購入する土地の、登記簿”所有権以外の権利に関する事項”に、抵当権設定されており債務者が私が購入する先の工務店の名義、抵当権者は信用金庫になっています。この項目は、何を意味するのでしょうか?この土地を購入して、何か困るような事態になるのでしょうか?抵当権を外すことが可能でしょうか?当然、何も記述がないほうがいいのでしょうが、実際に問題になるのかが不安です。
どうかよきアドバイスをください。

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A 回答 (2件)

抵当権を設定されているということは、債務者である工務店が、その土地を担保にして信用金庫から融資を受けているということです。



工務店が、売りに出しということは、その土地の売却代金で信用金庫へ返済をするということです。
このこと自体は、資金調達の手段として良くあることです。
信用金庫では、返済を受けると抵当権を解除して、抵当権の抹消登記を行うと、抵当権はなくなりますから問題はなくなります。

ただ、この場合には、抵当権の解除がされないなどの危険を避けるために、貴方が土地代金を支払うのと、抵当権抹消の手続きを同時に行うのが鉄則です。

購入者(貴方)・売却物件の所有者(工務店)・債権者(信用金庫)と登記の手続きをする司法書士(通常は信用金庫で依頼します)の当事者が、一堂に会して、代金を貴方から債務者を経由して信用金庫に支払い、信用金庫は抵当権抹消に必要な書類を司法書士に預けることで、工務店は所有権移転に必要に書類を司法書士に預けて、一連の取引が終わります。
そのご、司法書士が、抵当権抹消と、所有権移転の登記を法務局に申請して登記が終わると、土地はあなたの名義になり、抵当権は抹消されています。

信用金庫で依頼した司法書士が信用できないようなら、貴方がご自分で司法書士を探して依頼することも可能です。

債権者が町金融の業者と違い、信用金庫ですから、そこで利用している司法書士なら心配はないと思います。
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この回答へのお礼

ご丁寧な回答いただき、有り難うございました。
内容も良くわかりました。
安心して、売買契約を結べます。
有り難うございました。

お礼日時:2002/02/03 13:33

要するに工務店が信用金庫に土地を担保に入れて借り入れをしているということ。

(土地の仕入れのため)
良くあることで売買には何の問題もありません。
あなたの土地購入代金で工務店は借り入れを返済し信用金庫は担保設定を
解除します。

ただ、売買契約と同時に権利書と担保の解除書類は預かってください。
手付けは別ですが、先に現金を支払ったりしないように。
司法書士に書類を確認させ、OKなら代金を支払いましょう。

抵当権の有無ですが、業者に資金的な余裕があれば、土地を現金で
購入できますので、担保の設定はないはず。
でもこのご時世、不動産関連業者は特に厳しいですから、特別
問題視することはないと思いますよ。
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この回答へのお礼

ご丁寧な回答有り難うございます。
注意点に付きまして、肝に銘じておきます。
有り難うございました。

お礼日時:2002/02/03 13:28

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また、このような目的のために銀行はお金を貸してくれるのでしょうか?住宅ローンの適用外のように思うのですが。父母は借金があるようで1500万というお金がほしいようです。

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#4です。お返事ありがとうございました。

担保評価ですが、正直、根抵当権の増額による対応は若干厳しいような気がしますね。ご質問者さんは、自営業をやられているのでしょうか?通常、住宅ローンにおいては普通抵当権を設定します。繰り返しそれを担保に融資を受けることが前提の根抵当権を設定するのは、ほとんどが事業をされている方向けです。今回の件ですと、例えばご自身の住宅資金を兼ねて、将来の事業運転資金の為に敢えて根抵当権にしたならば、考えられると思いますけどね。

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#4です。お返事ありがとうございました。

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>(1)登記簿に載っていない業者が他にいるということはあるのでしょうか?

いえありません。

>よく調べたほうがいいのでしょうか?
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抵当権云々ではなくてそれ以外に調べることは沢山あります。

>抵当に入っている土地はもっと値下げできるはずだ
いえ、そんなことはありません。
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>(2)値段交渉に大きく出ることは可能でしょうか?
既におわかりのように抵当権云々は全く関係のない話ですから、それと切り離して価格交渉はこれは自由なのでご自由にされるとよいです。
ただ普通は大きな値引きというのはしませんけど。
(大きな値引きが出来るというのはよほど売り急いでいる物件だけです)

>(1)登記簿に載っていない業者が他にいるということはあるのでしょうか?

いえありません。

>よく調べたほうがいいのでしょうか?
調べる内容によりますが、、、、
抵当権云々ではなくてそれ以外に調べることは沢山あります。

>抵当に入っている土地はもっと値下げできるはずだ
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Aベストアンサー

下のNo.2の回答の通り、問題点は抵当権が設定されているという今の状態ではなく、次にあなたに所有権移転する際に、根抵当権が抹消できるかどうかが一番のポイントです。
売主である宅建業者は、安く土地を仕入れて次の方に販売することによって、利益を出す見込みで土地を購入します。またお金を貸している信用金庫は、この土地の取引はスムースに進み、資金の回収のメドもたつと見込んでお金を貸しているのです。自分の手持ちのお金だけでこんなことを何回も繰り返しできる人はいませんから、事業として行う場合、根抵当権がついてても何の不思議もありません。
もしここでトラブルが考えられるなら、あなたの支払う売買代金だけでは、この根抵当の金額に達しないと思われるときですが、根抵当というのは一度きりのお金の貸し借りでなく、一定の金額の中でという意味合いですから、注意が必要です。
また不自然に大きい金額が付いている場合は、この現場だけでなく、例えば本社ビル等、他に所有する不動産も一緒に担保設定されてる場合もあるので、謄本申請の際に、「共同担保目録」も付けてもらいましょう。

しかし、手っ取り早くあなたが納得したければ、先方には失礼な話ですが、その根抵当権を付けている信用金庫に、「この土地を○○万円で購入する予定なんだが、移転登記の際には根抵当権は外してもらえますか?」と聞いてみるのが一番です。返済してもらってないので、絶対ではないですが、「その予定で大丈夫です」くらいのことは言ってくれます。通常は間に入る仲介業者が契約前に確認し、残金をもっても抹消できない可能性が高い場合は、契約時に売主に支払う手付金を、売主に渡さずに、仲介会社で手付預かり(残金時まで渡さない)という保全を行うこともあります。そうでもしないと、つぶれる前の会社はこれで手付金だけ持ち逃げしますから。

ただ実際の作業としては、決済時(残金時)に行われます。業者もあなたから受領した残金をそのまま信用金庫に返済するのだから当然です。
手順としては、事前に買主の依頼する司法書士が、事前にその信用金庫と連絡をとって、当日の抵当権抹消書類の内容等を確認しておきます。その上で他の抵当権等、付帯する権利や負担がないか、最終の取引直前に法務局で当日の謄本を取得し、確認してから現場に来ます。
残金取引は、あなたが住宅ローンを使うのであれば、そのローン実行先で行われますが、司法書士は現場に到着したら、まず売主の本人確認と意思確認、そして登記に必要な書類の確認と作成を行います。その上で、ローン実行の依頼をし、はじめてお金が支払える状態になるのです。あなたの支払う残金は、業者の口座へと振り込まれ、すぐにそこから信用金庫へ返済する金額が差し引かれます。入金が完了したら、抵当権の抹消書類が司法書士に手渡され、これで移転登記ができる段取りが完了するので、残金決済は終わりとなります。
その後、当日中に司法書士が法務局へ持ち込み、売主の抵当権抹消、買主への移転登記・抵当権設定を連件申請するという流れで行われていきます。
このように2重3重にチェックできるポイントがありますので、取引に慣れたきちんとした業者なら、トラブルになることはまずありません。

私もこの手のでトラぶったのは、売主側の仲介業者が抵当権の抹消手続きを事前に行ってなかったため、当日買主のローン実行と移転登記ができず、期日を延長せざるをえなかったことがありますが、これは初歩的なミスなので売主が業者の場合はまずありえないと思います。

下のNo.2の回答の通り、問題点は抵当権が設定されているという今の状態ではなく、次にあなたに所有権移転する際に、根抵当権が抹消できるかどうかが一番のポイントです。
売主である宅建業者は、安く土地を仕入れて次の方に販売することによって、利益を出す見込みで土地を購入します。またお金を貸している信用金庫は、この土地の取引はスムースに進み、資金の回収のメドもたつと見込んでお金を貸しているのです。自分の手持ちのお金だけでこんなことを何回も繰り返しできる人はいませんから、事業として行...続きを読む

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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訓・か(る)
「奠」
音・テン、デン
訓・まつる、そなえる、さだめる

(『漢字必携 一級』より)

あと、頻繁にプリントを作成するのなら、漢字の辞書くらい手元に置いておくことをお勧めする。

Q親の土地に新築した時の抵当権の設定は?

親の土地に、息子名義の家を建てました。
銀行のみで住宅ローンを組みましたが
ローンを組むときに抵当権の設定を家と土地とにしました。
今回、登記をするにあたり
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銀行の方から話があったのですが
勉強不足でよく意味が分かりません。

この前の、抵当権と今回の抵当権の意味はどう違うのでしょうか?
親の土地に建ててもこの土地にも抵当権がつくのでしょうか?
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やはり、土地と家はセットなのでしょうか?

Aベストアンサー

☆金融機関からの住宅ローン借入に関わる担保は、土地と建物双方に抵当権の設定が原則です、当該住宅ローン借入申込書に、親御さんが土地の担保提供者になっている筈です。

☆住宅ローンを組むときの抵当権の設定は土地のみで、この時点では、建物は着工前の筈で、抵当権対象の物件(建物)は無かったはずです。

☆質問の◎今回の登記をするにあたり・・・・・は、住宅ローンを利用して建築した建物の完成に伴う保存登記だと思いますが。

☆銀行の言う抵当権の設定とは、建物の完成に伴う建物保存登記にあわせ、ローン対象物件である、建物の抵当権設定を求めているものと思われますが、まだ建物の抵当権設定は出来ていないはずです。


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