現在注文住宅購入のため、住宅ローンの借り入れを予定しています。

・夫(31歳)会社員 収入560万
・妻(31歳)会社員で収入260万
・1歳の子供が一人おり、2、3年後にもう一人授かれればと考えています。

夫婦ともに子供の頃から家作りが夢で、いろいろとこだわりもあり、
その思いを詰め込んだところ、諸経費まで全て含めると総金額が5400万円というところまで
きてしまいました。

・貯金は1400万なので、900万円を頭金に、500万は手元に残す予定。

・5400万-頭金900万=4500万を銀行から借り入れ。
(夫の収入だけで借り入れ可能とのこと)

.・金利は変動で0.7%、35年返済
返済目安としては、毎月9万4千、ボーナス時24万と考えています。

・総額5400万の内、400万は太陽光パネル10kwの値段のため、
建築後は毎月平均4万円前後が売電収入として入ってくる予定。

・なお、土地を既に購入済みで、そちらの造成費用が大変高く、総額のかなりの割合を
占めています。
建物費用は税込み2600万円程。


しかし、ネットで住宅ローンの返済に関する情報を集めれば集めるほど不安が膨らんできました。
ネット上では、我が家と同じような収入のご家族で、借入額4000万でも無謀だとたくさん書かれています。

不安が膨らみ、プロに聞いてみようとファイナンシャルプランナーに相談しました。

・4500万住宅ローン借り入れ
・子供二人が私立高校、私立理系大学に進学(下宿)
・国内旅行は毎年、3年毎に海外旅行
・車も2台持ち

などなど、これでもか!とお金のかかる事を入力してライフプランニングして頂きました。

さすがに無理なんじゃないかと思っていましたが、まさかの「太鼓判です、大丈夫です」の一言・・。
FPさん曰く、「頭金を払っても貯蓄が500万残ることと、太陽光の収入が大きいです。
奥さんは月5~6万のパートでもいいですよ」との事。


本当にこの年収でこのローン金額は妥当な額なのでしょうか?

都会の方ではもっと住宅価格が高いと思いますが、この程度のローン金額を皆さん
払っていけているという事でしょうか?

我が家と同じような年収で同じようなローン額の方はいらっしゃいますか??

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A 回答 (7件)

借入金額と年収だけで判断することは出来ません。

年収とともに重要な年齢の項目が抜けています。例え高収入であろうと、定年間近では払える金額は知れているからです。

なので、毎月幾らの返済になるかを計算し、これで生活出来た上で貯蓄も十分に出来るかどうかです。
試算を見ると、私には結構楽観的に見えます。定年以降の返済と変動金利というのが問題であり、少なくとも試算だけは全期間固定金利で定年までの返済にすべきでしょう。
例えば収入の25%までを返済に充て、2%の金利で定年までの返済にすると幾ら借りられるかです。60才定年とすれば、最長で29年ローンです。これだと4486万円なので、一応ギリギリ範囲内ということになるでしょうか。
https://www.hownes.com/loan/sim/

ただ、これから子供が出来れば奥さんの収入が無くなるので、旦那さんだけの収入で試算するか、奥さんの収入がない期間補填する貯蓄を予め別にしておかないといけません。前者で試算し直すと返済率が35%を超えるので、無謀な範囲に入ってきます。後者でも、産後仕事復帰した時に同じだけの収入を得られれるかどうかも疑問です。
売電収入を当てにされてるようですが、その試算は誰が算出したものでしょうか?もし業者が出したものなら、少なくともそれを上回ることはなく、大抵はかなり少ない発電量になることが多いです(半分とかもあり得ます)。普通に考えて、借金してまですることではなく、売電で回収出来るなら誰でも太陽光発電を載せるでしょう。この辺りは環境に貢献してるんだと自己満足するだけに過ぎない可能性もあるということです。まぁ、将来電気料金が急激に上がるようなことがあれば話は別ですが、儲かるということは考え難いでしょうか。あと、その太陽光発電設備がそのまま35年持つと考えてはいませんよね?当然メインテナンス費用が掛かりますし、寿命がある以上買い替え出来なければそれ以降は売電収入はなくなります。屋根のメインテナンス時にも邪魔になることもお忘れなく。

上記では返済率で試算しましたが、現在の家賃からの考察も必要でしょう。家庭によって支出する金額は違うので、現在の家計から試算する方が現状に近いというのもあります。返済額がこの家賃より数万円少なくないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税(年10万円~)や修繕費用(10~20年毎に100万円単位)が掛かるようになるからで、これも返済額に上乗せして計上する必要があるからです。

定年までの返済にしましたが繰上返済も必須であり、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです。
変動金利を選択するにしても試算は全期間固定金利でも無理のないようにしておき、差額は将来の金利上昇に備えて貯蓄するくらいでないと安心出来ないでしょう。将来の金利は誰にも分かりませんが、現在最低レベルであり、今後は上がるかそのままかどちらかだと思います。いつ上がるか、何%までなら払っていけるかも含めてよく考えてから変動金利を選ぶことをお勧めします。今後景気が良くなればいずれ金利は上がってきます。金利が高くても総支払額が決まっている全期間固定金利を選ぶか、変動金利で総支払額が少なくなるかもしれない賭けをするかの違いです。結果は完済時にしか分かりませんが…。
なお、変動金利の仕組みも十分理解しておいてくださいね。過去の事例からも、金利は下がる時より上がる時の方が早いですので。金利が急激に上昇すれば、最悪返済しても元金が減らないばかりか増えることもあり得ます。
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://president.jp/articles/-/11779
https://www.zenginkyo.or.jp/service/manage/artic …

頭金についても、いつでも売却して清算出来るだけの金額は払っておきましょう(またはその分別に貯蓄で置いておく)。変動金利で返済額が増えた時に払えなくなり、その時にローン残高>家の価値では売ることすら出来ませんので。このような状況にならないように最低20~30%以上は用意し、出来れば半分近くあれば安心でしょうか。変動金利で頭金もないとかであれば全くリスクヘッジ出来てませんが、少なくともどちらかは満たしておく必要があるでしょう。要は、ローンは完済出来てなんぼですので、何かあった時に家を失った挙句借金だけが残るようでは意味がないということです。

あと、その家に一生住むかどうかというのもあります。これからも平均寿命は延びるかもしれません。現状でも平均寿命程度まで生きれば築50年になります。手抜き工事がなく適切なメインテナンスを行えば大丈夫かと思いますが、一応完済時や定年時、平均寿命時の築年数も考えて購入しましょう。いつまでも新しいままではなく、家にも寿命がありますので。今買うのは結構ギリギリかと思いますし、私ならあと5年以上先に目標を定めるかもしれません。ただ、こればかりは子供の年齢やその他の事情にも左右されるでしょうが。

私は素人ですが、FPはこの辺りまで説明されませんでしたか?もし何も言わずに太鼓判とだけ言ったのなら、ちょっと疑問に思った方が良いかもしれませんよ ^^;
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この回答へのお礼

お聞きしたかったことを、1番的確にお答え頂きとても参考になりました。
変動金利でもバブル時代のような金利に戻るわけないから大丈夫、定年も延びるだろうから35年ローンでも
大丈夫、と甘く考えていたところがありました。
本当に返済可能なローンなのか、教えて頂いた計算でもう一度検討したいと思います。
ありがとうございました!

お礼日時:2014/04/29 09:11

 単純に年収で返済可能額を決めるのは無謀です。


 考えなければならないのは年収が幾らかではなく、現在の収入で、無理すること無く住宅費用に当てられるのは幾らなのか?ということです。質問者様が今まで賃貸住まいであった場合、住宅ローンを無理なく返済できる額というのは、今まで支払っていた家賃と同額だと思います。逆な言い方をすれば、今までの家賃と同じ支払額になるまで頭金を貯めてから、住宅を購入すべきだと思います。

 それと、太陽光パネルに400万つぎ込むよりは、借入額を400万減らした方が良いと思います。質問者様は売電価格をアテにして太陽光パネルの導入を考えておられるようですが、それはある意味投資であり、言い方を変えれば一種のギャンブルです。お金を借りてギャンブルにつぎ込むよりは、借入額を減らす方が賢明です。

 ご参考までに。
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直観的にありえないと思いました。

が、旦那さんの出世次第です。
セールストークに引っかかったら地獄です。相手はノルマを果たせばいいわけで良い事だけを並べ立てリスクは全く触れません。話半分2500万円がいい所でしょう。

>失業リスク
 最も大きいリスクです。家を手放さくてはならないときの売値は購買価格の半分でしょう。つまり借金は中古価格以下の金額にすべきでしょう。田舎では買い手が付きにくいので高額ではなかなか売れません。

>造成地
 リスクが高い土地です。崖地がなく山を削った場所は良いが、埋め立てた場所は雨や地震の災害に弱く資産価値低い。

>修繕費
 10~15年後に発生。外壁塗り替え100~200万円、水回りリフォーム200~300万円。屋根の葺き替えは300~万円。年50万円積み立てておけばいいでしょう。

>学費
 ストレートで大学出るまでに子供1人に2000万円必要。

>老後資金3000万円
 引退までに確保すべき金額です。

問題は何か突発的なことが起きた時対応できる余力があるかです。

> 老後資金
 3000万円は最低必要です。子供が大学でてから貯蓄。

>税金
 今後税金や社会保険料は高くなる恐れがあります。
 
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 性別の問題か勤続年数の問題なのかわからないのですが、似たような年収で私は1900万しか借りることが出来ず、他は全部現金払いにしました。


 家具や家電などを買い直すと結構金額が行きますし、仲介手数料や登記手数料、印紙など、細かく結構かかりますよ。

 車を二台持っているのは田舎じゃ普通なんで、別にそれが査定に関係あるのか?って思いますけれど?
 私立高校や大学も今は何とかやっていけるけれど…将来は?っていう部分で、本当にそれが反映された数字じゃないように思えますね。
 海外旅行に行くとか国内旅行に行くとか・・・それが借り入れとどう関係すると思います?それだけ余力があるってことをアピールですか?変なFPですねえ。あり得ない。
 現在何かしらの不動産を持っているとかならあり得ますが。
 投資用の物件を持っているとか。株があるとか。

 お子さんが大きいので多分に40代後半か50代だとは思いますが、フラット35などを使っても4000万は無理だと思います。
 
 貯蓄の500万なんてすぐになくなりますよ。
 私なら一日で使える額です。(威張ることじゃないか・・・・・^^;)
 
 私は現在中古の家を現金で買い、今の家を売りに出していて、買い手がつきましたので、契約と同時にローンを返済する予定です。預金残高は子供の教育費を全部差し引いて1000万は残したいと考えていましたが、リフォーム代と家具類と引っ越し費用で結構な金額になったので、ちょっと厳しいので、頑張って働かないと!と思っているところです。

 借入4500万はバブルでもない限りは無理だと思いますよ。
 返済もその収入で20万近くいくのは・・・・どうかなあ。二世代ローンとか?お子さんに引き継いでもらうというのも一つの方法ではありますが・・・・。

 確かにやってやれないことはないでしょうが、新築の家でふりかけご飯じゃねえ?わびしくないですか。

 もう少しランクを落として査定して、考えたらどうでしょう。
 坪単価を下げるとか。

 妥当じゃないです。

 止めたほうが良いと思います。

 でも、あなたの人生だし、あなたの家なので、はっきりとは言えませんが・・・・・。無謀ですよ。

 家を手放すことになったらもっと寂しいですよ。

 
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>400万は太陽光パネル10kwの値段のため、建築後は毎月平均4万円前後が売電収入として入ってくる予定。


まあこれは自分の家で電気を全く使わなかったときの試算で、しかも現在の買い取り価格で、しかもパネルが劣化しないということを見込んでの資産なので、あまり意味がないので抜きましよう。

年収800万での借り入れって普通は3000万がいいところでは?このファイナンシャルプランナーって銀行の人ですか?これで太鼓判ってなんか変です。太鼓判じゃなくて「何とかでしょうね」ぐらいに言っているならまだ納得できますが、太鼓判と言ってるところに胡散臭いものを感じます。

>貯蓄が500万残ることと
500万で何ができるの?まずここが疑問ですね。家を買ったら今度は他に経費も掛かるのに。
800万って月40万以下ぐらいの手取りですよね。これで生活費と学費出すと相当キツイと思います。さらに住宅ローンが月20万近くでは?これぎりぎりだと思いますが?

自分が収入800万前後の時に家を買ったときは二千万の借り入れでした。それでもなんか余裕なんかありませんでした。賃貸と同じぐらいは払ってるわけですから。
もちろん繰り上げ返済で早めに返却して、リーマンショック直前についでに家も売って、ほっとしましたね。今は現金で持つのが一番なので。
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>建築後は毎月平均4万円前後が売電収入として入ってくる予定。



 これを当てにするのは?です。どのような環境なのかわかりませんが、目の前にマンションが建ったら0円ですし、太陽光発電が進めば、電力会社が買い取りをしなくなるかもしれないです。また、ある意味消耗品ですよ、メンテナンスフィーがいくらなのか調べましたか?
 それと、この景気下でボーナス払いを入れるのはどうかと... 自分も当初、ボーナス払いを組んでいましたけど、希望退職で会社を辞めたときに潰しました。
 貯金500万円のうち、100万円は不動産取得税やら引っ越し代などで消えます。
 お子さんを保育園に預けられると思うのですが、2人だといくらかかるか調べましたか?塾や習い事を始めると月に10万円くらい掛かるかもしれませんね。
 ご主人の収入も上がるでしょうけど、転勤とかはないのでしょうか?単身赴任ならそれなりにお金が掛かりますね。

 自分が質問者様の立場なら、不安なのでそのようなローンは組まないです。
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他人は他人



あなたが 無理だと思った時点で 無理なのです

住宅ローンを組んで家を造り 入居したとしても 毎日 借金返済の事ばかり考えてたら 家なんか 何の意味が あるのでしょうか?
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Q住宅ローン審査に落ちた理由が不明です。

現在29歳勤続5年の会社員です。
頭金1000万円で2170万円のマンションを購入したくて、銀行の住宅ローンの審査を申込ました。すると、審査がとおりませんでした。
あわてて、CIC,CCBへ情報開示に出向き、あわせてカード類に残高や滞納履歴が無い事を証明し、クレジット会社からは残高0証明を送ってもらい、2つ目の銀行にそういった書類を全て提出し、借り入れや残高、滞納履歴が一切ないことは明らかにし、今度こそはと思っていたのですが、なんと、二つ目の銀行もだめでした。
理由がわかりません・・・。
銀行側は総合的判断ですから。というだけです。
ただ、クレジットカードを4枚と○天カードというキャッシングカード(枠は100万円になりますが、カードは受け取ってはいません。○天カードに証明書発行をお願いしたのですが、CICの照会情報にはのってくるが、契約情報にはのらないから、そこで判断してもらうしかないということでした)を持っています。
ローン審査の事前にクレジットカード等はすべて破棄しておくべきだったでしょうか。
解約しなかった理由は、仲介に入っている不動産屋が急に解約すると不自然なので、解約はしないままで
審査かけたほうがいい、と言ったからです。カードを複数枚持つことだけで審査はねられることも実際あるのでしょうか?
過去、滞納歴や現在利用残高は一切ありません。
すみませんが、よろしくお願い致します。

現在29歳勤続5年の会社員です。
頭金1000万円で2170万円のマンションを購入したくて、銀行の住宅ローンの審査を申込ました。すると、審査がとおりませんでした。
あわてて、CIC,CCBへ情報開示に出向き、あわせてカード類に残高や滞納履歴が無い事を証明し、クレジット会社からは残高0証明を送ってもらい、2つ目の銀行にそういった書類を全て提出し、借り入れや残高、滞納履歴が一切ないことは明らかにし、今度こそはと思っていたのですが、なんと、二つ目の銀行もだめでした。
理由がわか...続きを読む

Aベストアンサー

前職で住宅ローン・住宅金融公庫取扱い担当をしていました。

ご本人または不動産業者から提出を受ける事前審査申込書に個人信用情報利用・登録の同意文言を印刷してありました。

まず、個人情報センターに照会、次に勤務先及び職種、勤務年数、収入と借入額、家族構成と返済比率、
さらに、購入物件の土地建物評価と借入額などを算出・評価します。
勤務先企業の創業歴が浅く(5年未満)安定性に欠ける場合は、マイナス評価します。
通常勤務年数2年以上を対象(公務員・上場会社正社員は1年以上)
申込み時の年収を基準にしますが、営業職で歩合給割合の高い場合は一定の掛け目で割引評価です。
同じ年収でも、扶養家族の数により返済比率が異なります。
別途、申込み金融機関と取引の有無。給与振込み・公共料金口座振替・関連クレジットカード保有、
預金残高などを加味し総合判断します。各項目ごとに点数制で合計60点以上はOKを出していました。

現在の年収は大事ですが、住宅ローンは一般的に短くても10年以上最長35年に及びます。
安定収入が見込めるかどうかが最大のポイントです。したがって、年収1000万円超でもスポーツ選手や芸能人は通常対象外です。

この審査稟議書は金融機関の内部文書であり、本人に非公開です。

前職で住宅ローン・住宅金融公庫取扱い担当をしていました。

ご本人または不動産業者から提出を受ける事前審査申込書に個人信用情報利用・登録の同意文言を印刷してありました。

まず、個人情報センターに照会、次に勤務先及び職種、勤務年数、収入と借入額、家族構成と返済比率、
さらに、購入物件の土地建物評価と借入額などを算出・評価します。
勤務先企業の創業歴が浅く(5年未満)安定性に欠ける場合は、マイナス評価します。
通常勤務年数2年以上を対象(公務員・上場会社正社員は1年以上)
...続きを読む

Q建売住宅と注文住宅って・・・? 注文住宅の方が高い? 同じ条件でも?

建売住宅の見学会なるものに、初めて出かけました。
なにも予備知識ないので、本当にわからないことばかりです。
で・・・

建売住宅の見学会の、その家がある場所には住みたいわけではないので
営業の方に、建物はこんな感じでいいのだけど、場所が他のところがいいのですが
と聞いたところ、それは可能ということでした。
土地探しもやれますよとのこと。
このように、土地を探してもらって、建物を建ててもらうのを注文住宅というのでしょうか?
注文住宅は、建売より高いと聞いています。

今回の見学した建売住宅が、例えば 土地800万円 建物1200万円だとします。合計2000万円。
一方、土地探してもらって、土地800万円 建物見学会で見たもの建物を希望するのだから、同じ
価格のはず、1200万円、 合計2000万円。
と、同じ金額になるのでしょうか?
それとも、建売の場合より、なんだかんだと諸経費が掛かり、同じ土地代、建物代のはずだった
としても、結果は高くなるのでしょうか?

Aベストアンサー

建築業界の端くれです。

建売住宅というのは、建物を建てて新築の住宅を土地付きで売ることです。注文住宅は「住宅だけを専用に設計して売ることです」土地は関係ありません。そこを誤解するとえらいことになります。

同じ場所に同じ建物を建てるとして、建売と注文住宅では値段が違います。建売は良くも悪くも安く作るために安い材料や安くする手抜き(違法ではない)をしているのですが、まったく同じ住宅(手抜き無しで材質同じ)でも注文住宅のほうが高くなります。

なぜかというと、建売住宅は年間を通して住宅を建てるために、材料も年間分オーダーしているし、職人も年間で確保しているからです。その分安くなりますし、職人も予定を立てて動くので人件費に無駄がでません。
注文住宅だと、そのメーカーや工務店が手配できる職人に、今月はあそこ、来月はまだ決まってない、という不安定な予定しか出せませんし、材料などもひとつひとつオーダーに合わせて注文することになります。

ですから、まったく同じ建物を建てるにしても建売と注文住宅では金額が変わってくるのです。

また、注文住宅は「建物を建てるだけ」と書きました。土地は別に手配するのです。たとえば地主さんで「息子が結婚したから母屋の横に新居を作る」というなら、土地の手配は要りません。

そうではなく「建売か注文住宅か」という選択をする場合には、不動産屋に入ってもらって土地を探してもらうことになります。土地を探す不動産屋と建物をたてるメーカーや工務店は全く別のものです(系列で「教えて不動産」と「教えて建設」と両方やっていることはあります)

ですので、基本的に注文住宅というのは「土地の手配は別」と考えます。

でもこの二つしかニーズがないと、ちょっと困ります。たとえば場所はどこでもいいので、安く建売を買いたい、でも仕事の都合で少しだけ修正してほしい、というようなニーズがたくさんあるからです。

で、こういうのが不動産屋のいう「それは可能ということ」です。基本的にいくつかパターンがあります。
・希望の場所で建売住宅の計画があることを調べてもらって建売計画がスタートしたらすぐに予約する。(行政に造成計画などを出したら、手付を置きます)
・どこの建売でもいいから、作る前に予約して設計を少しだけ変更してもらう(住宅の建築申請の前に予約して希望を入れたモノを作ってもらいます)
・土地を探してもらって、注文住宅のメーカーも紹介してもらう

逆に住宅展示場などに行って、ハウスメーカーを決めてしまう方法もあります。たとえばスエーデンハウスのような独特な洋風建築が良ければ、メーカーを決めてしまって、そのメーカーの系列の不動産屋に土地を探してもらうこともできます。

ただし、これらの方法は「いつ決まるかもわからないし、土地の形や大きさが決まらないと住宅の設計ができない」という問題があるため、非常に時間がかかりますし、費用もすごくかかります。

建売で住宅の間取りなどはいいけど、場所が嫌、なら希望の場所に強い建売不動産を見つけてそこで探してもらうのがいいと思います。いろいろ調べてみると、だんだんわかってきます。

家も今は家を買いましたが、2年近く探し続け(うちは建売希望で、場所が限定的だった)、ポッと出物があって購入できました。

建築業界の端くれです。

建売住宅というのは、建物を建てて新築の住宅を土地付きで売ることです。注文住宅は「住宅だけを専用に設計して売ることです」土地は関係ありません。そこを誤解するとえらいことになります。

同じ場所に同じ建物を建てるとして、建売と注文住宅では値段が違います。建売は良くも悪くも安く作るために安い材料や安くする手抜き(違法ではない)をしているのですが、まったく同じ住宅(手抜き無しで材質同じ)でも注文住宅のほうが高くなります。

なぜかというと、建売住宅は年間を通し...続きを読む

Q住宅ローン審査に落ちた理由について

ただ今、住宅購入を考えておりまして、銀行の審査を受けました。
そこでいきなり事前審査で落とされてしまいました!
理由は教えてもらえず、いくらまでならOKという条件も無く、
「当行では、イエスかノーかの回答しか行なっていない」との事でした。
他の銀行にも出してみるつもりですが、
落ちた理由について、頭に引っかかる事があるので
それが本当に審査に影響することなのか、
他行に出す前に、教えていただきたく思います。

落ちたのは大手都銀なのですが、

(1)その銀行の私の総合口座に普通預金のマイナス残高があります。
 少ないですが定期預金がありますので、それを担保に借り越しています。
 審査申込書には他の借り入れについて、自己申告する欄がありますが
そこには書きませんでした。そのような項目が無かった上に、
 定期預金で相殺できるのだからこれは関係ないだろう…と自分で勝手に判断してしまったのです。
 書いておくべきだったのでしょうか。それよりも
 定期を解約してでも早くマイナスを消すべきでしょうか。

(2)私の勤務先の会社は10年以上前に、和議(今でいう会社更生法)適用になりましたが、
 現在はその債務はなくなり、通常の経営状態です。
 しかし、その和議になった時のメインバンクは、合併前のその都銀なので、
 そもそも勤務先に対して、評価が低かったのか…
 (上場企業ではないので、どこへ言っても決して高くはないとは思いますが)

 この他、現金が足りないときなどに、クレジットのキャッシングを利用したことは
 何度かありましたが、一回2、3万以内で返済が滞ったことはありません。
 現在の利用も、ありません。


28歳女性、勤続6年
年収370万円で2800万円(35年)の申込みです。
このままどこにも通らなかったら…と思うと不安です。
分かる方、教えてください!

ただ今、住宅購入を考えておりまして、銀行の審査を受けました。
そこでいきなり事前審査で落とされてしまいました!
理由は教えてもらえず、いくらまでならOKという条件も無く、
「当行では、イエスかノーかの回答しか行なっていない」との事でした。
他の銀行にも出してみるつもりですが、
落ちた理由について、頭に引っかかる事があるので
それが本当に審査に影響することなのか、
他行に出す前に、教えていただきたく思います。

落ちたのは大手都銀なのですが、

(1)その銀行の私の総合口座に普通...続きを読む

Aベストアンサー

●ご質問者様の、「現在の状況下」ですと、#2さんが、お答えのとおり、むずかしいと、思います。

でも、ダメもとで、お近くの「労働金庫」や、「地元の銀行(地方銀行、もしくは、第二地方銀行)」などに、あたってみては、いかがでしょうか。

意外にも、「地元の金融機関」などは、「お力に、なってくれる??」かも、しれませんよ。

私の地元の、新潟、などでも、「大手の銀行」の、ローンが、「NG」(不可)でも??「地元の銀行」の、ローンが、「通った??」という例は、枚挙にいとまが、ありません。

Q注文住宅で土地を先行して購入する際の住宅ローンについて

注文住宅を建てるためには、土地を先に購入し、その後、建物を建てることになりますが、
土地購入に住宅ローン(土地先行融資)を使用するためには、ハウスメーカーとの
工事請負契約が必須となりますか?

工事請負契約を行っていなくとも、
ハウスメーカーと打ち合わせを進めているエビデンス(間取り図や簡易見積もり)が
あれば、銀行は、住宅ローンを組ませてくれると思っているのですが、
これは、間違いでしょうか?

お手数ですが、ご存知の方、ご意見下さい。

宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

我が家の場合も、土地の購入と家の建築にタイムラグがありました。
しかし、金融機関には、一括で借りる形で、先に決済した土地の費用
は、つなぎ融資と言う形でした。
そのため、土地を見つけて確保するための不動産屋との交渉、建築士
見つけて契約、建築の打ち合わせ、銀行用の設計と概算見積もり、
建築の施工会社を見つけて契約と概算見積もりなどを同時進行に近い
形で行いました。
金融機関も金利など諸条件があるので複数の中から選ぶほうが良いです。
結果的には、まず、ご自分なりの資金計画を決める。欲しい家の諸条件や仕様を決める。
土地が決まる前から、事前相談として金融機関に相談して諸条件の確認や
土地と建物が別々であることを理解してもらい手順などを教えてもらう。
設計士も予め探して契約前の相談で諸条件や仕様、希望を理解してもらう。土地探しも設計士に依頼することは可能です。適否の判断も頼みます。
一番最初の設計図は、平面図と立面図程度で、見積書も概算で大丈夫ですが、金額が大幅に増えるとダメですので、若干高めの設定にしつつ、建築士や、施工会社には、実際は、もっと低くなるように釘を刺した方が良いですね。
土地の決済や不動産屋への支払い、建築士への支払い、登記などの司法書士などへの支払いなど、融資に頼らずにスムーズに支払いが出来るよう自己財源を現金で多めに用意すると安心です。
土地の確保は、タイミングとスピードだと実感します。
わかりにくくてすみません。

我が家の場合も、土地の購入と家の建築にタイムラグがありました。
しかし、金融機関には、一括で借りる形で、先に決済した土地の費用
は、つなぎ融資と言う形でした。
そのため、土地を見つけて確保するための不動産屋との交渉、建築士
見つけて契約、建築の打ち合わせ、銀行用の設計と概算見積もり、
建築の施工会社を見つけて契約と概算見積もりなどを同時進行に近い
形で行いました。
金融機関も金利など諸条件があるので複数の中から選ぶほうが良いです。
結果的には、まず、ご自分なりの資金計画を決める。...続きを読む

Q至急!!住宅ローンの審査に落ちたいんです

新築戸建の契約を仮審査前に集結しました。
契約したものの、支払い面で不安事項がありどうしてもローンの審査に落ちたいんです。

2600万円(物件価格2440万)
35年三井住友超長期35年2.98でこれから仮審査です。

年収385万
勤続年数(保険証への記載より)17年3月11日より1年
(アルバイト時代から数えて2年のつもりだったのですが、健康保険に記載された日付からと最近知りました)

手付金は払っていませんが、ただ解約すれば10%の違約金がかかります。
住宅ローン特約を使ってどうにか無効にしたいです。

契約書の融資の欄に2600万となっているので、
融資を増額して申し込む等はできません。

落ちたいというより、通るかどうかも微妙なラインなのですが、どうにかして落ちる事を確定させたいです。
三井住友に申し込むつもりですが、ここよりもっと審査の厳しい銀行はありますか?
勤続が1年になるということでかなり落ちる確率は高いかなと思うのですがどうでしょうか・・・。

バカな質問だとは分かっていますが、どなたかお付き合いください。
水曜日に銀行に申し込みに行くので至急お願いします。

新築戸建の契約を仮審査前に集結しました。
契約したものの、支払い面で不安事項がありどうしてもローンの審査に落ちたいんです。

2600万円(物件価格2440万)
35年三井住友超長期35年2.98でこれから仮審査です。

年収385万
勤続年数(保険証への記載より)17年3月11日より1年
(アルバイト時代から数えて2年のつもりだったのですが、健康保険に記載された日付からと最近知りました)

手付金は払っていませんが、ただ解約すれば10%の違約金がかかります。
住宅ローン特約を使ってどうにか無効にした...続きを読む

Aベストアンサー

回答数一気に伸びてますね。内容見て笑いましたw。
池田銀行のお膝元ですか、担当の偉いさん紹介したいくらいです。
一見さんでこの条件なら間違いなくお断りされますからw。
さて、他の方の回答にある手付放棄の話については、
『払ってなくても契約したなら解約は出来る』と思ってもらっていいです。
過去数例見てますが、違約金取り損ねがほとんどです。(払ってくれるわけない)
本当に払った人のほうが少なく、払ったらラッキーって云う感じですね。
ただ、今から手付を入れることは不可能で、逆に『中間金』扱いにされると履行の着手になる可能性があるので、『ダメなときには』と思ってください。

では、がんばってSMBCに行って来て下さい。

Q注文住宅の見積もりと住宅ローン審査

住宅について、全く無知なので教えて下さい。
今日地元のHMに自分達のしたい要望を入れてもらい初めての見積もりを出してもらいました。
でも予算的に建坪も希望より小さく希望予算より500万も高い見積もりでした。友達の知り合いがそこで建てているのですが私達の建坪より大きく、要望もさほど変わりない土地も私たちより高いのに同じ値段...。やはり最終見積もりと最初の見積もりでは全然違うのですか?
ちなみに私たちは諸費用?として500万くらいかかってます。地盤の補強などおそらくかかってくる金額もだいたいで含まれ合計で500万...。その500万がなければ希望予算なのに(T^T)
そこで今回その見積もりをもとに銀行にローン審査をする予定なのですが、希望予算より500万オーバーで審査され、借りれたとしたら根こそぎ借りさせられそうで怖いんです(>_<)多分借りれるよ。と営業マンはおっしゃるのですが、借りれても借りたくない。でも、もし借りれるとなったら、やはり値引きも難しいですよね?その見積もりでは審査しないほうがいいですか?
予想外の高い借り入れで審査をすると営業マンに言われ不安です。
ちなみに見積もりを出してもらったのはその会社が初めてです。
よろしくお願いします。

住宅について、全く無知なので教えて下さい。
今日地元のHMに自分達のしたい要望を入れてもらい初めての見積もりを出してもらいました。
でも予算的に建坪も希望より小さく希望予算より500万も高い見積もりでした。友達の知り合いがそこで建てているのですが私達の建坪より大きく、要望もさほど変わりない土地も私たちより高いのに同じ値段...。やはり最終見積もりと最初の見積もりでは全然違うのですか?
ちなみに私たちは諸費用?として500万くらいかかってます。地盤の補強などおそらくかかってくる金額もだ...続きを読む

Aベストアンサー

>銀行でいくら借り入れができるかどうかは自分達でも行けるのでしょうか?

本来借主本人が行くべきところを不動産営業が代理と称して介在し、個人情報を盗んでいるのです。
もちろん、貸主本人が不動産営業に依頼した以上、不動産営業には個人情報不正入手の罪にはなりません。

>もし行ける場合、いくら借り入れができたかは口頭でHMに伝えるのですか?

口頭でも伝えてはいけません!!

買い主がいくら持っているか、幾らまで払えるか、判らない状態で、商談を進めることで、無駄な部分をカットさせたり、値引きを引き出したり、商談上の交渉を有利に進めることが出来るのです。

>やはり予算より500万オーバーで審査されても審査が通れば売り手側は限界まで持っていきますよね...

不動産会社からみて”優秀な営業マン”とは、施主の支払い可能額上限まで受注価格を膨らますことができる営業です。
営業としては、支払い不能の価格帯に持って行っては商談不成立なので駄目です。そこで、なんとか、手持ち資金の額を聞き出し、親からの援助などの可能性を聞き出し、最後はローン限度額まで自分で確認して、買い手の予算上限を見極め、上限いっぱいの商売をするのです。
契約締結すれば営業の仕事はおしまいで、あと35年、借金を返済するのは借入主の仕事となるわけです。

>銀行でいくら借り入れができるかどうかは自分達でも行けるのでしょうか?

本来借主本人が行くべきところを不動産営業が代理と称して介在し、個人情報を盗んでいるのです。
もちろん、貸主本人が不動産営業に依頼した以上、不動産営業には個人情報不正入手の罪にはなりません。

>もし行ける場合、いくら借り入れができたかは口頭でHMに伝えるのですか?

口頭でも伝えてはいけません!!

買い主がいくら持っているか、幾らまで払えるか、判らない状態で、商談を進めることで、無駄な部分をカットさせたり、値...続きを読む

Q至急!!住宅ローンに落ちたいです。

住宅ローンの審査を受けるのですが、主人が現在勤めている会社が12/20付で倒産し、退職願いを出すように言われています。
本体の会社に吸収され12/21~1/20までは、臨時雇用社員として採用され日給月給で働くことになります。
健康保険や厚生年金には加入できません。
1/21からは正社員になり待遇も今より良くなるのですがこのことは話さないで臨時雇用社員になることだけを銀行に話し、ローン審査に落ちることはできるでしょうか。
言って落ちるなら落ちたいと思っているのですが。
ローン特約で手付けの10万円を取り戻したいです。
間取りがどうしても使いにくくて解約したいのです。
ちなみに住宅ローンの審査を受けるのは初めてです。

安易に契約した私が馬鹿なのですが、何とかお知恵を
拝借したいです。

主人年収430万(税込) 勤続2年半くらい。
住宅価格1880万円

Aベストアンサー

正直に銀行に伝えるべきです。
そうすれば銀行の「与信不可」のお墨付きで、堂々と売主に「審査に落ちた」と言うことができます。

まさか売主が銀行に理由を聞きに行く(電話をする)ことはないと思いますが、銀行は「総合的な判断で審査に通りませんでした」と言ってくれることでしょう。

倒産は本人の責任ではないので、数年後再審査の際には、年収などがUPしていれば不利益はあまりないでしょう。

家は一生の財産です。10万円が戻ってくるといいですね。

Q~住宅ローンについて~ 20年ローンを予定してます。今の時代、固定と変動どっちがお得と思いますか?将

~住宅ローンについて~         20年ローンを予定してます。今の時代、固定と変動どっちがお得と思いますか?将来の金利上昇リスクを金融機関と借り主のどっちが負うかの話に至ると思いますが、私に先見の目がないので迷っています。詳しい方、どうか御回答お願いします。

Aベストアンサー

変動で良いと思います。というのも未来金利が上がるかどうかは誰にもわからないというのが正直な話です。固定という意見が多いですが、お得なのはどっちかで言えば変動の方が金利が安いのでお得です。固定はお得にというよりは安全にという面が強いのでお得ではないけど損はしないよというものです。ただ今回のケースの場合、多くの方が35年ローンで組まれるのに対して質問者様は20年ローンと短いスパンでお考えということなのでここ10年そんなに金利も変わっていないですし、また固定を選んでしまうと変動に変更することはできません。しかし変動は固定に変更することが可能です。なので今後金利が上昇しそうだなって思ったから固定にできる変動のほうが動きやすいですし、質問者様には合っているのではないでしょうか?

Q大至急ご教授頂きたく。 お願い致します。 住宅ローンに落ちたいのですが、何か方法はありますか? 一昨

大至急ご教授頂きたく。
お願い致します。
住宅ローンに落ちたいのですが、何か方法はありますか?
一昨日、4770万の物件で、手付金100万を支払い、契約をしてしまいました。
その場の雰囲気に呑まれてしまった感じです。
担当に解約したいと言ったところ、今の時点で破棄すると、違約金10%発生すると言われました。違約金が発生しなくても、仲介手数料は150万かかると言われています。
唯一白紙になる方法は、ローン審査に落ちることのようです。
私は昨年、今までの不履行でカードを作れないほどなので、大手銀行は恐らく落ちると思います。ただ、地方銀行だと可能性はあるかもしれません。
明日にでも、キャッシングを満額借りたらいいのか、とにかく謝って、契約破棄してもらうのか、どうすればいいでしょうか。
子供のことを考えると、、、情けないですが、泣きそうな状態です。

Aベストアンサー

NO.2です。
契約済みなら書面どおりになります。
業者側も他の買い手を失うなど、損害もありますからね。
ローンが落ちた場合の特約があるのですね。
使うローンは不動屋さんの紹介ですか?
そうでないならローン担当者に、こっそり相談されてはどうでしょうか?
支払っていく自信がないと。
断られたら違約金払うしかないですね。

あなたが考えた”キャッシングを満額”は
(13)事項の③に該当してしまいますのでダメですね。

契約書は良く読んで、慎重に契約はしましょうね。

Q注文住宅と物件住宅のローンの違い・・・?

とても素人みたいな質問で詳しい方には邪魔くさい質問なのかもしれませんが
よろしくお願いいたします

先日、友人が中古マンションを銀行の住宅ローンで購入したんですが
物件がないとローンが通らないと言っていました・・・
でも当然注文住宅ですと物件はすぐないわけで・・・
注文住宅の住宅ローンと物件がある住宅ローンで何か違うのでしょうか?
出来る事なら注文住宅で検討しているんですが・・・銀行で借りる住宅ローンに
違いがあるのでしょうか?

よろしくお願いいたします

Aベストアンサー

住宅ローンには貸付先や借入の仕方などいくつかパターンが別れます。
建売やマンション、中古などは建築確認を取得済みや完成しているのでその時点で、申込に必要な書類を整っています。
上記ですと、どこの金融機関でも取り扱い可能です。
注文住宅の場合は、土地の購入を決めた段階では建物はほぼ不確定だと思います。この場合、都市銀行の一部を除きほとんど、ネット系銀行などは取り扱いしません。
銀行は、融資の確定に際して建築確認済み証という建物の建築許可を必要としますが、それがなくとも融資申込を受け付ける銀行などで、借入申込をする必要が出てきます。
一般的には地元の地銀さんなどは、積極的に取り扱いますし、フラット35なども大丈夫です。
また、土地契約から土地資金の支払時期までに、建築確認を取得して提出する必要がある金融機関と、土地の資金実行時には、建築確認を必要としない金融機関があります。(後者は限られます)
ですから、少なくとも土地を確定した際にはどこで建てるのか?を決められるような状態でいませんと、建物関係の必要書類が提出できない事から、融資審査の申込が出来ない状態となります。(一般的な話です)
しかし、これも施主さん(土地の購入者)の立場で考えれば、土地は契約後通常2ヶ月程度の残金支払期間ぐらいしか、猶予はありません。その期間に建築確認を取得するという事は、実質建物のボリュームやプランにかけられる時間は限られますし、どうしても時間的な制約があるので、建築側のペースで打ち合わせが進むことも多く、多くの時間をかけられない為に、後日の後悔もしばしば・・・となる場合も

一般的なメーカーさんや工務店さんなどでお考えならば、どこで建てるのか?はある程度絞りながら、土地探しと同時に動いて行くことです。
また設計事務所などで、建てる場合は設計期間がかかりますから、建物の詳細は無くとも計画だけで土地だけ融資を受けられる様な銀行で、借入する必要があります。
しかし、ほとんどは土地の不動産業者か?建築側で融資をお膳立てすることが多いので、融資は先方が提示してきた金融機関から選択すれば良いでしょう。ローンは地域性があるので質問者さんの住んでいる地域の銀行の融資形態によります。

また、土地から先行で・・・・という場合は建売などの場合よりは自己資金を要します。(これも一般的な話です)

住宅ローンには貸付先や借入の仕方などいくつかパターンが別れます。
建売やマンション、中古などは建築確認を取得済みや完成しているのでその時点で、申込に必要な書類を整っています。
上記ですと、どこの金融機関でも取り扱い可能です。
注文住宅の場合は、土地の購入を決めた段階では建物はほぼ不確定だと思います。この場合、都市銀行の一部を除きほとんど、ネット系銀行などは取り扱いしません。
銀行は、融資の確定に際して建築確認済み証という建物の建築許可を必要としますが、それがなくとも融資申込を...続きを読む


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