住宅ローンの借り換えの手続きについて

残ローン期間が29年です。新生銀行の条件付き5年間１％金利を予定しています。その条件として11月末迄に融資が実行できることがキャンペーンの条件です。その為には、住宅金融公庫への返済の事務手続きを早急に取る必要があります。HPなど見ると1ケ月程度の時間がかかる様子です。窓口の金融機関に申し出て下さいとの記載がありました。

公庫より11月某日までに返済して下さいとの承認があれば問題ありませんがそれが12月になってしまっては、融資が実行出来ませんのでキャンペーンの特別金利が適用になりません。　また公庫の引き落とし日は、毎月3日です。そこで質問です。
●今からの手続きで公庫への返済手続きの承認が間に合いますか？（11月末迄に返せるように）
●11月末に返却が出来るとすると12月3日は、手続き上引き落としが実行されますが返却は、すぐにされるのでしょうか？
●もし間に合わない場合には、キャンセルができますか？※　その場合は、他の銀行からの借り換えを実行します。

●借り換えの経験者のアドバイスがあればお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： sarugon 回答日時： 2005/10/23 21:35

＞公庫より11月某日までに返済して下さい

住宅金融公庫から直接言われることはありません。交渉窓口は公庫の代理店となっている金融機関だけです。

>今からの手続きで公庫への返済手続きの承認が間に合いますか？（11月末迄に返せるように）

一ヶ月もかかりません。どんなに長くみても2週間もあれば十分です。ただし、金融機関によっては本人が直接窓口に行って手続きをとらなければいけないところもあります。手続き後に金融機関は返済の準備をしますので、とりあえずすぐに金融機関へ行くことをお勧めします。一番時間がかかるのは、抵当権の抹消書類の取寄せです、すぐに行けない場合はとりあえず電話をして先に取寄せてもらうようにしてください。

＞11月末に返却が出来るとすると12月3日は、手続き上引き落としが実行されますが返却は、すぐにされるのでしょうか？

完済の手続きとともに、返済用の口座振替契約を解除するので引落されません。担当者に念押ししてください。万が一引落されても返却されます。


＞もし間に合わない場合には、キャンセルができますか？その場合は、他の銀行からの借り換えを実行します。

可能です。

＞借り換えの経験者のアドバイスがあればお願いします。

新生銀行の5年間１％については、条件をよく確認して納得の上で借りてください。

一定期間内に市場の金利が一定幅を超えなかったら１％ですのでね・・・
超えてしまうと適用金利は１％ではありませんのでね・・・

景気回復が見込まれている今は、長期金利は上昇しています。半年で１％上昇することもあります。確か今から２年くらい前にありました。
今はそのとき以上に上昇圧力は強いと思います。

そこらを十分理解のうえ申込みを行ってください。

ただし、金利の予想は当たるとは限りません。どんなに著名な学者でも当たりません（当たれば損をする人はいません。著名な学者は皆金持ちの筈です）


新生銀行のローンは、ハイリスクハイリターンです。
リスクを取ってでも目先の利益（１％）を取るのか、それとも他の金融機関で目先少し金利が高くても、安心を取るのかということです。

また、安心といえば借換をせず、住宅金融公庫のままでいることも検討してもてはいかがですか？
公庫は完済するまで、金利は固定です。その間返済額は変わりません（ステップは除いて）ので長期に渡って安心できます。現在の金利が3％くらいであればそのままにしておくことも選択肢のひとつだと思います。

現在の借入れ残高や残り返済期間はわかりませんが、5年間の固定期間というのは残りの期間の何分の一なのではないですか？
借換を行うというのは、固定期間が終わった後の金利上昇リスクを伴うということも、よく考えてください。もし5年後に金利が８％になっていたらどうしますか？（例えは悪いですが、バブルの頃は３％位だった金利が２年くらいで約９％位に跳ね上がりました。）前述したように、公庫は最後まで固定金利です。

リスクをとり目先の利益に賭けるか、目先少々割高でも安定をとるのか、どうするのかを決めるのはnao001さんご自身です。

この回答へのお礼

アドバイス有難うございます。手続きについては、安心しました。早速手続きを始めます。

新生銀行の金利１％については、ご指摘の通り、悩ましい限りです。今の公庫は、10年目から4%になります。それまでの金利は、2.75%です。三井住友の借り換えの約３０年の固定金利は、同じ2.75％です。常識を考えると三井住友の固定への借換えが常識ですね。昨日の朝日新聞のBeにも住宅ローンは、固定が一番ですとの記事がありました。

常識が常識通りにならないのが金融の世界だと思います。私のとしては、もう６、７，８％の利率には、戻れないでしょうとの分析です。本当に戻るようでしたらまたはじけます。多くの人が破綻するでしょう。それを銀行は、やらないでしょう！　おそらく三井住友の長期固定の2.75%と新生の１％のどちらにするのか最後まで悩むでしょう。ご指摘の点は、ごもっとも今も悩んでいます。

耳元での甘いささやきが聞こえます。「私に勝負してみない？」と・・・・・

お礼日時：2005/10/23 22:42

No.3 回答者： esezou 回答日時： 2005/10/24 10:27

nao001 さん、こんにちは。

５年固定に借り替えました、残１０年程ですので、条件違いますが。
私は５年固定終了時の金利アップをシミュレーションし、決断しました。
固定期間に繰上げ返済資金を捻出（他の預貯金と兼用）し、万一（十五位か）の金利アップに備えます。繰上げ返済できればリスクを取れると思います。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

繰上げ返済をそれなりに出来る準備があれば固定の5年は、ベストの選択だと思います。

勝負？安定？　　　考え中・・・・

お礼日時：2005/10/24 22:41

No.2 回答者： koala0305 回答日時： 2005/10/24 00:23

公庫への返済手続きに要する期間は窓口になっている金融機関によって違います。

急がせれば、1週間～10日でやってくれるところが多いそうですが、UFJ銀行は絶対に2週間と融通をきかせてくれませんでした。いずれにせよ、1ヶ月はかかりません。

私は三井住友の固定に借り替えました。「多くの人が破綻するでしょう。それを銀行は、やらないでしょう！」というお考えは少々甘いのではないかと思います。金利は国の政策による大きな流れの中で決まるもので、銀行はやらない、といったレベルの問題ではありません。もちろん先のことは誰にも分かりませんが、この先、今の低金利が続く可能性は極めて低いと思われます。

今まで金利がいつかは上がると言われながらも、ずっと低いままだったのでピンとこないかもしれませんが、ついに経済も回復基調となりましたので、さすがに多少は上がると見るのが普通だと思います。ただ、質問者さんが金利1％の5年間でどんどん繰り上げ返済をされる計画なら、それもいいかもしれません。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
新生銀行への手続きと同時に三井住友からも固定の案内が届く予定です。新生銀行を選択するなら早急に手続きをしないと間に合いませんし、三井住友なら11月の金利を見ての最終的な結論を予定しています。検討している案が対極です。いちかばちで長い住宅ローンを考えるべきじゃないのも承知しています。まぁこれも自分自身の問題ですから。

本当に貴重な意見です。悩みます。短期固定派の人は、いないでしょうか？　おっしゃるとおりの低金利がこのまま続く可能性は、極めて低いと私も思います。では、どこまでUPするのかということです。その数字が問題です。　一度の人生・・・。「う～んんんん」

お礼日時：2005/10/24 01:40