土地の名義変更です

銀行融資の担保とするために、子ども名義になったままの土地を父親の名義に移したいと考えています。名義は子供のままですが、8年ほど前に子どもと売買契約を結び書類も残っています、売買代金については、子供に係る税金を考え、年間の支払額を100万で分割してしはらい、昨年完済しており領収も残っています。売買契約通りの支払いも済んだので名義変更をしたいと思い、子供より印鑑証明を受け取ったのですが、日々の生活に追われて１年近くたってしまいました。ネットで見ると印鑑証明は３か月以内と書いてあるのですが、子供は現在海外で生活しているため国内に住民票がありません。どのようにしたらよいのでしょうか。

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/02/12 01:21

お子さんが居住している国にある在外日本領事館にお子さん本人が出向き，そこで「署名証明書」というものを取ってもらうことになります。

それが日本の印鑑証明書の代わりになります。

この署名証明書は本人が署名した委任状とセットになり，登記官はその両者の署名を見比べてその署名の同一性を見るのですが，どんなになれた人（印鑑ではなくサインを利用する外国人）であっても，同じ署名というのはできません（逆に全く同じとなると偽造を疑うことになる）。
とはいえ登記官をして同一性があると判断できないと，登記もできません。困りますよね。そこで署名証明書の発行に工夫がされています。

未署名の委任状用紙を領事館に持ち込み，領事の面前でその委任状に署名を行って，その委任状に署名証明書を付けてもらうという方法があり，法務局はそれを推奨しています。これだと同一性の確認は領事が行っていることになるので，登記官が判断をしなくてもよいことになるからです。

ただ，領事による署名証明書が発行されているということは，その登記名義人（お子さん）の住所は海外にあるということになり，住所について登記簿の記載と不一致になるということになります。このままでは不動産登記法25条7号により，所有権移転登記は却下されてしまいます。

ですので，所有権移転登記の前提として，日本の（登記されている）住所から，海外の現住所に住所が変わったという「登記名義人住所変更」登記をする必要があり，その変遷を証明する公的書類が必要になります。
この公的証明書は，日本に住所がある場合には住民票の写しとか戸籍の附票を利用することになるのですが，海外転出した場合には，日本の住民票などには転出した国の名前が出るだけで，具体的な住所が記載されません。そこで国外部分については，上記と同じ領事館において「在留証明書」を発行してもらうのですが，登記に使用するものだとして，住所の変遷の事実とその時期も記載して発行してもらうことになります。

こんなの面倒ですよね？　登記のプロである司法書士でも，新人だとこれがわからない人もいるくらいです。
ぶっちゃけ，ここまで面倒だと司法書士に登記を依頼して，その証明書取得のサポートをしてもらったほうがいいと思います。

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2023/02/08 13:47

海外在住の場合、連帯保証人になれません。

金融機関の判断で上限に従う
無謀な借り入れは辞める事です。

No.2 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2023/02/08 13:29

ちょっと理解に苦しみますが…

＞子供に係る税金を考え、年間の支払額を100万で分割してしはらい

売買契約があるなら分割で支払うのは自由だが税金とは関係ありません。
110万を超える贈与の事を言ってるのだと思いますが、これは売買契約で支払いを分割で行っているだけです。支払うべき税金は普通に掛かります。


ここからは融資する銀行の判断になりますが、息子さんに連帯保証人になって貰い、息子さんの土地を担保にするような形にはなりませんかね？
その土地に家を建てるなら、土地の借地契約をすれば良いと思います。

そうすれば以前の売買契約を破棄し、毎年の100万は贈与という事になります。また、土地は息子さん名義のままですから将来的に相続が発生しても相続財産にはなりません。

この回答へのお礼

ですよね。Ｎｏ1の方も書かれているように分割払いは、何の関係もなかったです。連帯保証人の件でも考えてみます

お礼日時：2023/02/08 13:43

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/02/08 09:43

＞子供に係る税金を考え、年間の支払額を100万で分割してしはらい…

えっ、なんで？
考え方が間違っていますよ。

税金の申告が必要になるのは、売買契約が成立したときです。
お金の受け渡しがあったときではありません。
不動産なら [売買契約] = [登記の変更] です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞売買契約通りの支払いも済んだので名義変更をしたいと…

登記簿を書き換えることによって売買契約が完了するので、それが今年これからの話なら来年 2/16～3/15 に、子が譲渡所得の確定申告です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

前払いしてあったから税金が安くなるものでなく、逆に後払いであっても税金は変わりません。
なんで 100万ずつ分割前払などと考えたのですか。

＞子供は現在海外で生活しているため国内に住民票が…

------------------- 引 用 -------------------
現地の日本大使館・総領事館でサイン証明等が発行される場合がありますので，現地の日本大使館・総領事館へお問い合わせください。
https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/cmsfiles/co …
とのことです。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

この回答へのお礼

ご意見　ありがとうございます。分割払いであっても確定申告の際は関係ないのですね。参考になりました。

お礼日時：2023/02/08 10:49