壊さないといけないのでしょうか？

Question

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて（約30坪）家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか？よろしくお願い致します。

matthewee · Accepted Answer

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。 
  下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です（市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…）。

１．さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、４号と６号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
４号．仮設建築物の新築
６号．通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
  住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います（隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません）。

　「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます（都市計画法施行令35条）。
  「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

  質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

２．課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
　「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう（不動産登記事務取扱手続準則117条）」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

　さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

　固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて（宅地の半分以下に）、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

　固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める５年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています（下記、参考URLに新潟市の条例ＨＰを貼っておきます）。

参考URL：http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

metal_heart · Answer

市街化調整区域での開発行為、建築行為というのは、都市計画法（以下「法」という。）において厳しく制限されています。
市街化調整区域における開発の許可については法第29条及び第34条、建築の許可については法第43条、違反行為における監督処分については法第81条、罰則規定については法第91条及び第92条が該当してきます。

「取り壊す」ことに関しては、法解釈においては勿論ですが、それ以上に、隣地の建築行為をストップさせた市役所の立場上、ご質問にあるプレハブの建築物の存在を見過ごすわけにはいかない、というものがあると思います。

無視し続けた場合、隣地の所有者さんの不公平感も相当なものになると思います。お互いの関係がこじれる前に、しかるべき対応をされた方が賢明だと思います。

char2nd · Answer

市街化調整区域は、原則として開発行為や建造物の建設は認められていません。建設を希望する場合は、事前に当局と協議し承認を受ける必要があります。
　ただし、農林魚業従事者が業務用あるいは従事者の住居等を建設する場合は許可を必要としません（温室は許可が必要）。
　あなたの場合は、無許可で建造物を建てたため、取り壊し命令が出されたものと思われます。

参考URL：http://www13.plala.or.jp/yuwa/tosikeikakuho.htm

壊さないといけないのでしょうか？

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。

市街化調整区域での開発行為、建築行為というのは、都市計画法（以下「法」という。

市街化調整区域は、原則として開発行為や建造物の建設は認められていません。

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