住宅ローンについて質問です。今現在０.8パーセントの金利で住宅ローンを組んでます。 35年ローンで

Question

住宅ローンについて質問です。
今現在０.8パーセントの金利で住宅ローンを組んでます。
35年ローンで10年経ちました。
残り25年1700万円です。

これまでの10年は固定金利だったのですが、この先どうしようか悩んでます。
固定金利
10年 1.6
変動金利2.3でした。
この変動が高い理由は固定は割り引いてくれているからだそうです。

少し高いなと思いました。
なので借り換えしようと思いましたが、
別銀行は固定10年1.55 なので、借り換えると手数料の方が高くなりそうでした。
なので変動金利の場合で見てみると、0.725でした。
ここで質問なのですが
1つ目の銀行で10年固定1.6で借りるのと
二つ目の銀行で0.725で変動で借りて仮に10年間金利が変わらなかった場合
初期費用手数料の60万円を考えた時にどちらがお得ですか？
また、10年でどれくらい金額は変わりますか？
よろしくお願い申し上げます。
住宅ローン

Moryouyou · Accepted Answer

＞そのあと6ヶ月くらいしてから、
＞・・・代わっても
要は、各種手数料がどのぐらい負担に
なるかです。

金利の計算はとても難しいですよ。
分かっていない人に限って軽口を
叩きますね。A^^;)

例えば、
1700万を25年で元利均等返済
金利が1.6%の月額返済額を求める場合。
1700万×1.6%÷12ヶ月
×(1+1.6%÷12ヶ月)^300(ヶ月)
≒33,806
(1+1.6%÷12ヶ月)^300(ヶ月)-1
≒0.4915
33,805÷0.4915≒68,790
となり、この返済月額のなかに
残高から計算された利息がいくら
含まれるか、毎月毎月計算しない
といけないのです。

e.ttom · Answer

住宅ローンの金利に関してですね。
理解しやすくするため、
現在の状況と借り換え後の2つのシナリオについて

現在の状況：
35年ローンのうち、既に10年が経過しており、残り25年です。
残りの返済額は1700万円です。
現在の金利は固定で0.8%です。

借り換え後のシナリオ：
1つ目の銀行で借り換える場合（10年固定金利1.6%）
2つ目の銀行で借り換える場合（10年間金利が0.725%の変動金利）
まず、お得な選択肢を比較するために、手数料を考慮してみましょう。

60万円の手数料を支払った場合： 
新たな10年固定金利は1.6%です。
手数料60万円を加えた残り25年の返済額に対して、1.6%の金利が適用されます。

2つ目のシナリオ：
新たな変動金利は0.725%です。
手数料60万円を加えた残り25年の返済額に対して、0.725%の金利が10年間適用されます。

この情報をもとに、どちらがお得かと10年間の金額の差を計算してみましょう。

金利の変動があるため、将来の金利の変化を予測することは困難です。

過去の金利を参考にする意味で、差額を見てみます。

もし10年間の金利が変わらなかった場合、おおよその金額の差を計算することができます。
これはあくまで推測ですので、実際の金利変動には注意が必要です。

以上の情報を踏まえると、借り換え後のシナリオにおいても、

1つ目の銀行（10年固定金利1.6%）が総返済額が低くなる可能性が高いです。
将来の金利変動や追加の費用（手数料）を考慮する必要があります。

借り換え手数料が高くなる場合は、現在の低い金利のまま継続することも選択肢の1つです。

最終的な判断には、金利の変動リスクや将来の返済計画、借り換え手数料などを総合的に考慮することが重要です。

不動産エージェントや金融機関の相談窓口などの専門家からアドバイスを受けることをおすすめします。

ppds_ppds · Answer

根本的に理解してない部分があります。
変動金利というのは文字通り変動します。
10年間変わらなかった場合という想定がそもそも非現実的ですよ。

金利が変わらないのであれば固定と同じですから、聞くまでもなく金利が安い方が特に決まってます。
金利の計算ぐらいはちょっと算数が出来ればわかることです。

Moryouyou · Answer

昔と違って日本の金融機関は、無謀な
ことは一切しません。
ですから、どこも堅実ですし、
それが日本の経済成長を遅らせている
一因にもなっているわけです。

私見で言うと、
住信SBIネット銀行やソニー銀行が
よいと思いますが、
店舗等があるとよいと思うなら、
りそな、SBI新生、イオン、といった
ところもあるし、三菱UFJもあります。
https://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ltype=1&hl_itype=1.2&hl_sort=1

Moryouyou · Answer

借換えして10年の差は以下のように
なります。
1.6%なら、
返済月額68,790円
10年後の返済残高11,056,200円
0.725%なら、 
返済月額61,974円
10年後の返済残高10,622,746円
返済残高に433,453円の差が出ます。
返済月額を同じレベルにすると、
変動の方は期間が短くなります。

＞通る可能性ありますかね？
仮審査を受けてみればよろしいかと。
月7万弱の返済額なら無理はない
ような気もします。

mabuterol · Answer

> え、上がりますかね？この10年上がってないので上がらない気がするんですが…

金融商品の選択は自己責任ですから、貴方がそう思うなら、そういう御判断をされたら良いと思います。

Moryouyou · Answer

いい加減な回答ばかりなので回答します。

残り1700万を10年で返済する
ローンに借換えるでいいですか？

1.6%なら、
返済月額155,396円
返済総額18,407,520円
0.725%なら、
返済月額146,906円
返済総額17,628,720円
差額は、
返済月額差　-6,490円
返済総額差ｰ778,800円
となるため、変動の方が得
となります。

しかし、借り換えならもっと遥かに
低い金利で借り換えできますよ。
下記を参照下さい。

https://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ltype=1&hl_itype=1.2&hl_sort=1

例えば、auじぶん銀行なら、
変動0.198%です。
返済月額143,085円
返済総額17,170,200円
差額は、実に
返済月額差 -10,311円
返済総額差-1,237,320円
になります。

変動金利は現状はシェア獲得で
金融機関の間で金利下げ競争が
激化しています。

しかし、金利の動向としては、
日銀の植田さんが今年、
●マイナス金利政策に終止符を打つのが
業界の常識となっています。
さすがにそうなると各金融機関もこの
超低金利ではやっていけずに、利上げを
していくことになりそうです。
10年のスパンでみれば、おそらく
確実にありそうです。
逆の見方をすると、なのでできるだけ
低い金利の金融機関を選ぶのがリスク
回避手段になるとは思います。

あるいは最初から固定金利の低い所を
選ぶかです。
https://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ltype=1&hl_itype=2&hl_sort=1

デマに惑わされず、もっと低い金利の
金融機関を選ぶことをお薦めします。

ohkinu2001 · Answer

二つ目の変動にした方が10年分で100万円ほど金利が減りますので、手数料60万円を考慮しても40万円ほど得になります。
また手数料60万円もローンに組み込んだとしても、月々の返済も3000円ほど下がりその分を繰り上げ返済に回せばさらに金利が減ります。

もっと手数料や金利の低いところ、全期間固定などいろいろ探されても良いと思います。金利変更に間に合わなくてもとりあえず固定10年にしておいて後で借り換えれば良いです。

なおローン計算に複利計算はあり得ません。使うならローンシミュレーションがいろいろなサイトにありますので、参考にされると良いでしょう。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
https://loan.mamoris.jp/

mabuterol · Answer

> 0.875の差では意味なしですか？？
何%から逆転しますか？？

1.55 と 1.6 の固定金利同士で比較していました。

変動金利は、今からの１０年だと、金利どんどん上がっていくけど良いんですか？

mabuterol · Answer

計算結果は省略しますが手数料の方が高くつくので、置いておいた方が得です。

それと今、日銀がゼロ金利政策を緩和する方向に舵を切りつつあるので変動金利だと１０年以内に金利が上がる可能性があります。固定金利の方が堅実であろうと思います。

住宅ローンについて質問です。 今現在０.8パーセントの金利で住宅ローンを組んでます。 35年ローンで

＞そのあと6ヶ月くらいしてから、

住宅ローンの金利に関してですね。

根本的に理解してない部分があります。

昔と違って日本の金融機関は、無謀な

借換えして10年の差は以下のように

> え、上がりますかね？この10年上がってないので上がらない気がするんですが…

いい加減な回答ばかりなので回答します。

二つ目の変動にした方が10年分で100万円ほど金利が減りますので、手数料60万円を考慮しても40万円ほど得になります。

> 0.875の差では意味なしですか？？

計算結果は省略しますが手数料の方が高くつくので、置いておいた方が得です。

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