登記簿の見方

Question

中古マンションの登記簿の見方について教えてください。
乙区
順位番号　1
抵当権設定
平成13年6月18日　金銭消費貸借同日設定
債権額2500万
債務者　○山○男　抵当権者　住宅金融公庫（○銀行○支店）

順位番号　2
根抵当権設定
平成14年9月20日
極度額2900万
債権の範囲　平成10年10月4日付信用保証委託契約に基づく求償債権　平成12年4月30日付信用保証委託契約に基づく求償債権　(*同様の事項があと2回ある）保証委託取引

債務者
○市○番○番地
有限会社　　○○○
根抵当権者
信用保証協会

となっております。
根抵当の債務者になっている会社は○山○男さんの勤務先なんだそうです。
根抵当の意味とかはわかるつもりですが、勤務先の会社が持ち家マンションをカタに借金するなんてことがあるのか不思議に思っています。
どなたか上記の内容から推理されることを教えてください。

mahopie · Accepted Answer

順位番号１の金銭消費貸借契約日付（H13.6.18）よりも、順位番号２の「債権の範囲」にある信用保証委託契約の日付が前（H10.10.4、H12,4,30）のものがあることより、
(1)有限会社○○○が既に保証協会保証で取引銀行から４件の借入があった。（無担保や他の担保条件での借入が別にあるかどうかは不明）
(2)借入の合計金額は、H14.9時点において４件で2400万円と推測される。（保証協会は残高の2割増し１２０％の担保設定が通常）　おそらくは、既に担保設定中の根抵当権の共同担保として追加設定したと考えられる。この場合は「共同担保目録」で確認が可能。（会社・社長名義の不動産に同額の根抵当権が設定されており、その根抵当権に新しい担保＝本件マンションを組み込む形になっている筈）
(3)業績悪化・資金繰り悪化により会社が返済条件の猶予（金額の緩和・期間の延長）を申し出した。

(4)保証協会側は保証条件の緩和を認める代わりに何らかの新規担保の提供を要求した。
(5)他に提供できる担保がなかった会社・社長は従業員（役員・役職員かは不明）である○山○男の自宅を担保提供してその場をしのいだ。場合によっては、○山○男が当該会社借入の保証人であることも理由だったかもしれませｎ。
(6)借入の約定条件の通りに返済していれば追加担保の提供を求められる事は考えにくく、新規借入に伴う担保提供なら、保証委託契約の日付が設定日付と近接します。
(7)当初契約の変更となる返済条件の緩和への代替条件として担保提供を求められるケースはまま発生します。小体企業や家族的経営の会社では、従業員が社長から頼まれてなし崩し的に承諾する事もありそうです。

(8)時期的には「貸し渋り」が話題になった頃からは後だと考えますが、新規で借入ができない企業は何とかして、既存借入の返済条件を緩和することで資金を回していた時期かと推測します。保証協会側も、当該マンションに先順位の公庫借入を勘案後2900万円の価値があると判断して担保設定したのではなく、ともかく代替条件として価値のありそうなものを追加担保で取る、という発想でだけ行動していると考えられまず。

noname#19073 · Answer

購入を前提にお考えになるのでしたら、皆様書かれているように、順位番号1の公庫の抵当権及び、2の根抵当権を外してからの所有権移転、そしてあなたも借り入れするのでしたら新たな抵当権設定という流れです。

購入額がいくらなのか存じませんが、抵当権者・根抵当権者共に抹消可能な金銭の返済を求めてくると思いますので、それが今回の売買代金（＋売主側の持ち出し分はわかりませんが）を持って充足出来るのかどうかが肝です。
特に根抵当の方は他の方のご指摘の通りにいくつかある共同担保の一つのその物件を外すという作業になるかと想像されます。

あなたや仲介業者に求められるのは、売主がどのように抵当権・根抵当権を外そうとしているのかの「確認と裏付け」を関係金融機関交えてきっちり確認するということです。相手側の話でもあるので、信用に委ねなければならない部分も出てくる可能性がありますが、そういう不安材料を極力減らすことです。

恐らく、今の抵当・根抵当が残ったままでは、あなたが使う融資の方での抵当権の設定が出来ない（＝融資実行も出来ない）のではないか、とも思いますが・・

noname#20895 · Answer

このケースのように、物件の担保が抹消できるかどうか？問題があるときに買主のリスクをなくすためには、まず手付金を入れて契約して後に残代金を支払って取引、という流れではなく、全額一括で支払って同時に所有権移転をしてしまう、という方法をとります。ただしローンをお使いの場合は難しいと思いますが。

mahopie · Answer

＞このような登記の実態があった場合、予想されるトラブルは何かありますでしょうか。重ね重ねすみませんが、ご覧になりましたら教えてください。

ＮＯ．４ですが、中古物件購入者という立場であるなら、トラブルの想定よりは、

１．仲介業者に信用がおけることが最低条件
２．仲介業者に対して、対象根抵当権の抹消の確認を取る（売り仲介の業者に保証協会宛に直接確認させる）
３．売買契約書の中に、最終資金決済以前（同時含む）「担保権他一切の権利の抹消」の文言が含まれることの確認
４．手付金を売主受領ではなく、中立的な保管方法とする

という所でリスクは回避できると思われます。

恐らく、売買日に契約場所（融資銀行）に保証協会の職員が担保抹消書類を持って同席して、決められた返済額を受け取ることと同時に担保抹消書類を交付してくれることになりそうです。

kanehachi · Answer

＃４さんが回答されている内容に同意します。

○山○男さんは「従業員」との説明だそうですが、この会社のオーナーの縁者（息子とか）と思います。

根抵当設定までのシナリオは＃４さんの推測が当たっているでしょう。購入からわずか５年未満で売りに出ている事から、この物件を処分して会社の融資返済に充当しようとしている可能性が高いです。
＃６さんの言うとおり、根抵当権がきちんと外れることがこの物件購入のポイントです。

ただ、根抵当が平成１２年中に数ヶ月おきに追加設定されている事から、この会社相当資金繰りに困っていた時期があるのではないですか？
だとすれば今も資金に余力があるとは思えません。
その有限会社は今でも存続しているのか調べてみてはいかがですか？今回の売却の背景がわかれば、ある程度今後の見通しも立てられます。

多少飛躍しますが、万が一この会社が倒産寸前・もしくはすでに倒産している場合など、○山さんの転居を知らず、あなたの入居後に債権者が家に来る、なんてケースも有り得ます。

patent123 · Answer

>このような登記の実態があった場合、予想されるトラブルは何かありますでしょうか。

順位番号２の根抵当権が外れるかが問題です。

買手がマンションの代金を所有者○山○男さんに支払い、○山○男さんがその売却代金を住宅金融公庫に支払い、住宅ローンを弁済し、順位番号１の抵当権は消滅させることができます。

しかし、これだけでは、順位番号２の根抵当権は抹消されません。

根抵当権設定登記された後に、所有権移転登記され、その後、○山○男さんの勤務先の会社が、融資をここには記載されていない金融機関に返済できなければ、このマンションは競売にかけられ、買手は所有権を失います。

中古マンションを購入する前に、根抵当権が抹消されるかどうか確認しましょう。これは、上記金融機関の利益を害するので、普通は上記金融機関が了承しないと思います。

noname#16799 · Answer

↓訂正　×乗りません　○載りません

noname#16799 · Answer

オーナーでないのなら、根抵当を設定するだけのなんらかの契約が会社との間にあることが考えられますが、もちろんこの登記からだけではわかりません。登記は公示すべき結果しか乗りませんので。その会社の商業登記簿をみると○山○男さんがなんらかの立場ででてくるのかもしれません。

noname#16799 · Answer

その有限会社は○山○男さんがオーナーの会社でオーナーの資産を担保に会社が借入をしているということです。中小企業ではよくある例です。

参考URL：http://www.ulg3.com/cst/izumi/sub13.html

登記簿の見方

順位番号１の金銭消費貸借契約日付（H13.6.18）よりも、順位番号２の「債権の範囲」にある信用保証委託契約の日付が前（H10.10.4、H12,4,30）のものがあることより、

購入を前提にお考えになるのでしたら、皆様書かれているように、順位番号1の公庫の抵当権及び、2の根抵当権を外してからの所有権移転、そしてあなたも借り入れするのでしたら新たな抵当権設定という流れです。

＞このような登記の実態があった場合、予想されるトラブルは何かありますでしょうか。

＃４さんが回答されている内容に同意します。

>このような登記の実態があった場合、予想されるトラブルは何かありますでしょうか。

↓訂正 ×乗りません ○載りません

オーナーでないのなら、根抵当を設定するだけのなんらかの契約が会社との間にあることが考えられますが、もちろんこの登記からだけではわかりません。

その有限会社は○山○男さんがオーナーの会社でオーナーの資産を担保に会社が借入をしているということです。

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