住宅ローンに関してです。

住宅ローンに関してです。
質問は２点あります。

６年前に中古マンションを都内にて購入しました。
当時は自身の住まい目的だったので住宅ローンで、
2500万円ほど借入をしました。

残債はまだ2000万円近くありますが、
転勤のため昨年より、賃貸にしてしまいました。
（それでも規約違反であると忠告は受けましたが）

そしてこの度、その物件の売却を考えております。
質問?になります。
現在の売値は1800万円ほど、足りない分は自己資金にて支払う予定です。
抵当権抹消の際、売却の契約時に
足りない分を銀行に支払えば大丈夫なのでしょうか？
それとも先に繰り上げ返済をしておくべきなのでしょうか？

そもそもの話ですが、
質問?になります。

賃借人が現在も居住中ということもあるので、
「オーナーチェンジ」という形になります。
この場合でも抵当権抹消の際に
オーナーチェンジのため、貸していたことは
銀行にわかり銀行から「規約違反」として咎められることはあるでしょうか？


残債さえ返せば問題ないとは思うのですが。。

No.2 ベストアンサー 回答者： lpfp 回答日時： 2009/12/27 18:05

結論から言うと、金融機関から規約違反として咎められることはありません。

また、抹消登記をするためには残債を返済すれば手続きが可能です。
そもそも残債を完済し抹消する理由は金融機関には関係ありません。
売買で得たお金なのか、その他の理由で得たものなのかは知る由もないのではないでしょうか。

順序としては
１：売買契約締結
２：司法書士等に抵当権抹消の手続きを依頼
３：抵当権抹消と所有権移転の必要書類を司法書士に渡す
４：決済時に残金の受領
５：残金と不足分の自己資金を債権者に支払う
６：抵当権抹消の委任状と資格証明を金融機関から受け取る
７：抵当権抹消と所有権移転登記

となります。
６と７は司法書士に依頼すればスマートに行えます。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
問題がないということですね。

すっきりしました。ありがとうございます。

お礼日時：2009/12/28 20:05

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/12/27 17:24

不動産業者です。

通常は売買契約の後、残金決済を行いますが、抵当権の抹消（ローン残金の清算）は残金決済時に買主からもらう残金で（質問者さんの場合は自己資金も足して）清算します。
業者によりますが、当方なら契約時手付け金を預かり、抹消で不足する返済分の自己資金の確認は行います、業者からその様な依頼があった場合は従いましょう（買主の保全の為です）
銀行は約定通り返済すれば問題ありません。
通常は仲介に入る業者が段取りしますが、返済し現在の抵当権を解除する書類など用意してもらうのに相応の日時が必要です（銀行にもよりますが）契約が決まったら、現在借りている銀行に売買したので何時頃残金決済でその時に同時で抹消書類が必要な旨を連絡してください。
また敷金など借主の預かり金は売買時に買主へ引き継ぎます。
ご参考まで。