担保物件の設定価格増額について

初歩的な、また知識不足でお恥ずかしいのですが、教えてください。

金融機関からの借り入れがあり、本年契約期間満了になり、延長の相談をしております。
(契約時は父が社長でやっており、当初から延長は織り込み済みだったようです。）

今回、弊社の業務改善を進言されており、その経過を見たいという事で、短い期間の延長になります。
その条件の一つに、現在設定されている担保物件に付けている価格を見直したいとの事。

担保物件自体に設定されている総額は、当初の借入額の約倍の価格。
ただし３つの物件のうち２つは価値が下がっている可能性があり、逆にもう１つは金額が低いのではないかと。(金融機関に言われたのは後者の件だけです。）

そこでお聞きしたいのですが。
仮定の金額ですが。
借入額が４億。担保物件3件

１・上記の通り、物件が複数だった場合の担保設定額は借入額より大幅に高いのは通常あることでしょうか？
(恥ずかしながら、借入額分だけ設定するものだと思っておりました。）

２・担保物件のうち１つの設定額が今回のように実勢価格より低い場合、設定価格を増額した場合、
弊社にデメリットはありますか？
　１に関連しますが、仮に次回再延長がなかった場合、もしくはこちらが一括で返済しちゃいたいとなった場合、(許可は必要でしょうが）1つの物件を売却して返済できた場合残りの物件は担保設定は解除されると考えて良いでしょうか？

初歩的でお恥ずかしいですが、宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2020/05/16 00:49

質問を読んでいてよくわからなかったのですが，「担保物件」というのは不動産のこと？（「物件」であればそういう意味です）　それとも「担保物権」の間違い？（「物権」ならば抵当権や根抵当権を意味します）

前者のような後者のようなで，よくわかりません。

ただ言えることだけ書きますと，

＞１・上記の通り、物件が複数だった場合の担保設定額は借入額より大幅に高いのは通常あることでしょうか？

抵当権であれば，貸付”額”（借入額）＝債権額の設定です。
根抵当権だと貸付”枠”の設定になるので，実際の借入額よりも大きな金額で設定するのが普通です。継続的取引を行う場合には，お金を貸したり返したりということが反復して行われるため，抵当権ではものすごいコスト高になります（借入の都度，抵当権設定登記や抹消登記を行うことになるため）。不動産売買業者であれば仕入れに際して抵当権を使うことが多いですが，担保物”件”に変動がないのであれば，根抵当権を使うことが一般的だと思います。

＞２・担保物件のうち１つの設定額が今回のように実勢価格より低い場合、設定価格を増額した場合、弊社にデメリットはありますか？

ここもよくわからないです。「設定価格」（「価格」は物の価額です）ではなく，「設定金額」（根抵当権の極度額）？
抵当権の債権額の増額というのはまずありません。新規融資は，既存の抵当権では担保されない仕組みだからです。
根抵当権であれば，借入額と極度額は別物なので，極度額の増額は可能です。ただそれは，実勢価格がどうこうではなく融資側が考える担保物件の評価の問題なので，根抵当権者がどう判断するかです。不動産の評価をした結果，担保余力があると判断したとしても，それ以上の取引をしようとは思わない場合には，増額には応じないはずです。

＞　１に関連しますが、仮に次回再延長がなかった場合、もしくはこちらが一括で返済しちゃいたいとなった場合、(許可は必要でしょうが）1つの物件を売却して返済できた場合残りの物件は担保設定は解除されると考えて良いでしょうか？

根抵当権は貸付枠の設定なので，借入額が0円になってもそのまま存続させることができます（再利用が前提にあるからです）。
取引を継続しないのであれば，根抵当権を残しておくメリットは何もありません。債務をすべて返済をしたのであれば，全部の抹消を求めることができます。

担保物件を担保権者（根抵当権者）が処分したいと思う場合には，裁判所に申し立てて不動産競売をする必要があります。でも，そうしちゃうと思ったような金額での売却ができずに，根抵当権者にも根抵当権設定者にも損になることがあるので，根抵当権者が競売の申立てをするのは，債務者が返済をしてくれなくなった場合（もうそうするしかない場合）です。普通は，「不動産を売って返済してよ。売れてお金を返してくれたら，それと同時に根抵当権を抹消するから」という姿勢なので，売って返済するという方針が決まったところで，相手方にもその申し入れをした方がいいでしょう。その断りも入れずに売買を決めても，「抹消登記書類が準備できない」と言われて，決済期日の延期（売り主にペナルティが課されることになる場合があります）を余儀なくされることになりかねません。

No.4 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/05/12 19:50

＞実勢価格は借入額よりも大きい金額で売却が出来ると思っておりますが、相手側が自分の貸付額さえ回収できれば良いという売却をされてしまうと、困った事態になります。

幾ら根抵当権が設定されているとは言え、返済不能に至らない限り、勝手に処分できませんので、その点は、心配無用です。

この回答へのお礼

何度も本当にありがとうございます。

契約自体は期日が設定されていて、契約満了時に一括返済となっております。
最初の契約時から双方そんなことは無理だとわかっていたようですが、さすがに十何年の契約は出来ないとの事で、再契約？ありきで契約をしたようです。
ただし先に書いたように、こちらへの不満があったのかもしれませんが、相手方の状況も悪くなり、
再契約のハードルを当初より上げられてきました。

ですので、現在は口には出していませんが、再契約期間後はおそらく担保物件の処分にて回収を視野に入れているのではないかと、社内で話しております。

お礼日時：2020/05/13 10:22

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/05/11 17:55

お話を伺うに、その物件を処分する事で、ノンバンクと縁が切れるなら、売却して下さい。

その場合、売却決済、根抵当権抹消、所有権移転、同時進行になります。
そのあたり、不動産屋は、住宅ローンの抵当権付物件も常時扱っているので、相談してみて下さい。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。

少々話が複雑と言いますか、身元がばれる可能性もあるので、書けなくて申し訳ございません。
前回契約時と、ここ1，2年、相手方の経営状態もよろしくなく、本来弊社の支援でやっていただいたことなのですが、
明らかに担当者が変わったここ2年ほどから対応が変わりました。（弊社の状況がおそらく相手方の考えていたよりも良くないのもあるかとは思いますが。）
何か考えがあってのことだとは思って、色々と勘繰ると言いますか、これまでと違う対応に不審感・不安感を覚えながらやってきましたが、今回の話でこれ以上弊社に付き合う気はなくなってきており、一番現実的に金になる物件の売却を視野に入れているのだと思うようになりました。

実勢価格は借入額よりも大きい金額で売却が出来ると思っておりますが、相手側が自分の貸付額さえ回収できれば良いという売却をされてしまうと、困った事態になります。

お礼日時：2020/05/12 16:59

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/05/11 13:24

不動産売買に金融機関は関与しません。

売却したければ、根抵当権設定物件と借入上限額の見直しです。

そもそも、根抵当権は、継続的に商取引を行う場合、貸し倒れを防ぐための措置。
要するに、保証金代わりになるものが、根抵当権とお考え下さい。

この回答へのお礼

何度もありがとうございます。

勉強不足でお恥ずかしいのですが、今回取引先の関連のノンバンクからの借り入れになっています。
根抵当についての説明を検索して読んだのですが、正直この会社からの借り入れは起きないと思います。
逆にあるとするとどこかの時点で一括返済を言われることも考えられます。

その場合でも根抵当にするのが一般的なのでしょうか？

一括返済を言われた場合、今回の物件の売却しかないと思っております。
ですので、次の契約期間満了までに経るくらいの金額まで設定金額を上げることを話されました。
この場合は、担保実行して返済した場合、設定金額で取られて残らないという感じでしょうか？

お礼日時：2020/05/11 16:43

No.1 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/05/11 12:14

根抵当権は、債権者が借入額の上限を定め、その範囲内で融資や商取引が受けられるもの。

住宅ローンのように、返済が終われば抵当権が抹消できるのとは違い、債権者との関係が継続する限り、根抵当権は抹消できません。

１．そうです。

２．デメリットはありません。ただし、上限額引き上げは、債権者が決める事項ですから、協議が必要になります。
・根抵当権の付いた物件を購入する人は居りません。
順序が逆。根抵当権を抹消してから、売却になります。

この回答へのお礼

早速にありがとうございます。

＞債権者との関係が継続する限り、根抵当権は抹消できません。
＞根抵当権を抹消してから、売却になります。
そうすると金融機関が売却をして余ったらこちらに返してくれるという事は可能でしょうか？
それとも例えば価値はあるのに、自分の貸した残りの金額で売れさえすればという感じになるのでしょうか？

お礼日時：2020/05/11 13:11