占有者が立ち退かなくて困っています

Question

先日、競売で家を落札しました。

話し合いで立ち退いてもらおうと、立退料を提示しアパートを探してもらうようお願いしましたが、犬がいるのでこの立退料ではどこも引っ越せるところがないと言い、提示した3倍の額を請求してきました。

こちらで探してみたところ安いところは沢山あったのでいくつか物件を紹介しましたが、体が弱いので徒歩圏内でないと無理だし、仕事も復帰したいので地方には住めないとのこと。
後日、知人に住まわせてくれる人がいたのですぐ引っ越せるが、多少でも支援してほしいと連絡がありました。が、次の日　犬がいるならとその知人に断られたので、今度は初期費用が安く住むマンスリーマンションに引っ越すしか手がない。その費用を支援して欲しい。犬は預ける当てがあるので連絡してみる。とのことで話はストップしています。

今までのことから、やっぱり犬はあずかってもらえないので、預け先が決まるまでは引っ越しできないと言ってきそうです。
1ヶ月以上、このように話をしてはダメになったと言われ、すぐにでも引っ越したい。という本人の言葉とは裏腹に1日でも長く住んでやるという気持ちが見え見えです。

強制執行するしかないでしょうか？　相手が執行抗告してきたら棄却までにどれくらいかかるのでしょうか？売却許可決定に対する執行抗告をされ、2ヶ月待ちました。

例えば、鍵を交換するのは違反なのでしょうか？占有者を強制的に排除するには裁判所を通すしかないのでしょうか？

どなたかお詳しい方、経験のある方ご指導頂けますようよろしくお願いいたします。

入札前によく調べなさい。素人が競売に手を出したらいけない。などの回答はご遠慮ください。

mimicann · Accepted Answer

建築兼大家業してます。
競売→入札→落札→占有者交渉→リフォーム→賃貸若しくは売買してます。

競売の占有者追い出しの理由なんて必要ありません。
アパートやマンション賃貸の収益物件でも嫌な入居者の場合は賃貸契約を結ばずに追い出せます。

先の回答者のように一方的に日取りを決めてください。
でも破産者は引っ越しするのには、先立つモノが無ければ出て行けません。
引っ越しできるほどの一時金を渡してください。
預り書もきちんと貰ってください。


最後に、全ての荷物・処分完了後に残りのお金をを渡してください。
渡すのは書類と引き替えに
〈その建物・敷地にあるモノ、全てのモノを放棄する〉文言と
署名・捺印・日付を書いた書類を作成してください。
その所有地に残地物があれば勝手に処分することが出来ず後々困ることが在るかも知れません。
〈領収書〉と〈印鑑証明〉も貰ってください。

了承しなければ、占有者に一円も手に入らない強制執行をすると言えば良いのです。

いきなり頭ごなしに強制執行するのは可哀想ですが、もう十分誠意は見せました。
頑張ってください。

herupadoll · Answer

こんにちは。
失礼ですが質問者様は初心者とみうけられますので＃５さんのご説明を噛み砕いて補足させていただきます。

三点セットの物件明細書（物件目録から４～６ページ目です）の３項目目の”買受人が負担することとなる他人の権利”の場所に、

【上記賃借権は最先の権利である】

これが記載してある場合は、強制執行は受け付けられず裁判を起しても敗訴します。
ですので、まずは裁判所に行きご自分の落札された物件の上記の３の部分をご確認ください。
もし、占有者に最先の権利があったなら相手の望むままの金額で解決するしかないでしょう（＾＾；

そうでない事をお祈りします。

追記、強制執行が出来る場合はまずは申請し、同時進行で占有者と交渉しましょう。強制執行は取り下げる事も可能ですので。

-phantom2- · Answer

>地盤が緩み崩れてきているので、早急に修理が必要なのですが、それは立ち退いてもらう理由にならないですか？

最初に確認しなかったこちらが悪いのですが、その占有者は落札者に対抗できるのですか？できないのですか？

落札者に賃借権などで対抗できない占有者であれば、地盤が云々なんて理由は関係ありませんよ。
権利が無い占有者は法的に強制執行で排除すれば良いだけです。

もし対抗できる占有者であればやっかいです。

強制執行とは無権理占有者を追い出す手段ですから、賃借権などを持つ占有者（賃借人）は追い出せません。

これは競売時の三点セットに、落札者に対抗できる占有者有り、ということで明記されてますから質問者さんはどちらなのか知ってるはずです。
これは知らなかったでは済まないことで、それ如何で落札金額は変りますから。


＞提示した金額は30万です。それ以上は出すつもりありません。

質問者さんが出すつもりが無いと言っても、それでは出て行かないと言ってる者をどうするつもりですか？
どうしようも出来なくて、今に至ってるわけでしょう。

Ｎｏ3さんの〇〇不動産みたいな所を使えば、占有者の権利が質問者さんに対抗できようができまいが、とにかく出て行かす事はできるでしょうけど、質問者さんはそのような手段がとれますか？
へたしたら質問者さんの手が後ろに回りますよ。

またどのような手段にせよ、最終的に立ち退いてくれたとしても、腹いせに家をめちゃくちゃにして退去することも、ままありますからその覚悟も必要ですね。

m_inoue222 · Answer

大家してます

＞話し合いで立ち退いてもらおうと、立退料を提示しアパートを探してもらうようお願いしましたが
＞こちらで探してみたところ

貴方が甘く見られているだけです

犬がどうこうなんて話には一切耳を傾ける必要もありません

とにかく金銭で片を付けるなら相手の事情は関係なしでの話し合いでしょうね（某不動産屋の話）

例えば順序としては

・６ヶ月以内の立ち退きを要求
・１ヶ月以内に立ち退くなら５０万円の一時金を出す
・３ヶ月以内なら２５万円
・それ以上になる場合は金銭は出しません、法的対応になりますし一切の話し合いには応じません
・相手の事情は一切聞かない

それで相手は５０万円握って出ていったはずです

話し合いは回数を重ねる毎に貴方に不利な条件になるのが普通です

後は法的処置に移行するだけでしょうね

＞占有者を強制的に排除するには裁判所を通すしかないのでしょうか？

うちの地域では「○○不動産」に依頼すれば法律に従わないで１ヶ月で排除出来ます．．．（笑）。
費用は５０万円－１００万円

・なぜか土地の測量中に間違って水道管を破損します（事故）
・その家に子どもが居ればスキンヘッドの男性がうろうろします（所有者と待ち合わせしているらしい）
・時々暴走族らしき輩が玄関前に腰掛けています（集団で）
・その他なぜか判りませんが出前の寿司が１０人分届けられたりします（名前と電話番号は名乗っている）
・駐車場にいきなり外車が置かれたりもします（所有者と契約しているそうです）
・たまに野球のボールが真夜中に窓ガラスを割ります（運が悪い）
・庭で飼っている犬がなにか悪い物を食べて死ぬこともあるそうです（病気）

シロウトは「裁判所を通してください」

-phantom2- · Answer

その物件の強制執行にかかる費用を見積もって、その半額を立退き料として占有者に提示します。

「この立退き料で○月○日までに退去しないなら、即座に強制執行手続きに入ります」と宣告して実行に移すだけです。

相手のペースに乗せられて物件探しを手伝うような事をしても、その手の人には無駄です。
お書きのようにずるずると住み続けて、立退き料が増えるのを待ってるだけです。

＞提示した3倍の額を請求してきました。

これが執行費用の半分以下なら払って出て行って貰うのが良いですよ。

ただし立退き料を受け取ったのに、それでもずるずると出て行かないという悪質なのも居ます。
もし質問の占有者がそうなるような気配の者ならば、最初は最低限の金額を渡して残りは完全に明け渡しが終わったら渡す、というような工夫が必要でしょう。

上記のような事が面倒ならば、いきなり強制執行手続きに入れば良いと思います。それが一番確実です。
確かに相手は執行抗告などで対抗してくるかもしれませんが、最終的には明け渡しになります。

早く安く確実にと思われてるのでしょうけど、確実な手段はありますが、早く安くすませる手段はありません。

mobilekame · Answer

新たにできた期限付きの賃借法の契約でないから厳しいです
http://naiyou.net/tachinoki.htm
このように借主側を保護する情報はたくさんあります
これで皆さん知恵をつけているんです

あなたに立ち退いてもらう正当な理由がありますか
　老朽化により危険であり取り壊す
　区画整理、道路拡幅への協力・・・等
　老朽化で立て直す・・これは大家の都合です
　
居住者が優位に保護されているのです
お金で解決するしかありません
民事の調停をされてはいかがでしょうか
適正な金額が提示されると推測します

余談ですが
落札されたと言うことは質問者様が最高値をつけた
と言うことですね、または他の入札者がいなかった
プロは賃借人のいる土地にはあまり手を出さないか
立ち退き料を考慮してかなり安く査定します
賃借人がいると言うことはかなりのリスクなのですよ

占有者が立ち退かなくて困っています

建築兼大家業してます。

こんにちは。

>地盤が緩み崩れてきているので、早急に修理が必要なのですが、それは立ち退いてもらう理由にならないですか？

大家してます

その物件の強制執行にかかる費用を見積もって、その半額を立退き料として占有者に提示します。

新たにできた期限付きの賃借法の契約でないから厳しいです

この回答への補足

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