不動産投資の減価償却費の算出方法

令和３年から不動産投資をしています。
令和４年の減価償却費を計算したいのですが「令和３年分収支内訳書（不動産所得用）」の情報を基に
減価償却費を計算したいと思っています。
次の内容で正しいのか、教えていただけないでしょうか。

　　　　　　　　　　　(躯体）　　　　（設備）
取得価額　　　　　　　10,886,400　　　4,665,600
償却の基礎になる金額　10,866,400　　　4,665,600
方法　　　　　　　　　定額　　　　　　　定額
年数　　　　　　　　　47年　　　　　　　15年
償却率又は改定償却率　0.022　　　　　　0.067
本年中の償却期間　　　11/12　　　　　　11/12
本年分の普通償却費　　219,543　　　　　286,547
本年分の償却費合計　　219,543　　　　　286,547
貸付割合　　　　　　　100％　　　　　　100％
本年分の必要経費算入額 219,543　　　　　286,547　
未償却残高　　　　　　10,666,857　　　 4,379,053

１．減価償却費　合計
　（1）躯体　　10,886,400 X 0.022 = 239,500
　（2）設備　　4,665,600 X 0.067 = 312,595
　　合計　239,500 + 312,595 = 552,095
２．この物件が躯体と設備に分けられていない場合の減価償却費は次の値でよろしいでしょうか。
　　（ 10,886,400 + 4,665,600 ）X 0.022 = 342,144
３．上記の額が、設備投資の償却年数１５年までは毎年同額が発生すると思ってよろしいでしょうか。

No.5 ベストアンサー 回答者： keirimas 回答日時： 2022/12/04 12:17

№４の回答で年次表記に誤りがありました。

＞３．上記の額が、設備投資の償却年数１５年までは毎年同額が発生すると思ってよろしいでしょうか。

以下に訂正です

・1年目は質問に書かれたように、月割りで　11/12　を掛けた金額、
・２～1５年目の１４年間が毎年同額、
・１６年目以降は金額が異なります。
　　（計算方法は割愛します）

この回答へのお礼

減価償却費の理解が深まりました。
ありがとうございました！

お礼日時：2022/12/11 17:23

No.4 回答者： keirimas 回答日時： 2022/12/04 12:02

＞１．減価償却費　合計

　（1）躯体　　10,886,400 X 0.022 = 239,500
　（2）設備　　4,665,600 X 0.067 = 312,595
　　合計　239,500 + 312,595 = 552,095

お書きの通りで間違いありません。個人・法人を問わず、「定額法」で償却率によって計算します。


＞２．この物件が躯体と設備に分けられていない場合の減価償却費は次の値でよろしいでしょうか。
　　（ 10,886,400 + 4,665,600 ）X 0.022 = 342,144

　問題になるのは設備の割合を過大に按分して早期に多額を減価償却することですので、償却の基礎となる金額に償却率を掛けた
　　15,552,000×0.022＝3,442,144　
で問題になることはまずないでしょう。


＞３．上記の額が、設備投資の償却年数１５年までは毎年同額が発生すると思ってよろしいでしょうか。

・1年目は質問に書かれたように、月割りで　11/12　を掛けた金額、
・２～14年目の13年間が毎年同額、
・15年目以降は金額が異なります。
　　（計算方法は割愛します）

この回答へのお礼

ありがとうございます。
一度いただきました数値で試算してみます！

お礼日時：2022/12/04 22:08

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2022/12/03 22:50

躯体と設備の取得価額の配分根拠が明確でない

取り付け時の見積書や取り付け後の請求額で按分できませんか。
業者に躯体と設備の費用を区分した計算書を作ってくれと依頼するとか。

躯体は価格が「これだ」と言う計算がしにくいかもしれませんが、設備については個々の部品代がいくらで設置費用がいくらでと言う見積もりがあると思います。
全体の費用から設備費用を引いた額を躯体費用とすればどうでしょう。


なお、質問者が個人なら減価償却の計算は「原則定額法」です。
法人なら「原則定率法」です。

この回答へのお礼

個人の投資です。不動産会社に躯体と設備の費用内訳を依頼しましたが、わからないと一蹴されてしまいました

お礼日時：2022/12/04 22:05

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2022/12/03 22:02

定額法を使うなら、償却率又は改定償却率は使用しません。

取得費×事業供用月間÷（耐用年数×１２）
です。

躯体　10,886,400×１１÷（４７×１２）
　　　＝10,886,400×１１÷（４７×１２）
　　　＝10,886,400×１１÷６７４
　　　＝１７７，３４４
躯体と設備に分けられていない場合でも、取得価格が区分され、耐用年数も違うのですから、合計しません。
合計した額を耐用年数４７年で減価償却しても税務署では「本人がそれで良いというならええ」です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>躯体と設備に分けられていない場合でも、取得価格が区分され、耐用年数も違うのですから、合計しません。
合計した額を耐用年数４７年で減価償却しても税務署では「本人がそれで良いというならええ」です。

躯体と設備の取得価額の配分根拠が明確でないかもしれません。その場合は10886400と4665600の合計額15552000を47年定額で減価償却する感じでしょうか。

お礼日時：2022/12/03 22:31

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2022/12/03 15:23

償却別に

エクセルで年数分を作りこんでしまう事です。

毎年　迷いません。

この回答へのお礼

そうなんです。作りたいのですが、いくらなのかわからないのです。

お礼日時：2022/12/03 15:33