答者の答えを見ると、競売の場合でも同じで、区分所有権を持った人に請求できるようですね。

この回答へのお礼

思い出しました。旧区分所有者の権利は新区分所有者に引き継がれるのですね。
有難う御座いました。

お礼日時：2005/05/11 18:32

No.2 回答者： yu-yake 回答日時： 2005/05/11 14:37

落札金額は抵当権者のものです

その１部が管理組合に入る。というものではないのです
ですが新しい入居者は管理費等滞納分を払う義務があります

同じマンションでも最低入札価格が違うのは滞納の額が違うという要素も含んでいるからです
つまり滞納が多い物件の方が金額を安く設定しています
物件明細書にも滞納額の記載があります

入札される方も払うつもりで計算し入札されてますのでご安心を
担当官に漏れなく（未払い金）説明してください