大家が宅建業を開業するメリット

不動産賃貸の会社を経営しています。（いわゆる専業大家です）
会社の利益を伸ばす目的で宅建業の免許を取得して開業する案を検討しています。
現在、不動産管理は自社（自分）で行っていますが、賃貸や売買の仲介は宅建業者に委託しています。

素人考えですが、開業すれば
レインズで空き店舗を探している宅建業者に自社物件を紹介できる。
売買の仲介手数料が必要なくなる。
保証協会に加入して不動産業のノウハウを勉強でき業界の情報を入手できる。
（協会に加入すれば業者さんとの人脈を築けるような気がしますが大家だと仲間に入れてもらえませんかね）
等、多少のメリットはあると思っています。

また、現在宅建業者に委託している仕事を少しずつ自分でやっていくことで将来的には全て自社で出来るようになればと思っています。

事務所と主任者資格はあるので弁済業務保証金６０万円と保証協会の加盟料１００万円程度が必要だと思いますが長い目でみればこの投資も無駄では無いような気がします。

専業大家が宅建業を始めるメリットはあると思われますか？
デメリットもあると思いますので御教示お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/22 14:51

基本的にはどの程度まで宅建業務を拡充していくか？ではないでしょうか。

＞レインズで空き店舗を探している宅建業者に自社物件を紹介できる。

「レインズで空き店舗を探している」という情報はありません。物件情報は貸したい・売りたい物件です。

＞売買の仲介手数料が必要なくなる

確かに宅建免許があればこのように考えがちな傾向はありますが、結局、「売りたいならば買い手を探す」「買いたいならば売り物を探す」という事になりますので、それらが全て自社で出来る（難しいです）ならば別ですが、免許があっても仲介料の発生は免れられないケースが殆どです。

要は仲介会社は情報が命であると同時に、情報に関してはあなどれません（笑）

＞保証協会に加入して不動産業のノウハウを勉強でき業界の情報を入手できる。

これも免許の有無の問題とはやや違う気が致します。
免許よりも人脈や自分の勉強する姿勢次第でしょうか。また、免許を取ったから情報が自然に大量に入ってくるというシステムは有りません。

＞専業大家が宅建業を始めるメリットはあると思われますか？

個人的にはあまり無いと思います。冒頭で書いた通りにどの程度の範囲でやっていきたいか？ではないでしょうか。大家が仲介会社を通さずに自力でテナント付けをする行為に元々免許は要りません。仲介料を無くそうとするならば、今の状況でもシステム上は出来るのです。売買も同様です。当事者同士で取引するのは自由です。

売買・賃貸の仲介業務を行う、もしくは不動産の分譲を行うのでしたら免許は不可欠ですが、そういう事をやっていく気があるのかどうか・・。

この回答へのお礼

早速の御回答ありがとう御座いました。
参考になりました。

＞大家が仲介会社を通さずに自力でテナント付けをする行為に元々免許は要りません。仲介料を無くそうとするならば、今の状況でもシステム上は出来るのです。
レインズが使えるようになっても自らテナント付けをするのにあまり役立ちそうにないですね。

お礼日時：2006/05/22 15:42

No.5 回答者： maruen 回答日時： 2006/05/23 10:03

私も大家です。

私の場合、別会社をつくりました。
自社物件を契約するとき、礼金もいただき、仲介手数料もいただいて
収入は増えました。
それから、今まで私の物件の仲介をしていた不動産会社の取扱物件を
自社で紹介できるように交渉し、紹介物件はたった１ヶ月で
１００物件以上になりました。
店舗の立地がよければ、自社物件以外の収入はいりますよ。
開業しても、不動産業としての経営を真剣に考えないと、
保証協会の費用や年会費が無駄になりますよ。
自社物件の入居率を上げるだけなら、
複数の不動産屋さんと仲良くすることですね。
毎月、お菓子でも持って挨拶する方がお金はかかりませんよ。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
不動産業としての経営を成り立たせるにはかなりの仲介をこなす必要がありそうですね。
maruenさんは不動産屋サラリーマンから大家になったのですか？

お礼日時：2006/05/23 14:22

No.4 回答者： cookie09 回答日時： 2006/05/22 20:09

>会社の利益を伸ばす

→今ある資産(保有不動産)のみを営業物件として、自分で汗を流すために、費用を減らして、利益を伸ばす　のなら、余り成果はきたいできません。
→他社の物件を仲介するなどして、
(1)仲介報酬を獲得して、利益を伸ばす。
(2)取り扱い物件を増やして、情報量を増やし、自社保有物件の運営に活かす。
(3)仲介さんの気持ちがわかり、うまく自社の物件を取り扱うコツを学び、たくさんの仲介さんに動いてもらえるようになる。
と、できると良いですね。つまり、
>素人考えですが
→という甘え考えを断ち切り、大家のプロを目指すにも、形式的な資格や免許でなく、実践的な資格や免許にすべきでしょう。
デメリットは、実際に活動していけばぶち当たるでしょう。その時に考えるのが、業者の考え方を理解するメリットになるわけです。

この回答へのお礼

御解答ありがとう御座います。
他社の物件の仲介を通じていろいろと学べそうですね。
十数年自動車メーカーエンジニアをやってきて今年から専業大家を始めましたが不動産素人という考えは断ち切ってがんばります。

お礼日時：2006/05/23 13:52

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/22 16:49

＞登録した業者と、実際に仲介した業者で手数料を折半してるのでは無いかと思っています。

基本的にはそうですね。

＞自分でレインズ登録し、客付けしてくれた業者に手数料全額支払えば積極的に仲介してくれるのではと思っています。

そういう考え方も皆無ではないでしょうが、積極的に客付けする要因になるのかは微妙なところです。
仲介会社が自社で管理を受けているような物件であれば、入居率が直に数字に反映されてくるのでしょうが、一発ものであればレインズ登録が自社物件となっているからと言って積極的に動くかは謎です。

これは売買に関しても同様ですね。

宅建業者になれば、宅建業法上の縛りを受けることになりますし、重要事項説明の義務等も当然に発生します。
それがデメリットであるとも思いませんが、免許の裏には当然責任が発生してくることも考えなくてはなりません。

賃貸物件を売買することと賃貸業を行うにおいて、レインズを使えることが大きなメリットになるとは思えません。（基本は仲介業者の検索ツールかと思います）

しかし、宅建免許を取得して業務を行う、という考え方自体はある意味においては前向きな発想ですし、完全否定する気もありませんよ。

この回答へのお礼

御解答ありがとう御座いました。
免許を取得してメリットになるかどうかは取得後の自分の行動にりますね。

お礼日時：2006/05/23 13:45

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/22 15:14

1です。

私の解釈に少々勘違いがあった様子なので補足で訂正させていただきます。

先の回答で、

＞「レインズで空き店舗を探している」という情報はありません。物件情報は貸したい・売りたい物件です。

と書きましたが、こういう問題では無かったですね・・。要するに自社物件をレインズに登録することが出来る、というメリットがあるのではないか？ということですよね・・。失礼しました。

この件についても結局のところ紹介者（仲介業者）が間に入ってくれば、仲介手数料は必然となりますね。
レインズを主に検索するのが仲介会社だとした場合には、最初から仲介会社に依頼することと大差が無い気が致します。

失礼致しました。

この回答へのお礼

＞結局のところ紹介者（仲介業者）が間に入ってくれば、仲介手数料は必然となりますね。

業者にレインズ登録をお願いしたら登録した業者と、実際に仲介した業者で手数料を折半してるのでは無いかと思っています。
自分でレインズ登録し、客付けしてくれた業者に手数料全額支払えば積極的に仲介してくれるのではと思っています。

不動産業界の常識が全く分かってないのでこの状況もどうにかしたいと思っています。
（協会に加入してもどうなるものでも無さそうですね）

お礼日時：2006/05/22 15:53