建物と土地の名義変更について

お願いします。
義理の弟が、住宅金融支援機構と契約し10年が経ち住宅ローンを支払いしていましたが、現在、退職し無職となりました。
　その後、妻とも離婚してしまいました。子供は二人とも成人しています。今後、２０年あまりの残債務があり支払い能力がない事から姉に建物と土地の名義を変更したいと相談されています。
　どのような処理をすれば名義変更できますかお伺いいたします。
　

No.8 ベストアンサー 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/12/26 20:03

＞どのような処理をすれば名義変更できますかお伺いいたします。

名義（所有者）の変更は「所有権移転登記手続き」をすれば変更することができます。
ただ、お姉さまに所有権移転登記する場合、登記上、その「原因」という、いわゆる理由も必要です。

「相続」なのか「贈与」なのか「売買」なのか・・です。

当然、相続ではありません。
では、贈与なら所有権移転登記はできますが、お姉さまの名義になった不動産に公庫の担保は残り、義弟さんの公庫への債務は消えるわけではありません。
つまり、公庫への返済が誰によろうと行なわれていれば差押られることはありませんが、返済がないと義弟さんへの債務不履行は問われますし、お姉さまの名義になったとはいえ、公庫の抵当権が設定されている以上、その抵当権が実行され競売になる可能性はかなり高いです。

ですので、義弟さんの残債を抹消するくらいの金額で、義弟さんが「売主」お姉さまが「買主」になり、売買した形で現在の「抵当権」を抹消し、お姉さまの名義に所有権移転登記することがベストです。

ただ、お姉さまが今の抵当権を抹消するだけの「現金」をお持ちなら義弟さんに支払った形で抵当権を抹消でき、所有権も得ることができるでしょうが、資金に余裕がない場合は、第三者から援助されるか、借入するか、融資を受けるかなどの流れになると思いますので、話し合いが必要です。

場合によっては、義弟さんは、お姉さんに名義変更するよりも、まったくの第三者に売却したほうがリスクが少ない場合もありますし、お姉さまが資金を準備できない場合もありますでしょうから、宅地建物取引業者（不動産会社）」にご相談されるのが一番いいと思います。

この回答へのお礼

あけましておめでとうございます。
貴方様のご回答、たいへん参考になりました。
返信が遅くなりましたがお礼申し上げます。

お礼日時：2008/01/12 10:01

No.9 回答者： yukim729 回答日時： 2007/12/26 22:01

補足します。

抵当権を抹消するには、その元になる債務を完済することが必要です。
債務者から第三者に物件を売却するだけでは抹消できません。

No.7 回答者： yukim729 回答日時： 2007/12/26 18:03

#1です。

#4の発言を訂正します。

「抵当権の抹消や」を「一括返済や抵当権の抹消、」に改めます。

私の発言を裏付ける根拠を他の人に探させてしまって恐縮です。

No.6 回答者： tk_888 回答日時： 2007/12/26 17:38

No3です。

度々の書き込み申しわけありません。

他のサイトに似たようなご質問と回答例がございましたのでご紹介いたします。
http://oshiete.homes.jp/qa873189.html

No.5 回答者： tk_888 回答日時： 2007/12/26 17:26

No3です。

>抵当権を抹消
一括返済し、抵当権を抹消
です。


あと参考になればと思いますのでご紹介しておきます。

「不動産の名義を換えたいんだけど注意することは？」
http://www.shihou-anzai.com/anzai-14.html#1

「不動産の名義変更」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20050916 …

あと、無償での義理の弟様から御姉様への不動産の名義変更は、贈与にあたると思いますので、贈与税も考えないといけないと思いますので、税理士さんへご相談されるとよろしいと思います。

No.4 回答者： yukim729 回答日時： 2007/12/26 16:55

#1です。

発言を訂正します。
「義理の弟さんが残債務を免れるには」の次に「一括返済しない限り、」を加えます。

なお、建物と土地の名義変更には、抵当権の抹消や抵当権者の許可は必要ありません。

No.3 回答者： tk_888 回答日時： 2007/12/26 16:25

住宅金融公庫のローンの残債があることから、住宅金融公庫が抵当権を設定していると思われます。

この抵当権を抹消、もしくは住宅金融公庫の許可が無いと名義変更はできません。

義理の弟様の完済は難しいと思いますので、御姉様への売却が一番よろしいのではないかと思いますが、購入代金（ローン残債分）を御姉様がご用意する必要があります。

売却するにしても売却までの返済のこともありますので、まずは住宅金融公庫の窓口になっている金融機関にご相談なされたほうがよろしいかと思います。

No.2 回答者： noname#46268 回答日時： 2007/12/26 16:19

名義変更したい土地の登記のある法務局へ出向いてご相談下さい。

専門家が教えてくださいます。
記述する書類など色々と難しいですので専門家に聞いてください。
印紙（税金）などはその際に算出してくれるはずです。

No.1 回答者： yukim729 回答日時： 2007/12/26 16:18

建物と土地の名義は登記所に行けば簡単に変更できますが、義理の弟さんが残債務を免れるには住宅金融支援機構の同意が必要です。