抵当権つきの物件（土地建物）を買う時の注意点

Question

購入したい中古物件に抵当権がついています。
よくある話なのでしょうか？
どうやって売買するのか、購入する際の流れや、事前にこれだけは確認すべし！！という事があったら教えてください。
もちろん住宅ローンを組む予定です。

mido0113 · Accepted Answer

30年間不動産会社勤務していましたが、土地や中古家に抵当権がついている取引が、ほとんどですよ。田んぼを買い取って分譲している不動産会社でも根抵当は付いています。普通は決済の時に銀行で司法書士の立会いで抵当権抹消書類が揃いました。どうぞ金の用意をして下さい。と言って銀行が金のやり取りを行います。万が一、書類が揃わず、抹消できなければ、銀行は融資金を出しませんので安全ですよ。普通によくあるケースです。NO3の方は、微に入り細に、説明されております。万が一を細心に考えて説明しています。ただ抵当権が付いているだけで取引しないという事になるのであれば、恐らく、今後、殆どの取引が不可能です。一度、銀行に相談されたらどうでしょうか。私と同じ答えが返ってくるかと思います。

j1asano · Answer

普通、中古住宅でそれほど築年数が古くないものは売りに出されるとき売り主が付けた住宅ローンが残っています。
従って、その抵当権が付いている場合が多いのです。

また、住宅ローンで無くても事業資金の担保に自宅を入れることなどがありますのでそう言う抵当権や根抵当が付いています。

で、当たり前の売買契約では、売り主はこれらの抵当権を全て抹消し、何ら瑕疵（キズ）のない所有権を買い主に引き渡さなければなりません。
実際には、売却金額の一部がこれらの抵当権の抹消費用に充てられますから、取引、決済の日に所有権移転と同時に抹消されます。

つまり、１）通常の場合は抵当権は全然恐くないのです。

が、

ローンの残債が売買金額より上回っているいる場合、売り主は別にお金を用意して、売った代金に上乗せして払わなければなりません。
これが出来る人と、そうでない人がいます。

２）出来ると言う人との契約では細心の注意が必要です。
まず、手付け金は支払ってしまわず、仲介業者立ち会いで銀行などに保全しておくか、手付け金なしで、違約金のみの契約書を巻きます。
売り主が手付けを使い込んで抵当権が抹消されない時、支払ったお金が事実上返ってこない恐れがあるからです。
最悪、契約が壊れても被害が無いようにします。

次に、どんなにがんばっても抹消費用を用意できない売り主の場合、
簡単なのは諦めることですが、

３）諦めずに抵当権を抹消して買うことも可能です。
それは、抵当権者（銀行など）に売り主が掛け合って、売れた金額で抵当権を抹消してもらうのです。残債は売り主に残りますが、物件は抵当権が外れて売却できます。（任意売却と言います）


このように、現在では抵当権を津付けたまま売却することはほとんどありません。
４）抵当権をつけたままの権利移動はまっとうな取引ではないと考えてそんな契約は避けるべきでしょう。

ま、あなたの場合１）であろうと想像します。

banban123123 · Answer

マンション・土地・土地付き一戸建て、いずれにせよ、あなたがローンを組んで購入するのと同じように、前購入者もローンを組んで購入している場合がほとんどです。決済（引渡し）の時には抹消して引き渡すのが常識ですので、特に心配する必要は無いと思います。仲介業者に任せておいて問題はないでしょう。決済の時に、抵当権が抹消出来なければ、あなたの組むローンも実行されないのが普通です。

noname#24295 · Answer

ストレートに申し上げます。

　この物件を、お買いになるのは、お止めなさい。

抵当権つきの物件（土地建物）を買う時の注意点

30年間不動産会社勤務していましたが、土地や中古家に抵当権がついている取引が、ほとんどですよ。

普通、中古住宅でそれほど築年数が古くないものは売りに出されるとき売り主が付けた住宅ローンが残っています。

マンション・土地・土地付き一戸建て、いずれにせよ、あなたがローンを組んで購入するのと同じように、前購入者もローンを組んで購入している場合がほとんどです。

ストレートに申し上げます。

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　ストレートに申し上げます。