市街化調整区域の物件購入について

競売で市街化調整区域の物件購入を考えています。価格も通常より安く状態もまずまず綺麗なのですがそもそも他の市街化区域の物件より安くなっている理由がよくわかりません。私は購入後も自分一人で住み続け、増築や改築や建て替え・転売なども考えていません（ペンキ塗り替え等リフォームは多少考えています）10～20年住めればと考えていますが市街化調整区域であることによって住む場合に何か不都合な事があるのでしょうか?ちなみに私は農家でもなく普通の一般人です。不動産・競売について初心者なので知っている方いましたら教えて頂けると幸いです。宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/08/09 15:53

不動産業者です。

その調整区域の建築制限の状況によります。競売での調査報告書にはあまり詳しく記載されていない場合が多いので、県などの担当課で制限を聞いて把握してください。調書に鑑定士が調査した先の公的機関が記載されていると思いますので、そこに出向いてください。
土地建物謄本、公図、地図があればおおよそ回答を得られます。
原則その建物は何かの特例で（既存宅地や専従者など）建築したものであり、再建築が出来るかどうかが？価格構成に非常に影響します。
再建築できるにしても、一般住宅である事や面積制限など市街化区域の物件とは違い、制約が多いので調整区域の土地は安いのです。
競売で落札し、それに住む事に関しては何ら制限を受けません。再建築が出来ない物件の場合は、転売はむずかしい。取得費はもちろん改装費などもローンを組むことは不可能。最終的に住宅が使用できなくなった場合は土地の価値もなくなると思って良い。（捨て値でしか売却出来ません）
そんな感じでしょうか？
買い取り業者の入札も入らない傾向が高いですから、安価で落札できる可能性はあります。
割り切って買われるなら、良いと思いますよ。自分で使用しなくなったら貸家も可能です。（借り手がいる立地なら）内外装や設備などの建築確認を要しない程度のリフォームは自由です。

No.3 回答者： explicit 回答日時： 2009/08/09 22:53

失礼ですが、初心者の方で、しかも調整区域。

競売参加は避けるべきです。もし競売物件に関心がおありでしたら、もう少しご自分で勉強されたり、安全な物件に応札してみたりしてはいかがですか？
お気持ちは分かりますが、入札初心者で知恵袋に質問するようでは失敗しますよ。

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/08/09 17:18

＞市街化区域の物件より安くなっている理由がよくわかりません。

市街化は基準法48条で
建築できるものの規定があるが
調整区域は
用途地域の指定が無いため
原則、建築できないためです。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
だから、需要が少なく
単価が安いのです。

＞増築や改築や建て替え・転売なども考えていません（ペンキ塗り替え等リフォームは多少考えています）10～20年住めればと考えていますが市街化調整区域であることによって住む場合に何か不都合な事があるのでしょうか?

ただ、競売取得でも住宅であれば
正式に許可をとり
再建築できる場合があります。
↓
開発審査会基準第１６号
■相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
　原則として、都市計画法に基づく許可を受けて建築された後、相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない事情による用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。
1 原則として、建築後１０年以上適正に利用された１戸の専用住宅が、社会通念上やむを得ない事情により譲渡され、それを譲り受ける者が、自己の居住用として使用すること。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

ここで言う「やむを得ない理由」の
一つは、競売に付された場合です。
これは愛知県基準ですので
あなたの県の基準で出来るかどうか
確認する必要があります。
以上。