預金連動型住宅ローンへの借換

こんにちは。
今年住宅を購入予定の者です。

当初、預金連動型の住宅ローンを借り入れる予定だったのですが、
３年以内に満期がくる投資資産がいくつかあり、またあと２～３年は出産せず
ガンガン貯金をするつもりなので、最近では２～３年の短期固定にしつつ、
投資の満期＆貯金がたくさんできた時点で預金連動型に借換しようかと思ったりもしています。
借入開始からあまりたたない時期（１～３年後）で借換はできるのでしょうか？
また、下記のような条件で借換はメリットがありますでしょうか？
それとも当初から預金連動型にしておいた方が良いのでしょうか。
また、ガン団信をつけるかどうかについても迷っています。
アドバイスをいただければ幸いです。
なお、住宅ローン控除を受ける点と、非常時でも預金があるというのを
大変魅力的に感じていますので、預金連動をせず、最初から借入を少なくするということは考えておりません。

年収　夫婦で８００万円
　　　２～３年後に出産後復帰予定
借入額　　　２５００万円
当初貯金額　１０００万円（頭金・諸費用支払後）
貯金・投資満期の予定
　１年後　４００万円
　２年後　３００万円
　３年後　４００万円
短期固定（予定）金利　保証料込で１．５％程度
預金連動型金利　３％程度（借入額と預金額の差額にかかる金利です）

No.1 ベストアンサー 回答者： take-cc 回答日時： 2008/03/17 21:32

こんにちは。

同じようなことを考えている者です。
うちはもうすぐ子供が生まれるので10年固定にして
7年後をメドに預金連動型に移行する予定です。

>借入開始からあまりたたない時期（１～３年後）で借換はできるのでしょうか？

可能です。借り換えできない理由がありませんので。
ただし、新築物件であれば1年後と言えども物件の担保価値は大幅に減りますので
借り換え時の融資可能額がローン残高に満たない場合があります。
その場合は貯金を取り崩して穴埋めする必要があります。

>また、下記のような条件で借換はメリットがありますでしょうか？
>それとも当初から預金連動型にしておいた方が良いのでしょうか。

当初から預金連動にしておくと、、、
　金利が高い⇒節約する⇒お金が貯まりやすい
となるかもしれませんが、これは人によりますね。

借り換えの場合は登記の変更手続き等、余計な諸経費がかかってきます。

総支払額は簡単に計算できると思いますが、時間がないのでパス。

リスクとしては、1000万円以上を普通預金に預けることになりますから
銀行が破綻した場合、預金がどこまで保護されるかを確認しておきましょう。
1000万を超える分はローンと相殺される『らしい』ですが、要確認です。

>また、ガン団信をつけるかどうかについても迷っています。

若いうちはガンになりにくく、若くしてガンにかかると高確率で死ぬ(*)、
ガンの発病率が上がる年齢に達するころには子供は独立しており、
ローン残高も減っている、と考えるとガン特約は不要かもしれません。

(*)あくまでも私個人のガンに対するイメージで、
　医学的根拠に基づいたものではありません。

以上、ご参考まで。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

同じことを考えている方がいて驚きました。
担保価値・・・そういうこともあるんですね。
全然考えていませんでした。
１年後に担保価値が半分になるということもあるんでしょうか。。
差し支えなければで良いのですが、take-ccさんは７年後に購入価格の何割くらい借換されるご予定ですか？

ガンは確かに若いうちは亡くなるリスクが高いですよね。
ただどうせガン保険に入るなら割安な団信の方がいいかなとか、
近い将来医療の発達で死なない病気になったら、それはそれでラッキーかも・・・
なんて思ったりもしています。
幸い、夫婦ともローンの有無に関係なく浪費はしないタイプですので、
どちらのローンにしても、貯金に励むことはできそうです。

大変参考になりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/03/20 08:44

No.2 回答者： take-cc 回答日時： 2008/03/22 10:00

No.1です。

>１年後に担保価値が半分になるということもあるんでしょうか。。

マンション、戸建、建売、注文建築で差が出てくるはずです。
うちは分譲マンションですが、新築時は売主の利益が上乗せされていますので
担保としてはその分が丸々減ります。その上、借り換えだと銀行評価額の
８割までしか貸せない(東京スター銀行の場合)と言われましたので
借りれる額は結構減ってくると思います。


>差し支えなければで良いのですが、take-ccさんは７年後に購入価格の何割くらい借換されるご予定ですか？

うちは頭金に３割ほど入れましたので７年後には購入価格の半分くらいに
なっていると思います。

>ガンは確かに若いうちは亡くなるリスクが高いですよね。
>ただどうせガン保険に入るなら割安な団信の方がいいかなとか、

ガンが治ればよいですが、死んじゃったら補償は普通の団信と同じですよね。
であれば、ガン特約の分を余計に払うだけもったいないと思います。
ということでうちは団信のみです。

保険の選択は難しいですね。

この回答へのお礼

２度も回答をいただいていたのに、気づかず遅くなり本当に申し訳ありません・・・

銀行評価額のさらに８割ですか～。
担保価値の１５０％という銀行もあるのに、結構厳しいですね。
うちも分譲マンションで、２～３年後には満期になった投資資産を繰上返済にまわせば半分以下にできるとは思うのですが、それをやってしまうと貯金が減ってしまい、預金連動の意味がない気がします。
といいつつ、やはり今は金利が低いので、当初は預金連動以外の短期固定に心が傾きつつあります。

ガン保険については本当に迷うところです。
いただいたアドバイスを参考にもう少し悩んでみようと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/04/05 10:10