主人が定年後、家を新築したいのですが、ローンを組んで建て替えは可能でしょうか？ 現在、主人55才、妻

主人が定年後、家を新築したいのですが、ローンを組んで建て替えは可能でしょうか？

現在、主人55才、妻46才
春から私立高校生の娘と専門学校入学の娘がいます。
土地の名義現在、私の父と母ですが建て替え時に私の名義に変更予定。
約40坪古家で放置状態。

主人年収600 妻パート年50万程。
主人定年60才。定年後、嘱託で暫く働く予定。

母が特養に入所で父の年金から支払い。2年前に父、脳梗塞で倒れ要介護認定2を受け同居になり父の自宅は放置状態。
築40年以上水漏れもあり。主人の定年後建て替えて住もうかと思っています。

現在の住まいは、27坪築 40年ローン残り3年 残金230万。

自宅購入時、住宅が高い時代で、売ると損なので自宅をリフォームして賃貸で6万程で貸すつもりです。
隣の家が築年数同じぐらいで軽自動車駐車可能オール6帖3DKで5万5千円で貸しているので、4K(和6帖×2和8帖×1洋6帖×1K3帖普通自動車駐車可能ガレージ付き)なら6万で借り手がいるかと考えています。

娘2人分の学費ほぼ確保(奨学金も考え中)。していますが、それ意外貯金なし。父の貯金約1000万。

現在住んでいる家を売るとしたら1000万切れると思うので、売るのは何時でも売れるしリフォームして貸し、先は売るか建て替えて娘が結婚後住めば良いと簡単に考えていたんですが、ローンを組んで建て替えは可能でしょうか？
可能ならば、どの位借入可能でしょうか？
40坪の家に駐車1台付き住宅って、お値段はいくら位でしょうか？

ご意見宜しくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 別に父と母の名義で600万程あります。
  なので全部で1600万程の貯蓄。
  リフォームは、台所流し台、お風呂のドア、畳&障子替えで貯蓄から出します。

    補足日時：2017/02/12 18:19

• 私は一人っ子なので現在、定期的に庭の伐採をしに行っていますが、このまま実家を放置状態する訳にもいかず、いずれ売却か建て替えするしかありません。
  長女は２年後卒業で就職。次女は３年後卒業で就職させるつもりです。

    補足日時：2017/02/12 20:48

No.6 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2017/02/13 00:15

質問者さん、あなたをおとしめるつもりはないけど、聞く相手が違うよ。

ローンは組んで終わりじゃない。
完済して、つまり抵当が外れて終わり。

あなたの家庭の状況がわからない。
って、そもそもあなたもダンナさんの定年後の収入がわからないんでしょ？
これで他人が回答できるわけ無いじゃん。

質問者さん、夫婦の会話ってしてるの？
私もじきに定年を迎えるけど、今の収入、今の資産、退職後の収入、退職後の資産(これは見込み)、すべて妻に伝えてあるよ。

ここへ書いたストーリーって、ほとんどあなたの独りよがりじゃないの？
どこにお住まいか存じませんが、今どき新築の戸建てを建てて、それまでの家を賃貸にして、ペイできると思う？
何か不具合があれば修繕をしなければならない。
今年度の自宅の土地と建物の固定資産税っていくらか知ってる？
わずかに安くなるとはいえ、賃貸に出してもこれからもずっとあなた方が払うわけ。
それも、新築の分とダブルでね。
賃貸したら不動産収入があるので事業者になり青色申告だ。
月6万として年間72万、不動産経営の事業者として、いくら課税されるかわかる？
想像だけど、ダンナさんが嘱託で働き続ける間は青色の特別控除を10万として、修繕費用を除いても年間で手取り40万から50万だ。
新築の自宅の固定資産税を引くとたいして残らないよ。
空き家のままで家賃収入が無ければ詰む、下手すりゃ新築を競売せざるを得なくなり、借金だけ残りかねないよ。
子供さんが大学へ進学したい、と希望を言ったら断念させるの？
まさか親子のリレーを組むんじゃないよね？
それで子供の未来を縛ったら恨まれるよ。

結局は今現在と今後の収支にかかるわけ。
あなたとダンナとの二人。
今のダンナさんの年収が600なら、嘱託(非常勤)だと半分以下だろう。
まず、その年でいくら借りて何年ローンにするか試算した？
で、保証会社って付くと思う？
あと、土地の名義を新築のときに変更時、って、相続じゃ無ければ贈与じゃないの？
贈与税ってすごい税率だけど、その様子で現金で払える？

家を建てるのにいくつか発注先はある。
概算が知りたければハウスメーカーあたりは見積りくれるよ。
あなたが資金(予算)を告げれば返済のシミュレーションもしてくれる。
ベテランの営業マンならローンが通るかどうかの見込みもわかるだろう。
建物だけで坪70万円として、40坪なら2800万、他、外構、設備や内装などの付属品、各種手続きで3500が最低じゃない？
工務店だともっと安くなるけどね。
年に200万円くらい返済できる？
それとも頭金2000万円くらい用意できる？
退職金は虎の子だよ。
賭けにつぎ込まないほうが身のため。

その年齢で貯金が無い、なんて今が自転車操業でしょ。
定年後からの老後を今後やりくりできるわけ？
親の心配もいいけど、あなた方夫婦は今の状態でやっていけるの？

ダンナさんの考えもあるだろう。
ここに書いたそのままをダンナさんに話して相談するしかないでしょ。
ダンナが嘱託で引き続き働くのは、仕事への熱意かもしれない。
ボケ防止かもしれない。
定年後の収入が心細いから働くのかもしれない。
あなたは非課税の範囲内でもっと働けるかもしれない。

回答者はあなたの希望的観測を聞いただけで実情は何も知らないわけ。
個人的に思うのは、、、、、、、、

む・ぼ・う

この回答へのお礼

有り難うございました。
父が亡くなってからなら3600万迄相続税かからないみたいなので、実家と今の住まいを売って別に家を買うとかは、どうですかね？
母の施設費用や父の通院生活費等で貯蓄は減るとは思いますが・・・
一度専門の所に相談します。

お礼日時：2017/02/13 09:53

No.7 回答者： ぼけなす3号 回答日時： 2017/02/13 09:09

家族収入６５０万円、子供中高生で大学進学させない。

で貯金ゼロというのは無駄使いが多い家庭。これにローン返済が加われば家計は破たん。
年齢55歳ではローンは付かない可能性大。
実家の家は修繕可能なら新築でなくリフォームでしょう。かなり傷んでいる家なので1000万円くらい？。家は傷む前に修繕をしないと寿命が短い。年数十万円の積み立てをしておく必要があります。今の家は売却が賢明。人口減少がこれから酷くなり、全国で空き家だらけになるので田舎の不動産価値は激減する。
親の1000万円で実家のリフォームかな。金が使えればのはなしだが。

この回答へのお礼

四年制大学では無いですが専門学校に進学します。
結婚して20年。37歳過ぎてから転職し年収は今迄ずっとではなく最近600万で、学資保険で教育費確保し住宅ローンが結構ありました。あとは塾代かな。それでも遣いすぎかな・・・。
今の住宅が駅に近く御近所さんも売ると損な為か、リフォームもあまりせず賃貸が多いので賃貸を考えていました。
今の家を売るか実家を売る。または両方売って別に買う等、相続税が3600万迄非課税みたいなので父が亡くなってから処分する等、一度専門の所で相談します。
有り難うございました。

お礼日時：2017/02/13 10:30

No.5 回答者： ステレン 回答日時： 2017/02/12 20:30

＞別に父と母の名義で600万程あります。

＞なので全部で1600万程の貯蓄。

ご両親は、もう死んでるのですか？それとも殺しますか？

合わせて１200万円の金が全てあなたの物になるとは限りませんし
ご両親が死なないと、手にする事ができないお金です

頭、大丈夫ですか？

この回答へのお礼

父と一緒に住むんですが、駄目なんですか？
私は一人っ子なので、このまま実家を放置する訳にもいかず、売却か建て替えするしかないです。

お礼日時：2017/02/12 20:41

No.4 回答者： zircon3 回答日時： 2017/02/12 20:10

> 土地の名義現在、私の父と母ですが建て替え時に私の名義に変更予定。

贈与税が掛かるかと思いますが、その辺の具体的な見込み額を出されていますか？


> 主人年収600 妻パート年50万程。
> 主人定年60才。定年後、嘱託で暫く働く予定。

　ご主人の定年後の嘱託での年収の見込みはどの程度でしょう？


> 自宅購入時、住宅が高い時代で、売ると損なので自宅をリフォームして賃貸で6万程で貸すつもりです。

　現在のご自宅のリフォーム資金はどこから出すご予定でしょう？
　また、即時借り手が付き、かつずっと借りてくれたとして、奥様のパートとご主人の嘱託勤務も含めた年収の見込みはお幾らででしょう？
　そして、対して生活費やお子さんの教育費などで出て行くお金はいかほどでしょう？
　歳入＞歳出でしょうか？
　その辺お見積もりをしっかりされていますか？


> 別に父と母の名義で600万程あります。
> なので全部で1600万程の貯蓄。

　お父様とお母様と同居されるのでしょうか？
　そうでないのでしたらこれも贈与になります。自宅を建てる場合の両親の支援は一定額認められますが、そういったことについてお調べになっていらっしゃますか？

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

　いずれにしろ、嘱託勤務とパートという非正規でかつ、生活するのに手いっぱいの状態となる場合はローンは組めないでしょう。年齢的にも。

　冷静かつ具体的にお考えになられると可否がお分かりになるかと思います。

参考まで。

この回答へのお礼

主人の定年後の収入がわかりません。
私が一人っ子なので、実家をこのまま放置状態する訳にもいかず、売却か建て替えするしかありません。
母は施設に入居。
父とは、このまま同居で生計は一緒です。

お礼日時：2017/02/12 20:45

No.3 回答者： nitto3 回答日時： 2017/02/12 18:16

ほとんど不可能に近いです。

抵当になるのは土地、立てる建物です。
収入も定年後が確定していないと信用できないですからね。
年金もらうようになれば定収入が保証になります。

No.2 回答者： ステレン 回答日時： 2017/02/12 16:43

＞ローンを組んで建て替えは可能でしょうか？

不可能です
年収も低いし

No.1 回答者： AR159 回答日時： 2017/02/12 16:18

詳細には触れませんが、

住宅ローンを借りるには、ローンを返済する「財源＝収入」が必要です。定年後嘱託で働くとのことですが、ローンの返済期間ずっと安定的な収入（年金も含め)があることが前提で、借入可能額もそれ次第でしょう。

現在の住まいを貸した賃貸料も収入の一部になりますが、リフォームの資金はどうしますか？ それも借入でとなるとちょっと厳しそうです。

この回答へのお礼

リフォーム代は、ローンが終わり長女も就職しているので何とかなると思います。
主人の定年後の収入がどのくらいかが私もわからないです。

お礼日時：2017/02/12 20:37