首都圏からドア2ドアで1時間の常磐新線沿いの土地に投資しようかどうか迷っています。駅から徒歩5分くらいの商業地が20万、住宅地で15万くらいで買えます。3年後に新線開通後は二倍以上になると業者は言います。譲渡税の関係で5年は寝かせますが、その後売るつもりです。全貯金をはたけば現金で用意できるのですがそれまでは運転資金が無くなってしまいます。
土地売買はしたことがないので資金を確保しながら土地を持つ方法、本当に売れるのかどうかさっぱり検討つきません。リスクを回避できる方法をご存じの方お教えくださるようお願いします。

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A 回答 (8件)

さっきも書かせていただきましたが、一つ書き忘れてました。

その土地は分譲地として開発されて、不動産業者から売りに出ていますか?そうであれば営業マンが飛び込みで売りにくるのもまだわかりますが、素地(まだ開発されていない土地)で売土地情報みたいな話であれば、本当に良い物件なら、一般の方に売りに行く前にプロが買ってますよ。
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2日前に回答した者です。

補足をいただきましてありがとうございました。
不動産業界では、本当に良い物件は広告するまでもなく売れてしまうものです。営業マンが手持ちのお客さんに売ってしまうからです。まあ普通の物件であれば、まずは広告してお客さんを集めます。それでもなかなか売れない場合には、飛び込みの営業もやるでしょう。
会社によっては、すべて飛び込みの営業でやってるところもあるかもしれませんが、それにしてもそんなに値上がり確実な物件なら、各営業マンが手持ちのお客さんに売ってしまうんじゃないかな。
ケチをつけるようで申し訳ありませんが、その物件はなかなか売れずに苦労している物件のような気がしますけど。今売れにくい物件が、3年先、5年先にすぐ売れるか?どう思われますか?
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3年程度の短期ですから.まず.価格上昇は見込めません。


まず.昨年マネーサプライがマイナスになり.予定どうり今年はマイナス成長になりました。
前回平成はじめの景気回復には5年程度たった平成10年頃だったようです。
したがって.景気低下が予想されます。

次に.小泉は農村部の新規開発を停止しています。したがって.常磐新線の開通が極めて怪しいのです。

最後に.人口増加が該当地区(東京近郊の東京通勤地区)では望めません。したがって.土地を購入しようという人が結果的に減少することが予想されます。当然ですが.価格低下が予測されます。

60周期の景気循環のうち.景気後退期に入って最初の10年がたちました。あと
20年間は景気後退が予測されます。したがって.物価の上昇や地価の上昇は.あと10年から20年は見込めません。

リスクヘッジにたった不動産投機では.該当土地を自分で利用することができて.利用してある程度利益が出たら売却するという方法が簡単です。例としては.医学部に子供が進学した場合には.該当大学の近所にマンションを購入し(大体下宿代程度の支払いで)生活させて.卒業後マンションを売却する場合のように.ある程度自分で利用する(利用料金を支払うつもりならば自分で購入したほうがやすい)ことを考えます。別荘を買う場合には.コルフ会員権を持っているならば該当ゴルフ場の近辺に.スキーをするならばスキー場の近くに別荘を購入し(ホテル代を支払うきならば.別荘の代金が支払える)使用する場合です。このような自分で使う場合には.売却に失敗しても自分の使用料金の利益を確保できますが.何もしないでただ単に土地を購入して保有している場合には.多くの場合に転売が困難な場合に.利用価値のない不動産が残るだけになってしまいます。つまり.リスクヘッチができません。

この回答への補足

橋やトンネルが造られていて開通は間違いないなと思っていたんですが、先日の小田急のこともありますし、、、ただしこの辺では反対している人はいないようで裁判もまだありません。一般的には土地の価格はまだ上がらないようですが、新線開通に伴って上昇があり得るのかと思ってしまいます。実際に値上がりを見込んで複数区画買っている方もあるようです。うちの場合はその土地を利用できるかどうかにかかっていると思います。

補足日時:2001/10/09 13:49
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どんなに値下がりしても,売れなくても構わないというぐらいの覚悟があるなら止めませんが,


やめておいた方がいいでしょう。
まあ、妙にうまい話を持ってくる業者は信用しない方がいいでしょう。
確実に5年で2倍以上になるなら、普通売ったりしないでしょう。


ところで、常磐新線ってしらなかったので調べてみましたら,
秋葉原~つくば間約45分で開業時期 平成17年度とか、
2005年の開業を目指して建設が進められていますとか、
ひっかかりましたが、
どっちにしても3年ではまだ開通しそうにないような・・・。
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この回答へのお礼

付近では工事が始まっていて開通は間違いないと思いますが、その業者とは初めてのつき合いなのでどんな経営なのかわかりません。確かに世の中にうまい話は無いと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2001/10/09 13:42

私は首都圏の者ではないので、具体的なことはわかりませんが。

以下の点が疑問です。
本当にそんなに良い土地なら、まだ鉄道が開通していないとは言っても、そんな値段であるでしょうか?何か問題のある土地ではないですか?
本当にそれだけの値打ちがある土地であるとして、そのような情報がなぜあなたのところに来たのですか?土地売買はしたことがないと書かれていましたが。そしてその情報は、極秘情報ですか?それとも誰でも知っている話ですか?

この回答への補足

業者が飛び込みで自宅へやってきました。何回か話を聞くうちにいくつか物件を出してきました。勉強のために来週一応見には行くつもりです。もしきょうみありましたらご連絡しますよ。

補足日時:2001/10/09 13:33
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土地が2倍で売れるのが確約されるなら、業者は今あなたに売ることはないですよね。


値上がりしてから売るのが常識ってものでしょう。

そもそも、都心部には不良債権となりった塩付けの土地が、今後流動化される
動きにあり、また少子・高齢化により住宅・土地は供給過剰状態が続くもの
と思われます。

値上がりを見込んで事業資金を突っ込むなんて事は、普通なら恐ろしくてでき
ません。
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この回答へのお礼

その業者は付近に開通後に売却予定の土地をあと一万坪持っていてそれまでの利益確保に売るそうです。しかし土地が余ってくるのなら今後売れるかどうかはわからないということですね。ありがとうございました。

お礼日時:2001/10/09 13:31

やめたほうがいいのではないでしょうか。



駅から5分の土地というのは、駅を中心にぐるっと円をかいた内側全てが同じ(又はそれ以上の)条件になります。つまり、思っているよりもたくさんの敷地があるのです。それが、常磐新線(おっと「つくばエキスプレス」になったんですよね)の各駅の回りにあるとすれば、あなたが買おうとしている土地はそれほど希少性がある土地ではないでしょう。

ましてや、「3年後の開通後に2倍以上」というのはどうでしょうか?
開通に向けて建設中の路線の周辺価格は、開通を織り込んだ価格になっているのが普通です。

駅から5分程度であれば、実際にお住みになるのには、悪くないでしょうが、
転売目的であれば事情は違ってきます。本当の余裕資金であるとか、いざ売れなければ自分が住んでもいい、という以外であれば、やめておいたほうがよいのではないでしょうか。
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この回答へのお礼

業者によると県の開通後の売り出し価格は35万円といいます。実際に住めるかどうか慎重に検討してみます。ありがとうございました。

お礼日時:2001/10/09 13:24

余剰資金のない投資は、やめるべきです。


 よく買戻し特約とかすればという人もありますが、その業者が倒産すれば、約束は守られません。
 自分の資産のうち、投資は3分の1までに抑えないと、損を出したら、自己破産してもおかしくありません。
 万一、5年後、値上がりしていても、リスクを考えれば、この投資話は見送るべきでしょう。
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この回答へのお礼

自分で勝手に思いこんでいたようです。冷静になってみると必ずということはないとわかりました。もし、値上がりしたとしても悔いはありません。ありがとうございました。

お礼日時:2001/10/09 13:18

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