中古マンション検討中ですが登記簿に「差押」

希望条件にあった中古マンションが見つかりましたが、現所有者が
ローン・管理費など不払い状態で、マンションを売って借金返済に
充てるということです。
仲介業者は、抵当権がクリアにならなければ売買自体成立しない、
と説明してくれています。
念のため、登記簿を入手し確認したところ以下となっておりました。

権利部（甲）差押　　　　Ｙ市
　　　　　　参加差押　　Ｙ市　　（平成２０年７月１０日）
権利部（乙）抵当権設定　住宅金融公庫
　　　　　　根抵当権仮登記　権利者　Ｓ社（消費者金融系）

仲介業者からは「差押」という言葉はありませんでした。
このような物件でも、契約書に（ネットでいろいろ検索してみました）
以下のような文面が入っていれば、取引を進めてもよいものでしょうか？

「売主は売買物件について地上権、賃借権、抵当権、その他形式の如何を問わず所有権移転の完全行使を阻害する第三者の権利があるときは所有権移転登記申請までにこれらの権利を抹消して、境界杭を敷設し完全なる所有権を買主に移転しなければならない。」

類似の質問　http://okwave.jp/qa1780609.html
http://okwave.jp/qa3116309.html　は拝読いたしました。

結局はオウンリスクだと思いますが、何かしらアドバイスをいただれば
ありがたく、お気づきの点がありましたら　よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2008/08/09 09:38

(1)質問者が支払う売買代金で、

・固定資産税の未納と思われる分を支払って差押の抹消書類を確保する
・マンションの管理費・修繕費の未納分を支払う（これは登記は関係ない）
・Ｓ社が納得する資金を支払い仮登記の根抵当権の抹消書類を確保する
・残金を住宅金融公社（公庫？）のローン返済に充当して抵当権抹消書類を確保する
・以上の権利関係抹消登記と同時に所有権の移転（売主→質問者）と質問者がローンを利用する場合の担保設定登記を同時に登記することになります。

(2)当事者には不安部分が多いかもしれませんが、仲介業者・金融機関にとっては特段珍しい手続でも有りません。ローン取扱銀行にとっては、自身のローンの保全業務上全手続をきっちりとチェックして、お抱えの司法書士にて事務面は全てフォローします。

(3)質問者としては、仲介業者に対して「登記・差押が完全に抹消されること」を条件にさえしておけば、抹消に関わる当事者の意思確認・書類準備は仲介業者と司法書士が事前に整えます。（素人が消費者金融に押しかけていっても何も進展しません）

(4)手付金を売主に渡さずに、仲介業者が保管するのも、こういった状況では売主に信頼をおかずに、仲介業者の責任で売買を全うさせる為の手法です。（仲介業者の手数料の根拠がこれら一連の業務にあります）

(5)売買代金の最終決済の場所（質問者のローン銀行の小部屋の片隅）に、市役所から年寄り公務員が１・２人、Ｓ社から入社したての若い社員が１人、住宅公庫関係で１人という風に取りっぱぐれをしないように大人しく座っている筈です。（回収すべき現金と引き換えに権利放棄書類を司法書士に提出する）

(6)唯一の心配事は、抵当権者（住宅公庫・Ｓ社）が全額の債権回収ができないことで、売買自体を認めない、という可能性があるという所でしょう。（その場合は手付金は戻ってくるので、かけた手間隙は無駄になるが実害は無い）

この回答へのお礼

大変詳細に説明いただき、ありがとうございます。

本日、仲介業者と売主側の不動産との現地確認を行いました。
ご指摘いただいたキーワードと合致するものが多数ありました。

・Ｓ社の根抵当は事前に解消できる見込み
・売買代金で税金、管理費などを支払う
・Ｙ市の職員（年寄り？）が同席する
・住宅公庫が一番　ひっかかる
　etc.
　
おっしゃるとおり、特段珍しい手続気ではないものと感じました。
月曜日に重要事項説明の予定となっており、ほかの方の
アドバイスも参考にさせていただき、のぞみたいと存じます。
（重要事項説明書は前日にＦＡＸをお願いしました)

お礼日時：2008/08/09 21:58

No.6 回答者： shin-shi 回答日時： 2008/08/09 17:39

ANo3が補足回答いたします。

質問者の仰るとおり「必ず抹消できるか…確認が必要」なのですが、これを物件の引渡しと売買代金の支払い、所有権の移転登記を先行させて、後日ひと段落してから差押登記や（根）抵当権の抹消を行うという運びは絶対に避けるべきだと申し上げたかったのです（差押え登記や根抵当権が付いていてもあなたへの所有権移転登記は可能ですから）。抹消の単なる確認ではなく、物件の引渡し、売買代金の支払、所有権移転登記の３点セットに諸権利の抹消登記を加えた４点セットを同時履行の関係にしておくことが大変重要と思っています（売買契約書上はどうなっていますか）。

蛇足ですが、あなたが直接売主の各債権者に事実や経過をかけあっても取引の秘密もありますので答えてくれますまい。売主と仲介業者に対し、上述の「同時履行」さえ守らせれば何も心配する必要はありません。

この回答へのお礼

たびたびの解説、ありがとうございます。

そうですよね。こちらが債権者にかけあっても埒が明かないですね。

売買契約書自体はまだ目にしておりません。

月曜日に重要事項説明、手付金渡しの予定です。
「同時履行」を眼目におき、確認と手続きを進めようと思います。

お礼日時：2008/08/09 22:07

No.5 回答者： ZKl2o3Bsom 回答日時： 2008/08/09 16:06

差し押さえ物件の売買自体は、それ程珍しいことでは有りません。

特に間に仲介業者が入っているということであれば、手付金の保全措置と契約解除の条件を確認しておけば問題ないと思われます。
差押解除、抵当権抹消が不完全な場合は、買わなければ良いだけです。
もちろん手付金も戻るのが普通です。
あと、マンションの管理費について、滞納分の支払義務が無いことを事前に確認しておけば金銭面のリスクは回避できると思います。

心配すべきは、むしろ入居後の隣人関係かと思われます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

契約条件については
・白紙の場合は仲介料も発生せず
・売主で抵当が抹消できない場合は、（通常２０％）だが　
　支払い能力が厳しいため、今回は１０％
・手付金も戻ること
を確認いたしました。

入居後の隣人関係を気をつけるべきとは、
債権者が押しかけるような騒ぎだったりした場合、
ご近所に迷惑がかかっていたかもしれない、
という視点でしょうか？

補足日時：2008/08/09 22:01

No.3 回答者： shin-shi 回答日時： 2008/08/08 22:31

他の回答はみていませんので重複するかも知れません。

差押え登記があって抵当権登記もある物件にはそれぞれの権利者がそれなりの満足を得られなければ抹消してくれる筈はありません。
契約書上は「完全な所有権を移転」と書いてあるので安心のように見えますが、実際上は現所有者と債権者ら（Ｙ市、住宅金融公社、Ｓ社）とどんな決着の話になったのか聞いて置くことも必要です。さもなければ
買主（あなたのこと）への「所有権移転登記前に全て抹消してみせてくれ」と言っても当然です。
下手すると、差押え物件・（根）抵当権付物件を買わされることにもなりかねません（これらの登記があっても所有権移転登記は自由にできますから）。契約書上の文面に頼ることなく、完全な物件の引渡しと無傷の所有権登記を心がけて下さい。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

いろいろ検索してみると
http://oshiete.homes.jp/qa4045525.html
の質問と似ていました。
ポイントは　やはり　
「必ず抹消出来るのか・・・確認が必要」
と理解しました。

ただ、「契約書上の文面に頼ることなく」となりますと
この最終確認というのは結局、なにをもって（文面？）
安心できるのかが　いまひとつ理解できません。

債権者ら（Ｙ市、住宅金融公社、Ｓ社）と面談する場合に、、
Ｙ市、住宅金融公社は１００％信用できる（？）として、
あまりよい評判を聞かないＳ社が面談に応じるものなのか、
売主に紹介もらって面談したとして、信用できるのか・・・

このあたりが進められない場合は、見合わせも視野なんでしょうか。。。

もし、またご覧いただけましたら、ご助言いただければ
ありがたいです。

お礼日時：2008/08/08 23:54

No.2 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/08/08 19:35

状況的には任意売却かと思われますが、差押権者の意向をきちんと把握しておくことが肝要です。

差押が解除されなければ、そもそもあなたへの移転登記が出来ませんので、仲介業者の言うように売買自体が成立しないと言えますが、一括決済ではなく契約時に手付を打つのであれば、その保全の意味で最大限の確認は必要でしょう。
念の為、差押及び参加差押を入れている市の担当者と話をさせてもらうくらいのことはしても良いかもしれません。

契約書にそのような文言が入っていることと、結果的に契約が解除に終わること、それと手付金がきちんと返金（厳密には倍返し）されるかは分けて考えなければなりません。慎重に考えれば手付は仲介業者の預りとしたり、保全措置をお願いすることも一案です。

あとは、同様に抵当や根抵当が気になるところです。特に根抵当のほうが気になりますが、それらの抹消にも支障がないのかは可能な限り押さえておきたい事項です。

この回答へのお礼

大変丁寧に解説いただき、ありがとうございます。

「手付は仲介業者の預り」ということは仲介業者も言っておりますので
普通に信頼できる業者（ＸｘＸＸｘＸー２１のフランチャイズ）であろう・・・
と思っております。

市の担当者と話をする点、思い至りませんでした。検討させていただきます。

お礼日時：2008/08/08 20:27

No.1 回答者： URD 回答日時： 2008/08/08 19:17

あとあともめそうな事項として、現在その物件にその債務者がまだ住んでいるのではありませんか？

この回答へのお礼

さっそくの回答ありがとうございます。
現在、空き家で、見たところ壁紙も張替え済みのようでした。

それから最初の登録では差押のことを仲介業者は説明してないように
書きましたが、妻に確認したところ、「固定資産時未払いのため差押さえ」
ということは言っていたそうです。

お礼日時：2008/08/08 19:36