住んでいる借家が競売にかけられました

　先月末、不動産から「家主さんが資金繰りの悪化でこの家を売りたいと相談があったので、売れた場合もしかすると退去を
お願いすることになるかもしれません」と
言われました。
また借金がかなりあるので普通なら立ち退き料を
払うところだけど、払う能力はないでしょうから
もしそうなったら3，4ヶ月分家賃なしで
家探し期間と言うことでこのまま住むように話を進められたらいいかもと言われました。

その後、家主は挨拶に来る、立ち退き料は払うと
不動産にTelでは言ったらしいのですが
行くといった日には現れておらず、
不動産にも来ると言っても来ない状態です。

　今日、いきなり裁判所から人が来て
「来月、競売にかけられるので現状調査に来ました。
また後日、家の中などの現状を調査に来ます」と言われました。

　不動産にTelをしたらびっくりされましたが
こうなったら、借金がたくさんあって
立ち退き料を払うべきだが払えないだろうし、
敷金もハウスクリーニング代とかいって返してくれないだろうし
(返す当てもないだろうし）
競売前に引っ越した方がトラブルがないのでは？と
不動産に言われたところです。

　実際、競落されてしまえば、次の所有者に立ち退き料を請求することは
法律上無理のようですし、どんな人や会社が買うか分からないわけですし、その後も貸してくれても家賃が大幅アップとなったりしても困りますし。
　
　お聞きしたいのは、やはり競売前に出た方がいいのでしょうか？
競落後6ヶ月は住めることは住めるのですよね。

　またこの家を私たちが買う気がないかとも言われましたが
もう競売にかけられる予定の家を不動産仲介で買える物でしょうか？
競売に入札することは可能だと聞きましたが
立地的にどうも永住する気になれないし
でも小学生の子供が二人いて、下の子は入学したばかりなので
校区外で探してもいい物件は見つからないしで。
　よろしくお願いします。
　

No.4 回答者： shafu 回答日時： 2009/04/08 21:50

競売されるということなのですが、その借家に

抵当権は設定されているのでしょうか？
設定されているのであればその時期は質問者さんが借家の契約
をした後なのでしょうか？
契約時に抵当権が設定されているのであれば契約書の重要事項
説明に記述されているので、確認してみてください。
その場合は不動産屋がいうように出ていかなければいけません。

重要事項説明に記述されていない（抵当権が設定されていないか、
あるいは契約後に設定）のであれば、抵当権者あるいは競売の落札者
は、借家人がいることを承知しているので、契約を引き継ぐ義務
があるので、心配しなくていいと思います。

とりあえずは契約書を確認してみてください。

この回答への補足

　　お礼に補足しておきます。
よく調べたところ、別紙に抵当権について
書かれてありました。

　まだ競落されて所有権が移るまで
数ヶ月はあるようなのでそれまでに
解決できるようにしたいと思います。
ありがとうございました。

補足日時：2009/04/09 13:45

この回答へのお礼

　抵当権については設定されているかちょっと分からないのですが
契約書を確認したところ、一切記述はありませんでした。
ということはもし抵当権が設定されたとしたら契約した後なのかもしれません。

　ただ家主の借金というのがこの一年の話ではなく
かなり以前からのことで
近所の人からの評判も悪く
夜逃げしたか、差し押さえて家を取られたかと思われていたようです。

　もし抵当権が設定されていたのに
不動産が契約書に記述しなかったり
設定されていることを知らない状態で仲介しているのなら
不動産に何らかのペナルティがあるのでしょうか？

　抵当権が設定されているかどうかを登記簿で調べられるというのは
分かってきていたところなので、その点については
自分でも調べてみようと思います。

　ありがとうございます。

お礼日時：2009/04/09 07:34

No.3 回答者： mimicann 回答日時： 2009/04/08 21:15

回答番号：No.2のモノです。

>>もし賃貸を考えている人が落札したとき
>>また新たにその人には敷金を払うことになるのでしょうか？
前契約は完全に無効になります。
だから、新大家の考え次第です。
私の物件では敷金を新たに貰う事はしません。しかし、新しく契約を交わしてから、2年未満退去時家賃1ヶ月分の違約金を取ります。

>>退去の時、また退去費用としていろいろ払うことになるのでしょうか？
特に支払う必要がありません。
競売は今の状態で査定するので安いです。以前の状態にする必要はありません。原状回復義務も無いです。
強いて言うならば、新しい大家になってから壊した箇所は回復義務があります。室内の状態は競売の資料で幾らか解りますので、は裁判所の方が来て写真を撮ったあとは壊さないように注意してください。

この回答へのお礼

　詳しくありがとうございます。
今現在の状態に回復という義務はあるのですね。
敷金は新たにもらわれてないと言うことですが
前契約が無効になるということは
敷金を取られる場合もありうるのでしょうね。
畳の部屋ばかりなので
「畳を総取り替えでもかなりかかるなあ」と思ってはいるところです。

　昨夜不動産と家人が話をしたところ
「競売にかけられるんだったら賃貸住宅用に買って
家賃収入を得たい」という人がいたと言われたようです。

　もう一度裁判所の方が査察に来られるので
それまででもよく考えてみたいと思います。

お礼日時：2009/04/09 07:26

No.2 回答者： mimicann 回答日時： 2009/04/08 19:49

建築兼大家してます。

競売入札→落札→リフォーム→賃貸してます。

競売前に出ても、引っ越し費用・敷金は戻ってきません。

競売後ですと法的には新大家は引っ越し費用などを貴方に出す必要ないですが、強制執行に掛かる費用や手間を考えて、幾らか出します。
また、私のように賃貸する予定の人が落札すると、リフォームする手間が省けるので、返済計画に家賃金額に合えば、その入居者にそのまま貸します。

今出ても、全く良い事は無いので、競売後に新大家と交渉してから出るべきです。

この回答への補足

　すみません、回答のお礼を書いてしまったので
補足して質問として書いておきたいことを書かせてください。

　もし賃貸を考えている人が落札したとき
また新たにその人には敷金を払うことになるのでしょうか？
また払わなくてよかったとき
退去の時、また退去費用としていろいろ払うことになるのでしょうか？
もし分かる方がいらっしゃいましたら補足していただければありがたいです。

補足日時：2009/04/08 20:46

この回答へのお礼

　ありがとうございます。
大家さん側の意見も聞けてありがたいです。

　どういう人が落札するか分からないので
それがちょっと不安はありますが、
ここに住む予定の人が落札したら
6ヶ月後にはでないといけないと聞いたので。

　もう一度、家族と話し合ってみます。

お礼日時：2009/04/08 20:30

No.1 ベストアンサー 回答者： u-takeshi 回答日時： 2009/04/08 19:30

部屋の紹介をしているものです。

競売前に出ないほうがいいと思います。

新しい買主に立ち退き料を支払う義務はありませんが、追い出すには裁判所の強制執行をかけなくてはなりません。

その費用は家主もちですから、結局、お金を出すなら引越し費用として出した方が新しい家主には特なので、そこを交渉するのが現実的と思います。

出たほうが特なのはその不動産屋でしょう、だって人がすんでたら売れませんもんね。安くで落札するつもりかも。

この回答へのお礼

　不動産に連絡したら、競売前の方がトラブルがないし、
こういう事情だから新しく紹介する物件は
仲介料も半額でいいし新築未入居物件があるから
それを何とか交渉して安く、さらに引越月は無料にできるよう
相談するとかいろいろ言われました。
そうですよね、競売でも人が住んでいた方が売れにくいでしょうしね。

　その前にこの金額なら買いませんかと
先月言われた金額よりさらに300万低い金額を
不動産に言われましたが、
そうですね、不動産にとってはそれで買ってくれたら
仲介手数料などで潤うし、
新しい物件を紹介できればいいですものね。

　ありがとうございます。もう一度家族と話し合ってみます。

お礼日時：2009/04/08 20:26