システムメンテナンスのお知らせ

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

gooドクター

A 回答 (8件)

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?



(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。
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この回答へのお礼

まずは、ご丁寧&的をついたご返答まことにありがとうございます。このような形でしか御礼が出来ないのがもどかしい位ご丁寧な返事を頂きました。ありがとうございます。
一つ一つをじっくり頭に叩き込んで、じっくりと物件を吟味したいと思います。
最後の骨董選びの話には、心より同意致しました。結局は買う人の価値観次第なのですよね。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/07/19 23:53

中古マンションのリノベーションでは、一度内装を全部解体してからの改修でも変えられないポイントがいくつかあります。

建物自体共用部の問題も色々とありますが、言い出すときりがないので内装の点からお答えします。 一番大きいのは天井高さの点です。昨今は2500mm程の天井高さが一般的ですが、古い建物では躯体自体で天井高さが低く設定されています。 その為、天井を剥がしても大して天井高さを高くすることができない場合があります。 また、天井を剥がした場合は上階との騒音モンんだいの懸念も発生致しますのでご注意ください。次に設備配管の取り回しですが、古い建物では下の階の天井裏を配管していることがありますが、メンテナンスや音の点で問題が大きいのでお勧めしません。 その他言い出したらきりがありませんが、無料相談等も活用して調べると良いかと思います。
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専門家紹介

岩間誠治

職業:建築プロデューサー

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専門家

>建て替え時にかなりの費用負担があるのならもう一度購入するような形になります。


の部分ですが、もう少し詳しく説明していただけますでしょうか?

すいません、私の文章が悪かったですね。
建て替え時にまた多額の費用がかかるようなら、もう一度マンションを買ったのとさして変わらない(15年間に2回買うのと同じ)と言いたかったのです。

>自分の権利持分の計算方法は、ざっくりと、
全体の土地の値段÷全体の土地面積×自分の所有面積ということでよいのでしょうか?

素人なので、良くわかりません。ただ共有部分の面積等もあるのでそう単純ではないかもしれません。この辺は不動産屋に確認してみてください。
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#2です。



>■年収:大雑把に700万円強
>■返済計画:15年ローン
>■所在地:駒込駅近辺です。
>■間取りは、75平米で、2LDKです。(部屋数は少ないです。)

これで、その物件が良いかは個人の判断ですね。駒込でなければならない理由があれば別ですが、他を探せばもっと良い条件のものがあるような気がします。

>建て替えの話になった時に、自分の権利持分はどのくらいになるのかが非常に不透明ですし。。。
これは自分だけの問題ではないので難しいです。
また、建て替え時にかなりの費用負担があるのならもう一度購入するような形になります。

>マンションに詳しい建築士の方はどこでどのようにお願いしたらよいのでしょうか?ネットで調べてみましたが結構な値段ですね。。。

こればかりは営業の年限などで推測するしかないですね。
建築士会に所属する人が良いと思いますよ。建築士会に問い合わせてみて教えてくれるようなら、推薦して貰えばいいと思います。まずは建築士会の無料相談などを利用してみてはいかがでしょうか。
 また費用のことですが、立ち会いだけなら5万円程度です。確かに何もなければ要らない費用ですけど、この5万程度を惜しんで欠陥住宅などを買わされた人がどれだけいることでしょうか。2900万(ローンならそれ以上)の保険ならば安いと思います。

参考URL:http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/
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この回答へのお礼

情報ありがとうございます。
>建て替え時にかなりの費用負担があるのならもう一度購入するような形になります。
の部分ですが、もう少し詳しく説明していただけますでしょうか?
また、
自分の権利持分の計算方法は、ざっくりと、
全体の土地の値段÷全体の土地面積×自分の所有面積ということでよいのでしょうか?

早速民間の業者に問い合わせてみました。そして不動産業者にチェックしたい旨を申し出たら、あまり良い顔はしませんでした。要は、そんな事をしてもあまり意味がないというのが彼の主張でした。素人でもチェックできるポイントしかチェックしないという事でした。ただ、私としては、客観的意見がどうしても欲しいのでお願いしてみるつもりです。

お礼日時:2005/07/18 23:52

解体は大丈夫という件、良いですね。


うまくいくと、予想外に敷地を多く持っている
可能性もあります。
そうすると再建築しやすい。

さてさて、no.3さんのご指摘の年は1971年です。
十勝沖地震が契機です。
この時強化されたのは鉄筋鉄骨。
それ以前のマンションは確かに弱い物が多いですが、
良い物もあります。
これが難しいところです。

専門家に頼むしかないかもしれませんね。
地域がわからないのでどこが良いとは言えませんが、
不動産屋にだけは聞いてはいけません。
利害関係者ですから。
(WEBにいくつも広告が出ています)
一カ所を参考URLの後半に載せておきます。
ただし、たまたま見つけたところであり
私が推薦するわけではありませんので、悪しからず。

参考URL:http://www.aij.or.jp/jpn/seismj/rc/rc2.htm,http: …
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この回答へのお礼

ご返信ありがとうございます。
参考URL拝見しました。サービスの値段も私が調べたものよりもお安いようです。

やはり第三者の意見が必要のようですね。
ご意見ありがとうございました。鑑定業者さんに連絡を取ってみます。

お礼日時:2005/07/18 19:12

一般人です。



回答じゃなくて、ちょっと気になったことだけ。

築年数によって、ある年度から建築基準が大きく変わっていて、それ以前のは地震にはめっぽう弱いそうです。
ちょっとその基準がいつだったか定かでないですが。

調べてみてください。。。これ、ただの通りすがりです^^;
だって、関東大震災が来たら負債をかかえますよ。
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この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。
確かに、地震が来て、倒壊したら負債を抱えてしまいますね。
ただ、私が調べた限りですと、建物だけでなく、建築環境にも左右されると聞いており、その場所は高台になっており、地盤は比較的丈夫だという事でした。もちろんこれが大丈夫であるという保証にはなりきれませんが。

ご意見ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/18 19:05

状況が今一つわからないので詳細には回答できません。



あなたの年収、返済計画(頭金いくらで何年ローンか等)、マンションのざっとした所在地、マンションの間取り、あなたの勤務先の場所等を教えていただければ、他の回答者の方も答えやすいのかなとおもいます。

基本的にマンション(鉄筋コンクリート)の耐用年数は50年程度としたもので、築35年ならあと15年程度です。もちろん50年たったら即崩壊する訳ではないので、もう少し暮らせるかと思いますが、再販価値はほとんど無くなるものと思った方が良いと思います。耐用年数が切れた時に建て替えや大補修となるわけですが、住民の経済事情はそれぞれですから、すんなりと話も収まらないでしょうし、まとまっても更に費用もかかるでしょうね。

あなたが高収入の方で、当該マンションを使い捨てるくらいの感覚で買うというのであれば別ですが、数十年ローンを組んでまで買うようなものかは疑問ですね。最近東京-千葉間の下町再開発が進み、新築マンションがそれなりの価格で売られていますから、そちらも良く検討されてはいかがでしょうか。
また、今後人口も減る中で、マンション供給は過剰気味になります。賃貸の物件も都会地では借り手市場になっていますから、賃貸でお金を貯め、いい年齢になってから終の棲家としてマンションを現金一括払いで購入する方が、人生のリスクもコストも少なくなります。

まあ、いずれにせよ、素人判断は禁物です。マンションに詳しい建築士の方に頼んで、物件を見て貰うのが一番良いと思いますよ。仮に10万円かかったって、変なものをつかむことを考えたら安いものです。(そんなにかかりませんけどね)
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この回答へのお礼

早速のご返答誠にありがとうございます。状況をもう少し説明させて頂きます。

■年収:大雑把に700万円強
■返済計画:15年ローン
■所在地:駒込駅近辺です。
■間取りは、75平米で、2LDKです。(部屋数は少ないです。)

仰るとおりやはり再販価値はなくなりますよね。。。
建て替えの話になった時に、自分の権利持分はどのくらいになるのかが非常に不透明ですし。。。

マンションに詳しい建築士の方はどこでどのようにお願いしたらよいのでしょうか?ネットで調べてみましたが結構な値段ですね。。。

貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/18 19:02

たぶん、いろいろな回答が、特に不動産屋さんから


来るでしょうけど、一般人です。御参考までに....

青山のマンションは、あの地の利がメリットです。
同じ場所で次にマンションが売られるかどうかも
わかりません。
また、同潤会あたりのマンションはまだ川砂の時代の
コンクリートなので非常に丈夫です。
そして、場所の割に値段がこなれていますから
安価に有名な土地に住むことができます。
だから、管路を外に出したり、外壁を塗り替えたり
しながら、補修しつつ住んでいるのです。

一方、今、築35年のマンションというと、
1970年に建てられた物ということになりますね。
海砂、ジャブコン、両方の問題があります。
時々この時期の建物に穴を開けますが、
コンクリートがかき氷の様に削れていくのを見ると
ちょっと怖いなと思う場合があります
(ただしこれは躯体部分ではありません)

築35年ぐらいだと、管理が良ければあと20年、
悪ければそろそろ建て替えという分かれ道に
なると思います。難しいところです。

なお、解体時に非常にお金が掛かるマンションでしたら
絶対にやめておきましょう。
高層、建物が込み入った傾斜地だと
解体費が新築費と変わらない場合もあります。
(土地代は除く)

というわけで、地の利など、このマンションでなければ
得られないメリットがあるのなら
検討してみるべきですし、
割安感だけであれば避けるべきだと思います。

参考URL:http://nsk-network.co.jp/020506.htm
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この回答へのお礼

早速のご返答誠にありがとうございます。つまるところ、マンションそのものの、クオリティが良く、地の利があるマンションであれば購入検討の余地があるという事ですね。前者に関しては、どのように調べたら宜しいのでしょうか?それとも、そもそも素人では調べるのが難しいのでしょうか?
後者に対しては、場所的には申し分のないところですので、この値段は、建物というよりも、環境や立地条件というプレミア部分に支払うという割りきりが出来ております。

あと、解体時にお金がかかるかどうかというのは、建築された場所の環境によるという事ですね。その点は前は道路で、周りも比較的ゆとりがあるので、大丈夫かなとは思っております。

お礼日時:2005/07/18 18:40

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