競売物件の価値を下げる方法を教えて下さい（長文失礼します）

今、非常に切羽詰った状況に居ます。

まず、経緯を聞いてくださいませ。

現在、競売にかかっている物件（分譲マンション）に居住している者です。

元々は家主から分譲借りしていたのですが、家主の破産により、私たちも一応債権者となりました（敷金返納がないこと、故障箇所の修繕費等は出ないことなど）。

引っ越しをしたくなかったので、家主の破産後、破産管財人を介して任意売却の交渉をしましたが、金額が折り合わず交渉は決裂し、その後期間が超過した為、破産管財人の管理から外れ、再び所有者（家主）に戻りました。

そして現在、債権者の申し立てにより競売に掛けられております。

ギリギリまで任意売却交渉を続けましたが、本日、裁判所に物件明細書が備置きされました。

私達も競売に参加しようと考えておりますが、金額的には、任意売却交渉で提示した以上の額は出せません。

しかし、その金額ではおそらく負けると思われます。（あくまでも素人の予想ではありますが・・・。）

そこで、最後のあがきで、我々が今出来る（もちろん、法律に抵触しない範囲内で）この物件の価値を下げる（入札価格を下げる）ように仕向ける方法は無いのでしょうか？

入札を考えている人物が外観を偵察に来た時に「この物件は入札額を低く抑えよう（又はあきらめよう）」と思うような方法があればご教授いただきたいのです。

国旗を家の中に立てるという方法を聞いたことがあるのですが、その他ございましたらお教え下さい。

ちなみに、私たちは入居して９年経ちますが、抵当権の発生後の入居であった為、法律上、居住権はありません。

近隣住民とのトラブルは望んでおりません。
あくまでも、ここに住み続けたいと願っておりますので、近隣に迷惑を掛けない方法でお願い致します。

ややこしい質問で申し訳ありません。
宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/04/08 15:45

違法行為をせずに、合法の範囲内でということですよね。

であれば、特にすることはありません。積極的な行動は違法行為につながります。

しいていうと、現在居住を続けているという行為、および入札に参加するという行為が競売における価格を引き下げる効果があります。

競売により入手した人は、２つの選択肢を迫られます。
１つ目は、そのまま賃貸住宅として維持する。この場合には丁度ご質問者が入居しているので、わざわざ募集しなくても既に居住者がいますから、再度賃貸契約をむすべばよいわけです。
この場合には競売価格は高めになりますけど、ご質問者も居住を続けられます。

もう一つの選択肢は転売するとか自分が居住するという場合ですね。
この場合、ご質問者が居住しているので立ち退いてもらわねばなりません。
しかし、それは簡単な話ではありません。もちろん法的に立ち退かせることは出来ますけど、最悪強制執行も考えねばなりません。そうすると、多大な費用がかかりますので、当然それだけ競売価格は下がります。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
やれることはやったつもりですので、後は自分達の範囲内で入札するだけですね。


＞もう一つの選択肢は転売するとか自分が居住するという場合ですね。

この場合が、私たちの危惧しているところで、実家の場所や、子供がまだ小さいなどの条件から、引っ越しは避けたいのです。

最終的に、自分達の手に入らなくても、このまま住み続けられるのであればそれでいいのです。

なにぶんにも、このようなことは初めての経験で、どうしたらいいものかわからず、気持ち的に落ち着かず最後のあがきという感じで、文章からは危険な考えを持っているように受け止められたかもしれませんが、最悪、もし落札できず、住み続けられなかった時は、速やかに退去する準備もしておりますので＾＾

ありがとうございました。参考にさせて頂きます。

お礼日時：2008/04/08 17:41

No.6 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/04/08 19:53

物件明細書が置かれたということは

すでに物件の調査は終了し、内部の調査や状況の聴取
写真撮影等も完了しているのではありませんか？

そうなると今更あれこれお考えになったところで
手遅れなのかもしれません。

庭付き一戸建て等であればともかく分譲マンションでは
外観上はどうすることもできないでしょう。
故意に破損や汚損させたり、偽の看板等を取り付けることは
法律に抵触しますし、管理組合や近隣の方に迷惑がかかります。

競売専門の業者さん等は
「中を見せてくれ」
「競売に出てるんだからいいだろう」
「差押えられたんだから裁判所のものだ」等
無茶な要求をしてくる方もいらっしゃいます。

本来応じる必要はないのですが、この際に言われるままに中を見せ
「実は私が競売価格の５倍くらい（法外な高値）で入札したいと思っている」
「前の入所者が自殺したらしいんです」などとカマをかけてみるくらいしか
ないかもしれません。

また、以前は多数の犬猫などのペットを飼っていたり（匂いの問題）
ゴミ屋敷並にゴミを山積みしている物件は片付け費用の問題
その筋の人が好むような高級外車や街宣車を置いておく
壁一面にお経のような落書きがしてある等の物件は
敬遠される傾向があったのですが最近は競売市場の加熱もあって
ほとんど効果もないようです。

専門業者さん等は「自殺物件」や「その筋の人が入居している物件」のほうが
ライバルもなく、安く落札できる上に、その後の処理が迅速に行えるから・・
と豪語している方もいらっしゃいますよ。

なお、任意売却に応じてもらえなかったというのは、金額面だけではなく
担保権者が複数いる場合はAは合意したがBが合意しなかった等の理由も考えられます。
また競売開始後であっても最低競売価格の数割増し等で交渉できる場合もありますので
一度その物件の登記簿謄抄本をお調べになり、抵当権者とお話になってみては
どうでしょうか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞すでに物件の調査は終了し、内部の調査や状況の聴取
写真撮影等も完了しているのではありませんか？

その通りです。任売交渉続行しつつも、査定が行われ、その時は壁一面にお経を書くなどの知恵もはたらかず・・・（もしやったとしても現在は効果は無いのかもしれませんよね）普段どおりの状態で臨みました。

但し、執行官からの質問には、努めて負の要素を語りました。（排水が良くないこと、浴室暖房に漏電の疑いがあり何度か修理を呼んだことなど、全て事実ですので、嘘を言ったわけではございません。）そしてそれは物件明細書に記載されていました。

＞最近は競売市場の加熱もあってほとんど効果もないようです。

やはり私どもも、競売専門の業者に転売目的で落札されるのではないかと予測しています。

＞Aは合意したがBが合意しなかった等の理由も考えられます。
＞抵当権者とお話になってみては
どうでしょうか？

これも実はその通りです。当初、破産管財人が介入していた時点では筆頭の抵当権者Aからは承諾を得て、話が進むかに思えたのですが、ギリギリになって二番手の抵当権者Bからクレームが出て決裂したのです。

その後、Bからの家賃の差し押さえの裁判所命令も受け、（一時期はBへ家賃を振り込むという形を取りましたが）そのことで、Aが負債物件処理会社を介在させて競売申し立てとなったというのが経緯です。

私どもも、競売の申し立てがあってすぐにAへ任売交渉を持ちかけましたが芳しい返事はもらえず、最終的には家主（所有者）からも協力を得て話を通してもらいましたが、Aからの返事が無いままついに公開日を迎えてしまいました。

金額面で折り合わなかったと解釈しています。

ここまで、素人ながら、市の弁護士相談などにも相談し、一通りやれることはやったと思いますので、もうこれで落札出来なければ縁が無かったと諦めるしかないと腹を括ります。

ご親切なアドバイスをありがとうございました。
参考になりました。



ありがとうございます。

お礼日時：2008/04/08 22:47

No.5 回答者： water_mouse 回答日時： 2008/04/08 19:23

４です。

なるほど、誤解があったようです。
価格交渉が決裂ということから、債権者の提示した任売価格に対して、質問者さんが更に安い価格を提示して交渉されていたのだと思っていましたが、３の方への回答から、相手が途中から吊り上げられてたのですね。
また、質問の主旨である、他の応札者に対して入札額を下げさせるような方法、ということからも、自由な市場競争を妨害しようとしていると感じてしまいました。

しかし事情がどうであれ、価格減少行為は民事執行法に触れる恐れがあるので、お気をつけください。

私には良い方法は思いつきませんが、賃貸住宅法などの関連する法律で何か借主保護の良い方法があるかもしれません。法テラスなどで一度弁護士に相談してみるのも一つの手だと思います。

参考URL：http://www.houterasu.or.jp/

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞他の応札者に対して入札額を下げさせるような方法、ということからも、自由な市場競争を妨害しようとしていると感じてしまいました。

確かにそういうことになりますよね。
当方にとって事情があるように、担保権者（債権者）にも相応の権利も事情もあるわけですから、価値を下げるなどという発想が倫理に反していたと思います。すみません。

＞賃貸住宅法などの関連する法律で何か借主保護の良い方法があるかもしれません。
＞法テラスなどで一度弁護士に相談してみるのも一つの手だと思います。

ご親切にありがとうございます。
混乱して冷静さを失いかけていましたが、一度頭を冷やし、弁護士相談を利用するなりしてみます。

そして、最終的には自分達の提示できる金額を入札して、正々堂々と闘おうと思います。（未練はありますが＾＾；）


回答者様のご意見から、周りが見えてきたような気がします。感謝致します。

お礼日時：2008/04/08 19:48

No.4 回答者： water_mouse 回答日時： 2008/04/08 16:41

私も１の方同様、ムシのいい話だな、とは思いました。

任売の交渉をされたということは、通常の相場よりは安い価格になっていたはず。それで価格の折り合いがつかなかったということは、質問主さんがよほど安い価格を提示されてたということですよね。
競売に参加しても負けるのが目に見えてるということからも、そうだとわかります。
その物件に相応の価値を評価できないなら、買う資格がないだけなので他の人に買われたら出て行くしかないですね。
あと、
>法律に抵触しない範囲内で
とありますが、民事執行法には下記の条文がありますので、何をやっても差押債権者が申し立てすればやめさせられます。

第55条（売却のための保全処分等）
　(1)　執行裁判所は、債務者又は不動産の占有者が価格減少行為（不動産の価格を減少させ、又は減少させるおそれがある行為をいう。以下この項において同じ。）をするときは、差押債権者（配当要求の終期後に強制競売又は競売の申立てをした差押債権者を除く。）の申立てにより、買受人が代金を納付するまでの間、次に掲げる保全処分又は公示保全処分（執行官に、当該保全処分の内容を、不動産の所在する場所に公示書その他の標識を掲示する方法により公示させることを内容とする保全処分をいう。以下同じ。）を命ずることができる。ただし、当該価格減少行為による不動産の価格の減少又はそのおそれの程度が軽微であるときは、この限りでない。

旗をつるす、という話もありますが、それも価格現象行為とみなされることもありますので、気をつけましょう。
詳しくは下記サイトの4　売却の準備の項を参照してください。
http://civilpro.law.kansai-u.ac.jp/kurita/minjiS …

できるのは住んでいることだけ、だと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞質問主さんがよほど安い価格を提示されてたということですよね。

長くなるので説明を省きましたが、提示額というのは私たちから出したものではございません。

破産管財人（弁護士）から依頼を受けた不動産業者が、このマンションの相場を踏まえて、双方の納得のいくであろうという観点から算出した金額です。

ですから、市場価格よりは下回っていても、私達にとっては寝耳に水の事態でもありましたし、当時購入の予定はございませんでしたし、予算的にはオーバーしておりました。

ですが、子供も生まれてすぐでしたし、父が癌治療をしていることもあり、実家から離れたくないという気持ちで無理を押して購入を決めたのです。

＞競売に参加しても負けるのが目に見えてるということからも、そうだとわかります。

任売の提示額は私は妥当だと考えています。（他の不動産業者からも査定などしていただきました。）
ただし、最近この近辺の開発が進んでいることから、担保権者が任売を蹴って競売に踏み切ったのは、競売の方が高い値が付くと予測してのことでしょうから、当方の金額での落札は難しいと考えるのです。

ムシがいいと言われればそれまでですが、私たちにとっても家主の破産は想定外でしたし、望んでそうなったのではありません。ただ、降りかかった火の粉を払いたいだけです。

期せずしてこうなって、得をしようと思っているわけでもありません。（想定外の出来事なのです。とても迷惑していますし、早く解決して落ち着きたいのが本音です。ここまで来たら希望額で落札したいですが・・・。）

究極は、このままここに住めるなら良いわけですので、仮に私たちが落札出来なかった場合でも、もし同じ条件で貸していただけるならそれでいいのです。

それに、最悪の場合は、速やかに退出する心積もりではいます。
ただ、なるべくそれは避けたいからこそここで相談させていただきました。

長々とすみません、誤解されていると思ったので書かせていただきました。

参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/04/08 18:29

No.3 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/04/08 15:54

占有者がいるという時点で、結構競売応札者はビビるものです。

確かに右翼団体とまごうばかりの国旗掲揚とか（いっそカーテンに
仕立ててつるすとか）
は効果的でしょう。
それ以外なら、宗教団体の札を表札に出すとか、カーテンを
白と紫の横断幕にするとかぐらいしか思い浮かびません。

競売価格は任意売却より普通は安くなるもの。そこは任意売却
が話にならないほど安値でない限り可能性はあるのでは？
任倍の提示額が競売の最低落札額より低いなら、そりゃあなた
非常識な横車というやつですね。
無茶なことやると、法律にふれたり（競売の妨害）逆に
その筋の人に絡まれたりします。

ここはどうしても欲しいなら弁護士に１００万くらい払う覚悟で
間に入って合法的な作戦を考えたほうがいいですよ。

この回答への補足

任意売却の交渉時の価格は、競売の売却基準価格（最低落札額）の２倍以上です。
ですから、任売提示額が非常識な金額だとは思えないのです。

補足日時：2008/04/08 18:30

この回答へのお礼

ありがとうございます。
国旗のことはチラッと耳にしたことなので、それ自体がどんな効果（良くも悪くも・・・）があるのか私にもわからないのですが、負の効果も考えに入れたほうが良さそうですね。

＞競売価格は任意売却より普通は安くなるもの。

一般的にはそう言われていますよね。なのに何故、私たちが任意売却の提示額で入札しても無理ではないかと思っているかと申しますと、家主の破産から既に一年４ヶ月も過ぎており、その間に状況が変わっていること（開発が進み、最寄駅には小型ショッピング街が出来、さらに来年は大型ショッピンモールがオープン予定）もあります。

それと、任売の提示額というのは、破産管財人（弁護士）から依頼を受けた不動産業者からの提示額（相場を踏まえた上で、双方が納得できるであろうという金額）でしたので、私たちにとっては既に予算はオーバーしていました。

でも転居を考えると無理をしても購入しようと承諾し、ローン申請も済ませた時点で、先方が（担保権者）が金額を吊り上げてきたということなのです。

なので、担保権者から見れば、任売額より、競売の落札額の方が高くつくとの考えから競売に踏み切ったと思わざるを得ないのです。

長々とすみません。ただ、回答者様の仰るとおり、開札してみないと結果はわかりませんので、だ希望は捨てずに入札してみようと思います。

参考にさせて頂きます。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/04/08 18:00

No.1 回答者： z_574625 回答日時： 2008/04/08 14:51

ちょっとムシのいい話ですね。

家の内外に糞尿をぶちまけてみてはいかがでしょうか？

この回答への補足

>近隣住民とのトラブルは望んでおりません。
あくまでも、ここに住み続けたいと願っておりますので、近隣に迷惑を掛けない方法でお願い致します。

補足日時：2008/04/08 15:21

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2008/04/08 17:30