裁判所と大家、どっちの話を聞けば良いのか?

Question

どうすればいいか分からず悩んでいます。

今住んでいる賃貸マンションなのですが、

裁判所から競売に掛けられる事になったので今後現地調査に行くので協力してほしいということと、同封した質問書に記入の上返送してほしいとの手紙が来ました。

そしてもう一通、大家さんからの手紙も入っていて、裁判所の封筒があったと思いますが動かないで下さいと書いてありました(弁護士事務所の名刺が同封してありました)。


裁判所からの通達なので従うつもりでいるんですが、大家さんからわざわざ動かないように!!という手紙が来たのが気になっています。
同じような場合、大家さんは店子にこのような手紙を出すものなのでしょうか??
裁判所も大家さんも自宅に来たみたいなのですが、不在のため会っていません。直接会えたら詳しい話を聞けたと思うのですが・・・。

この場合、どちらの話に従うのが良いのでしょうか??

milk6kg · Accepted Answer

競売というのは，所有者である大家さんの意思にかかわらず強制的に不動産を売却してその代金を債権者に配当することです。

執行官の調査は，建物内外の写真や賃借人の情報を，入札しようとする方に提供したりするためのものです。また，この調査は，現在入居されている方の賃借権が新たな所有者（買受人）に引き継がれるものか，一旦終了することになるのか（言い換えれば，敷金の返還は誰から受けるのか）等の判断材料を裁判所に報告するものです。

大家さんも賃借人も裁判所の調査に協力しなかったため裁判所が居住されている方の権利が分からない場合は，「権利関係不明」とされ，本来引き継がれるべき賃借権であったとしても売却により終了してしまうという扱いを受けます（確定的なものではありませんが）から，照会書には回答しておくべきでしょう。

また，執行官は室内の状況（間取りや占有状況）を確認，報告するため室内に立入り写真等を撮影します。この立入調査には強制力があり鍵を開けて室内に立ち入ることもあります。執行官は賃借人に迷惑が及んでいるのも理解しているので調査に協力を・・・と言って来ているのだと思います。

これに対し，近々に弁済による取下げや任意での売却を考えているにしても，大家さんが，「裁判所の執行官の調査に協力しないように」と，賃借人の方に依頼するのは問題です（執行妨害と評価されかねません）ね。本来であれば，ご迷惑おかけしますが，執行官の調査にご協力くださいというべきでしょう。

ともあれ，疑問や不安があれば，執行官や裁判所の不動産執行係に電話して状況を確認されたらよいと思います。

milk6kg · Answer

ANo.5で回答したものです。
大家さんの行為を「執行妨害・・・」と表現したのは不適切でした。
訂正させてください。m(_ _)m

63ma · Answer

競売に関する裁判所からの通知ですから、質問の大家は、債務者として何らかの債務不履行により、債権者が債権保全の為に競売手続きに入ったと思います。
　また、貴方はこの競売関係の法的な位置づけとしては、全くの無関係な第三者ですので、裁判所の法手続きが優先しますから、協力すべきかと思います。
　その点からですと、今回の大家のやり方は、裁判所の正当な法手続きに対する、妨害行為とも取れます。
　最悪ケース、大家が競売で落札者に変わる事も有り得ます。

noname#138601 · Answer

私の考えですと、大家さんは、債権者及び競売開始後に買い受け人になられた方から、任意売却や引越し代など示談金目的などを受け取りたくて、質問者様に口添えしていると思います。
私は、以前に競売に絡む仕事をしていた時もその様な物件がいくつもありました。
家主から見れば、競売入札に掛かってしまったら、裁判所の管轄ですが、
今なら、債権者などとの交渉が出来る時期ですので、
自分では、任意買受も競売買受も出来ませんが、親族や知人友人などに買受人になってもらって債務物件を購入する時も有ります。
ま～いろいろ有るのですが、裁判所の質問の手紙は、大方の予想ですが、
更新日だとか、大家が変わってもまだ更新しますか？とか、家賃の値上げ等とか、家賃滞納などその様な事ではないでしょうか？
競売物件の裁判所の閲覧に書いてある物に、質問者様の質問と回答が載ります。
それを買受人が見て、「この部屋の人は、大丈夫だな」とか、物件を買受人が取り壊して、新しく立て直す場合に、占有されないかな？とか見極める物です。
ですので、大家から見れば、良い情報を裁判所に提出されてしまえば、その分、買受希望者が多くなり、反対に、良くない情報を出せば、買受人は、減るのです。
大家さんは、その質問書の事なども弁護士の相談の上で、模索してから提出して下さいと考えてると思います。
裁判所側の質問書は、基本的に、質問者様が、絶対的に提出する書類じゃ有りません。
（債務者じゃありませんから・・・）
提出しない場合は、大家さんからの意見で、競売物件情報に載せられます。
ま～ここで、大家さんなどは、自分の質問書や、現地調査などに、普通良い事は、言いませんし書きませんね・・・
（買われない様にする為に・・・）
競売は、期間入札と特別売却の二種類がありますので、特売まで持たせようとか、特売になったら、自分の方で買おうとか、考えてるのかも・・・

さて、長～い、意味も無い文面に成ってしまいましたが、最終的どちらの話を聞くかと言う質問でしたよね？
別に上記にも書きましたが、裁判所には今の所、質問者様には強制権はありませんから、質問書などを出す出さないも自由です。

（上記は、当方の経験などを織り交ぜたアドバイスですので、聞き流してもらって結構です）

参考URL：http://q.hatena.ne.jp/1161066634

fujic-1990 · Answer

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　困りましたねぇ (^^; 。私も初の内容です。

　「質問書」なるものの中身も見当がつきませんし、逆に大家の「動くな」という論拠も見当がつきませんが、しかしねぇ、本物なのでしょうか？　つまり、裁判所を騙る第三者とか、大家を騙る第三者、とかいうことはないのでしょうか。

　本物の裁判所から「競売」という言葉が出てきているなら、早晩、競売になるんでしょうね。とすれば、その大家の頼みを聞いてあげてもいいことはないように感じますけど・・・ 。

　それに、敷金とか保証金とか、競落人に主張したい物があるなら、この際ハッキリと伝えておいたほうがよいように思えますし・・・ 。

　どうなるのか分からないので、とりあえずは、裁判所が本物なら、質問者宅以外にも届いているでしょうから、皆さんでどうするか相談してみてはいかがでしょう。一人だけ突出してもよいことはなさそうに思います。

alpha123 · Answer

裁判所から執行官が来て室内の写真取ったり調べていくのは拒否できません。単なる借家人に適用された例はないということだが罰あります。
競売物件を買おうとする人に適切な情報与える一環です。

裁判所の執行官来ます。「競売になっているので室内を見、写真を撮ります。契約書もあれば見せて下さい」（身分証明示す）

どうしてもその時に見られてまずければ後日と相談の余地はある。「断固拒否」はまずい。
裁判所の競売は民事執行法という法律で、執行官の物件調査のやり方等ある。それに従わない（非協力的）ときは罰則があります。

6月以下の懲役、或は50万以下の罰金！

裁判所と大家、どっちの話を聞けば良いのか?

競売というのは，所有者である大家さんの意思にかかわらず強制的に不動産を売却してその代金を債権者に配当することです。

ANo.5で回答したものです。

競売に関する裁判所からの通知ですから、質問の大家は、債務者として何らかの債務不履行により、債権者が債権保全の為に競売手続きに入ったと思います。

私の考えですと、大家さんは、債権者及び競売開始後に買い受け人になられた方から、任意売却や引越し代など示談金目的などを受け取りたくて、質問者様に口添えしていると思います。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

裁判所から執行官が来て室内の写真取ったり調べていくのは拒否できません。

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