抵当権ありの賃貸物件契約時の確認について

今契約をしようとしている物件が家賃が相場より１～２万ほど安いのですが
実際に環境や物件に家賃が安くなるような理由が見つからないのです。

まさか抵当権設定有りとなっているので
これ関係しているのではないか？と思っています。

契約書には抵当権に関する説明があり、「抵当権が実行され競売となった場合は、賃貸借契約書期間の長短にかかわらず
競落人に対し賃借権および敷金返還請求権を主張することはできません。（以下省略）」という内容でした。


少しですがネットで調べたことろ、「短期賃借権」という法律が有効だった時は
賃貸借契約や敷金は新オーナーに引き継がれたが、廃止された現在は
そのような賃借人を保護するようなものがなくなるとのことでしたので
おそらくこの事に関する説明なのかと思います。

貸主側も借金をして建物を建てているでしょうから、
今後に土地を売らなくてはいけない事態なども
起こることはわかりますが、借りる側としては不安になっています。

そこでいくつか質問をさせてください。

(1)契約前にこのような（抵当権が実行され競売になる）事態が
貸主側で予想や予定されているのか、最悪すでにそのような手続きが進んでいるのかなど、予想抵当権が実行されていないと
確認することはできますでしょうか

(2)万一、競売が実行され新家賃が設定されてしまった場合は
猶予期間の６ヵ月で出ていくと決めた場合でも、通知をうけた翌月から新家賃と言われた場合は
その新家賃を支払わないといけないのでしょうか。

(3)万一、競売が実行された場合、元のオーナーに敷金を返還してもらうよう交渉することは可能でしょうか

どうぞ宜しくお願いします

No.2 ベストアンサー 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/03/29 23:09

抵当権の実行については、すでに申し立てられていればわかりますし、契約前に説明の義務もありますが、されそうかどうかは調べようがないでしょう。

個人情報の兼ね合いもあります。抵当権者の金融機関のエライ人に個人的に知り合いがいれば内緒で教えてもらえるかも知れませんが（違法ですが）まずは事前にはわからないですね。

抵当権が付いていないということは所有者が現金で買った・建てたということです。あまりないでしょうね。
ついでに言えば、抵当権が付いてなくても所有者が何かやらかせば物件を差し押さえされる可能性はあります。ですから必要以上に心配しても仕方がありません。

賃貸物件を探すときに「抵当権のついていない物件を」などと言ったら相手にされないでしょう。それくらいにないと思います。

ちなみに、競売でなく任意の売買の場合は、買主は既存の賃貸借契約の貸主の地位を継承しなければなりませんから、借主の地位は保全されます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
抵当権について心配しすぎていることが理解できました。
不安が解消できたので
これで落ち着いて契約できそうです。

お礼日時：2008/03/30 09:52

No.1 回答者： hazu01_01 回答日時： 2008/03/29 21:17

１　抵当権、根抵当権については法務局で登記簿を取ることにより調べることができます。

その抵当権が施行されそうかどうかは個人で調べるのは難しいです。それなりのプロに頼むしかないでしょう。
２　話し合いでしょう。権利は競売で買ったほうが持っていますが、居住者を退去させるのも時間もお金もかかりますので、退去してくれるのならば無理は言わないでしょう。
　　競売で買う場合、続けてその施設を経営するか、その施設を壊して新築するかです。賃借物件の場合、新規で礼金、敷金などをとって現在入居している事業者に貸すほうがよい場合も多いです。
３　できます。が、返してもらえないでしょう。競売にかかるような元のオーナーが敷金を支払ってくれるような状態にはないと考えたほうがよいです。また、上の契約書の条文を持ってあなたに請求権がなくなったと主張するでしょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます。わかりやすかったです。

一般的に抵当権ありの物件は多いものなのでしょうか。
また、このような抵当権に関する説明をされた場合に、他になにか賃借側で事前に確認しておいた方がいい点というのはありますでしょうか。

賃貸契約に関して「一般的」なことがわからず、
自分で慎重になりすぎているのではないかと思っているのですが、
私にとって高額な金額が関係しているもので、、、すみません。

補足日時：2008/03/29 21:34