競売について

父親が死亡し相続した家がありますが、昭和50年代に
銀行のカードローンで5000万の借入があり（当時は
利息だけ払えばいいという内容です。）家のローンの
残債はありません。現状銀行の債権回収に手が渡り
来年の２月くらいには競売に係る模様です。競売は
避けて通れないのですが、入札で落札した業者に現状のままで家のローンを払うような形で住めるように
交渉する事は可能なのでしょうか？現在75になる母親が住んでいます。それと、最悪の場合入札後どれ位の
期間で退去しなければいけないのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2005/12/29 11:07

競売で不動産を取得する立場にとっては、担保権が抹消された完全な形で不動産の所有権を取得する訳ですので、その相手に対して債務の返済条件の交渉という概念が入り込む余地はありません。

競売申し立てから競落者が決まるには半年から1年程度かかるのが通常ですが、競落者決定後は即刻退去を求められ、応じなければ不法占拠者という扱いになります。

競売において裁判所が準備する鑑定書類には、物件の定量的な評価（土地○m2　時価幾ら、建物△m2　築年数による減価後の評価額幾ら）に加えて、「現在債務者の肉親○名が所有権を根拠に居住している」といった記載がされます。所有権がなくなれば当然に居住する根拠がなくなります。入札する側にとってはこの記載と実地調査で得た入居者の退去可能性の感触を元に、物件の相場価格から入居者を退去させる費用を減額して入札価格を決定することになります。

自宅を相続で取得されたとなると、５０００万円の借入も相続で承継されていないでしょうか？　となると競売で自宅が売れたとしても必ずしも借入から免れられず、売価２０００万円としても残債務３０００万円は引き続き負担するという形になります。

銀行の債権が回収会社へ移行しているという状況なら、物件の競売でなく任意売却に応じる（当然家族は退去する）といった譲歩をする一方で、物件売却後の残債務は免責とするとか、一部免除をするといった代替案の交渉を行った方が建設的だという気がします。銀行にとっては3月の決算時点で処理を決着させたい、という状況もあり早い判断が求められると考えます。

No.3 回答者： winnie777 回答日時： 2005/12/29 08:23

Ｎｏ１さんＮｏ２さんのおっしゃるとおり難しいと思います。

そのまま住み続けるのなら
その物件の購入は出来ないのでしょうか？
滌除（てきじょ）という　方法があります＾＾；

参考URL：http://www.pacific-en.co.jp/karitarou/k5-8.html

No.2 回答者： Elim03 回答日時： 2005/12/29 02:39

　既に＃１さんが明確にお答えになっていますので、補足を。

　競売になっても、すぐに落札されるとは限りません。落札されない限りは、所有権は現行のままですから、落札までは退去する必要性には迫られないという言い方もできます。
　実際問題、「誰も買いたがらないような物件であるが故に落札されず、ずーっと競売がかかりながらもしぶとく居住している猛者」さんも、いらっしゃいます。

　ただし、このような発想は、「最初から期待すべきこと」ではありませんし、右から左にすぐに売却できるような物件であれば、最初からあり得ない話になってしまいます。
　また、「落札した業者」は不動産屋さんか建築業界の人でしょうから金融関係者であるとは思えません。したがって、「現状のままのローン」を落札者さんへ相談するのは、かなり筋違いです。

この回答へのお礼

忌憚のない意見を頂きありがとうございました。

お礼日時：2005/12/29 10:49

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/12/29 00:58

>入札で落札した業者に現状のままで家のローンを払うような形で住めるように

交渉する事は可能なのでしょうか？

ほとんど可能性はないです。（限りなく０に近い）

>現在75になる母親が住んでいます。それと、最悪の場合入札後どれ位の期間で退去しなければいけないのでしょうか？

すぐに退去を求められます。退去しなければ法的手段を取るので多少時間はかかります。

この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございます。
現実は厳しいものなんですね。

お礼日時：2005/12/29 01:22