借りてるビルが競売に？

現在、ビルの一部を借りて店をしている者です。
そのビルが競売にかかるかも知れないのです。


状況…

11月中旬　大家の娘と男性二人が来て店舗の状況を調べる
(間取りを測ったり写真を取ったり契約内容を確認したり)
後に執行官だと分かる

11月下旬 競売の噂を聞く

12月2日 預けてある敷金が心配になり、ちょうど家賃を取りに来た大家　娘に競売の噂を聞いたと状況を確認…
娘によると「競売にならないように自分達も努力しているが、銀行も頭が堅いので競売になる確率は五分五分」との事
それを聞いた上で
「万が一、第三者の手に渡ったら敷金の補償が出来るのか。出来るなら書面で確約してほしい。それがダメなら家賃と敷金とで充当出来ないか」
と家賃を取りあえず待ってもらい交渉…すると…
「敷金は競売になった時点で市が補償する、なんなら市でも裁判所でも確認してくれ。補償する資料も出せる」と言われ、資料を依頼。

あとで実際、市と裁判所に確認するも「それはありません」との返事
(確認内容は大家側には伝えてありません)

12月3日 大家娘より電話があり
「やはり競売にならないと補償などの資料は出せないので、そちらの言い分を書面にして出してくれ」とのこと。

12月4日 何もなし

12月5日 昼頃大家娘より「書面はまだか」との問いがあり、明日中に渡すと返事をするが、夜になり「12月12日までに家賃を振り込まないと即退去しろ!!」との書面を持ってくる。

追記
*私の店は五年契約(16年8月～)来年更新予定です
*ビルは契約時点で抵当に入っていたそうです


そこで質問です

(1)この状況はどの様な段階なのでしょう。

(2)第三者に渡ったら敷金が返らない可能性があるのですが、家賃はいつまで誰に払うべきなのでしょうか。(いつの時点まで大家の持ち物なのでしょう)

(3)競売になり落札者が出ない状況の時、更新は出来るのでしょうか

(4)他に何かアドバイスがありましたらお願いします。


素人ですので質問内容が変かもしれません。
すみませんが宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： a7m7t7y 回答日時： 2008/12/06 17:05

(1)市が絡んでいると所を聞く限り、税金を滞納している様ですね。

税金を滞納しているぐらいですので銀行の支払いも滞納しているでしょう。
恐らく、物件は市によって差し押さえの登記が行われている段階で　すので調査完了次第に競売にかけられるでしょう。それまでに市と銀行を説得して売却できれば、賃貸契約は引き継がれ敷金は、解約時に新所有者から返還されますが、平成16年4月以降の契約ですので競売でおとした新所有者には、敷金は請求できません。
今の家主にしか請求できませんが競売にかけられるぐらいの家主です　から多くの場合支払い能力がありません。

（２）家賃は、今の大家に支払う必要があります。所有権が移転されたら変更の案内がくるでしょう。

（３）更新は出来ますが競売の新所有者が万一立ち退きを迫れば6ヶ月以内に退去しないといけません。

（４）そのビルは、古い物件なのでしょうか？多くの場合、競売での所有者は格安収益物件として買うのが多いいので契約を引き続き結ぶ場合が多いいです。その時に敷金等の事も考慮して頂ける場合もあります。
古い物件の場合は立ち退きの可能性が高いので競売後も今の家主に敷金の請求権はありますので今のうちに差し押さえられそうな口座・動産等を調査しておくと良いでしょう。
それか、任売の得意な不動産屋を紹介するのも得策かもしれません。

この回答へのお礼

早速のご回答有り難うございます。
市がからんでいる可能性ですか・・・それは気付きませんでした。

家賃に関しては、やはり所有者移転の案内が来るまで、現大家に支払い続けた方がいいのですね。

ビルの築年数に関してですが…はっきりとは分かりませんが15年～20年は経っていると思います。パッと見はそんなに古臭くありませんが、所有者が変わった場合は退去の可能性があると、覚悟しておいた方が良いということですね。

＞古い物件の場合は立ち退きの可能性が高いので競売後も今の家主に敷金の請求権はありますので今のうちに差し押さえられそうな口座・動産等を調査しておくと良いでしょう。
＞それか、任売の得意な不動産屋を紹介するのも得策かもしれません。
なかなか難しそうですが、他の入居店舗の方とも相談しながら考えてみたいと思います。

この度は、とても参考になるご回答を有り難うございました。
感謝いたします。

お礼日時：2008/12/06 20:24

No.4 回答者： tetu246 回答日時： 2008/12/06 23:49

補足　敷金の連帯保証人

大家も店子に迷惑（不安をあたえる）かけてんだから
当然のこと。
任意売却で親戚が買うなら親戚にでもなってもらいましょうか
大家さんの娘でもいいですし。

araraararaさんが納得いくように説明するのが本来です。
まして不動産屋がはいってんならプロ失格です。
（同業としてはずかしい・・・）

まあ即退去なんてできませんから。
araraararaさんの納得いく説明を強い心で相手に求めましょう。

この回答へのお礼

補足まで頂いて有り難うございます。

〉こちらの納得いく説明を強い心で相手に求めましょう

本当にその通りですね。補足内容と上記の言葉、そして先のご回答…tetu246さんから、とても力をいただきました。


同じ言葉になってしまいますが…
本当に感謝するばかりです。

tetu246さんの言われるように、強い心で頑張ってみます。有り難うございました。

お礼日時：2008/12/07 01:09

No.3 回答者： tetu246 回答日時： 2008/12/06 23:12

も一度読んだら抵当権が先でしたね。

すいません

任意売却しようと市税の滞納消そうとしてんでしょうね
任意売却できなきゃ、多分あと半年～一年くらいで
大家はかわります。

競売になったら更新はできません。
新所有者しだいです。

市役所等税金は気にしないでください。
税金の滞納は大家の問題でararaararaさんは
関係ありません。
多分、大家が競売になって任意売却しようと
テンパって「役所がアワアワ」っていってるいるだけですから。

で、敷金あんど家賃なんですが、
競売の代金納付の前日までは今の大家に家賃を
払わなきゃなりません。が建前ですｗ
が、「私が認める充分な資力のあるひとを大家さんの連帯保証人にして
敷金の預り証を書いてくれたら払います♪」
っていえばおｋです。
これききますよｗ

この回答へのお礼

すいません。なんてとんでもない！何度もアドバイスを下さって本当に感謝しています。


敷金に対し連帯保証人…の件ですが、これは思い付きませんでした。…そうですよね、敷金は私側が預けてあるお金ですから、そこは強く主張していい事なんでね。

(なるほど…と言うか、混乱していたものが、少しストンと落ちた感じです。)

確かにやるだけの価値は有るような気がします。

早速、「こちらが認める充分な資力のある人を大家さんの連帯保証人にして、敷金の預かり証を書いてくれたら…」と大家側に主張してみたいと思います。


大家側がどんな答えてを持ってくるか分かりませんが、やれるだけのことはやってみようと少し元気が出てきました。


tetu246さん、本当に有り難うございました。
もう少し頑張ってみようと思います。


PS 携帯からの返信ですので、文章が読みづらくなっていたら申し訳ありません。

お礼日時：2008/12/07 00:39

No.2 回答者： tetu246 回答日時： 2008/12/06 21:34

現実的に私ならこうするということで・・・

参考にしてください

まず、期間が5年なのは昔の短期賃借権にはならないので
簡単です。

次に長期賃借権です。
araraararaさんはいつからその部屋を使い始めましたか？
法務局に行って謄本をとり乙区の抵当権設定が、
部屋を使いはじめた日より後なら
今の大家さんにいままでどおり家賃を払ってください。
抵当権設定が先なら大家には家賃を支払いません。

払わない理由は敷金の保全ができないからです。
「家賃を払え」と今の大家さんに言われたら
「んなこた敷金がどうなるか説明したからいえ」
といって約半年後の競売を待ちます。

私ならこうします。

この回答へのお礼

ご回答有り難うございます。

私が店舗を使い始めたのは、抵当権設定後のことです。

＞抵当権設定が先なら大家には家賃を支払いません。
＞払わない理由は敷金の保全ができないからです。
「家賃を払え」と今の大家さんに言われたら
「んなこた敷金がどうなるか説明したからいえ」
といって約半年後の競売を待ちます。

上記のことも実際考えました。本当にそう思いますから。
また同ビルの他の店舗の方でその様にしておられる方が実際にいらっしゃいます。
が…敷金と家賃の充当を交渉した後、「12日までに支払わないと即退去」との書面が当店だけに届いたので（当店は1月3月4月が最盛期）ここで追い出されても…と考えまして…
また、大家の娘が「競売にならないように自分達も努力している」との話のほか、先程聞いたのですが、大家が取引している不動産屋が言ってたらしい話では「親戚が買うらしい」とのこと・・・・
（確実な情報かはわかりません、執行官があと一週間ほどで通達に来るとの話もあります）

正直、私も頭が混乱して、もう払っていくしかないのかな・・と考えておりました。（今も混乱しておりますが…）

どの方法が一番いいのか、またどの方法が一番損をしないのか、tetu246様のご回答もよく考慮させていただき答えを出していけたらと思っております。

貴重なご意見、本当にどうも有り難うございました。
感謝いたします。

お礼日時：2008/12/06 22:42