抵当権がついている土地の購入について

土地の購入にあたり不安な点があります。詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
以前から気に入っていた土地が値下がりしており、調べたところ持ち主（不動産会社）が倒産し、抵当に入っているとのことでした。登記簿を見る限り、抵当権を持っているのは、銀行、信金など信用できる３社です。販売している住宅メーカーも信用できる会社なのですが、
(1)登記簿に載っていない業者が他にいるということはあるのでしょうか？よく調べたほうがいいのでしょうか？
それと、値段ですが、抵当に入っている土地はもっと値下げできるはずだと知人から言われました。相場から考えると坪2万円ほど安いと思います。がもしそういうことであれば、少しでも安く買いたいのが本音です。
(2)値段交渉に大きく出ることは可能でしょうか？抵当権のついている土地とはいえ、あまりに値切ることは失礼なことなのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/09/30 01:54

>(1)登記簿に載っていない業者が他にいるということはあるのでしょうか？

いえありません。

>よく調べたほうがいいのでしょうか？
調べる内容によりますが、、、、
抵当権云々ではなくてそれ以外に調べることは沢山あります。

>抵当に入っている土地はもっと値下げできるはずだ
いえ、そんなことはありません。
何か勘違いしていませんか？
売買実行までは抵当権がついているのは極普通のことですよ。そりぁ中には抵当権のない場合もありますけど、ついていることは別に珍しいことではないです。
開発分譲などでは普通開発業者はその土地を抵当にお金を借りて土地を買い入れ、開発をかけて売りますので、抵当権は普通はついていますし、建築条件付土地なども普通ついていますね。

大事な点は売買実行時（代金決済、所有権移転時）に抵当権抹消が同時に出来るかどうかです。
で、もし物件をローンで購入する場合は抵当権を設定する銀行が手配した司法書士が、抵当権を抹消して完全な所有権の移転登記が可能かどうかをきちんとチェックしますので、問題ありません。（銀行としても抵当権がついたままでは融資できない）
自己資金で購入する場合は、業者紹介の司法書士でもかまわないですが、自分で心当たりの司法書士を用意してもかまいません。この司法書士がきちんと問題ないかチェックしてくれます。

>(2)値段交渉に大きく出ることは可能でしょうか？
既におわかりのように抵当権云々は全く関係のない話ですから、それと切り離して価格交渉はこれは自由なのでご自由にされるとよいです。
ただ普通は大きな値引きというのはしませんけど。
（大きな値引きが出来るというのはよほど売り急いでいる物件だけです）

この回答へのお礼

早速ご丁寧な回答をくださってありがとうございました。安心できましたし、大変参考になりました。

お礼日時：2004/09/30 09:33

No.2 回答者： kinkainoch 回答日時： 2004/09/30 09:28

１．登記簿に載っていない権利者がいいないかと言われば１００％いないとは、言えませんが、新たに土地（権利）を買われたあなた（第３者）に対してはその権利を主張できないと思います。

（抵当権の登記の目的は、土地の売買時に
第３者（あなたの立場）に注意を促すためですから
２．価格交渉をするか、抵当権を抜いてもらうかでしょうね。　あなたが、ローンを組んだり、土地を売る場合有利になると思います。

この回答へのお礼

さっそくご回答をくださり、ありがとうございます。
大変参考になりました。よく検討してみます。

お礼日時：2004/09/30 09:37