築25年の区分所有の集合住宅に住んでいます。

給湯、給水関連の配管の寿命が20年程度と聞いて、そろそろ床下配管の交換時期かなと思い配管図面の配管のあるはずの位置の畳をひっくり返してみると配管ではなく、コンクリートの床が出てきて配管など見当たりませんでした。

良く調べてみると、どうやら、配管は床下のコンクリートの中に埋没して敷設されているようでした。

この場合には、この床下配管は共有部分なのでしょうか?それとも専有部分なのでしょうか?

ただ、このマンションは規約がかなり昔に作られた関係からか、そこの部分に関する規約、細則はありません。

また、管理事務所や管理組合に聞いても「よくわからない」という状態で、リホーム業者にその事を聞いてみると、ある会社は「その配管の埋没しているコンクリートは共有部分の躯体の上にコンクリートを載せて配管を埋没させているから、専有部分です」という答えが返ってきたのですが、また別のある業者に聞いてみると、「コンクリートは躯体なので、共有部分です。」という答えが返ってきて、業者により意見がまちまちのようです。

もし、実際にこのコンクリート内部に埋没されている配管から水漏れして、損害が発生したら法律的には誰がその責任を負うことになるのでしょうか?

できましたら、根拠と共に教えていただけると幸いです。

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A 回答 (5件)

先ず、その配管が専用部分のための配管か、何個かの分をまとめている共通配管かによって判断されたと思います。


一般に専有部分を通っていても縦管は共通のことが多く、横引きは専有のことが多いですが、共通の場合もあります。
設備図面で確認するほかないと思います。

コンクリート床は構造体として、共有部分ですが、レベル調整のためにシンダーコンクリートいう構造と関係のないコンクリートを打つこともあります。
これは構造図面で判断できると思います。

2つの業者の見解の違いはコンクリートが構造コンクリートなのか、シンダーコンクリートなのかの見解の違いだと思います。シンダーコンの場合専有部分か共有部分になるか判断は難しいです。
というのは専有部分がどこまでかというのにいくつかの考えがあって、現在は表面からちょっと入った程度のところというのが主流の考えだからです。それがどの範囲で共有・専有が別れるかはっきりしていないので判断が難しいです。

構造図や設備図は一般に管理組合が所有しています。管理会社に預けていることも多いですが。
真偽をはっきりさせたい場合は、建築士に図面を見てもらえばよいと思います。

責任はその配管の管理責任者(使用者や管理者)となりますので、共通部分なら管理組合、専有部分ならその専有部分を使用している人またはその所有者です。
共有部分だと一般に集会決議を経る必要があります。

ただし、専有部分か共有部分かはっきりしない場合は、共有部分と見なすことになっています。
これについてはこんな事例があります。

共有部分である床下と、階下の天井の間の配管(横引き)は、維持管理の面からいって専有部分に属さないものとして、共有部分とみなす(東京地裁平成3年11月29日判決)。

この回答への補足

>2つの業者の見解の違いはコンクリートが構造コンクリートなのか、シンダーコンクリートなのかの見解の違いだと思います。

なるほど、やはりそのような背景があるのですか。

>構造図や設備図は一般に管理組合が所有しています。管理会社に預けていることも多いですが。
真偽をはっきりさせたい場合は、建築士に図面を見てもらえばよいと思います。

管理事務所に確かに、構造図や、設計図はあるのですが、管理組合からは、「実際に、設計を担当した業者は既に倒産していて、かつ、棟数が多い、比較的規模の大きいマンションの為、どの図面がどの棟のものかすら良くわからないのですよ・・」というなんとも頼りない話で、その辺から図面を元にコンクリートに埋設されている配管が専有部分か共有部分かの判別は行っていない(あるいは行えない?)状態にあり、その問題は全く棚上げ状態になっているようです。ただ、それでも、管理組合には該当しそうな図面を建築士に見てもらい、共用か専有かの判別をお願いした事があるのかは確認してみようと思います。

あと、東京地裁平成3年11月29日判決の詳細をネットで検索したのですが、探し方が悪いようで見つかりませんでした。もし、ネットでその詳細はわかる所がありましたら、教えていただけると幸いです。

補足日時:2006/07/07 16:29
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#4です。



>あと、東京地裁平成3年11月29日判決の詳細をネットで検索したのですが、探し方が悪いようで見つかりませんでした。もし、ネットでその詳細はわかる所がありましたら、教えていただけると幸いです。

ネットでは知りませんが書物なら出ています。
判時1431号138ページ
または、
「マンションの裁判例」玉田、米倉 有斐閣 75ページ

この例は、改修を行う部分の配管が、専有部分と共有部分をつなぐ配管のため配管上からは専有の配管と見えるものでしたが、管理上の問題から共有部分と見なすようになった例です。
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この回答へのお礼

ありがとう御座いました。
早速、その本を見てみようと思います。

お礼日時:2006/07/10 11:57

もしかして○○○○ズマンションですか?



あの会社の築年数の古い物件は配管が床スラブの中にあると聞いたことがあります
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この回答へのお礼

いえ、そのマンションではありませんが他にやはり同様の事例を抱えているマンションはあるのですね。

ありがとう御座います。

お礼日時:2006/07/07 16:27

うちのマンションも築25年程です。


うちの場合床下に20cmほどの隙間があり殆ど勾配のない配管があります。
その為流れが悪く排水が絶えず流れ切ってない状態で、昔の鉄配管で腐食し階下に水漏れしてしまいました。
当然専有部分の為、管理組合のマンション保険は適用されずこちらで負担しました。
しかしお風呂のユニットバスだけは階下の天井(コンクリトートの下)に配管されており共有部分だそうです。

その時の説明では壁の裏にある本官(縦官)、みんなの排水が流れるパイプ以外の配管はすべて専有部分だそうです。
しかし特例で階下のユニットバス天井に飛び出している配管は、階下の部屋からの交換しか不可能なので共有部分となるみたいです。

うちの事例をみると、理没させているコンクリートが構造上のコンクリートか、配管の勾配を固める為のコンクリートかで変わると思います。
構造上のコンクリートの中に配管はありえないので、階下の部屋の天井裏に配管が飛び出しているか、いないかで判断できるのでは無いでしょうか?
階下に配管がない場合、構造上のコンクリートより上にあるので専有部分だと思います。

結構この時期のマンションは初期頃で当時古い事例がなかったのか?余り後先考えてない構造が多いです。
それに古いので他の部屋も水漏れしているみたいで、リホームしない限り怖いですね。
でも部屋に寄って配管の構造が違い専有パイプが短くてすぐ本官(縦官)に流れる部屋があります。
その縦1列の号室は水漏れ知らずでうらやましです。
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この回答へのお礼

>構造上のコンクリートの中に配管はありえないので、階下の部屋の天井裏に配管が飛び出しているか、いないかで判断できるのでは無いでしょうか?

給水、給湯、ガス配管に関しては階下の部屋の天井裏に配管が飛び出していないので、配管の勾配を固める為のコンクリートということになりそうです。

ということは、給湯、給水、ガス配管は専有部分ということになりそうですね。

>結構この時期のマンションは初期頃で当時古い事例がなかったのか?余り後先考えてない構造が多いです。

いや、全くですね。私の家の場合、給湯配管等が専有部分だとすると、コンクリートを掘り返して、新しく配管を敷設するに、費用が掛かりそうです。配管の寿命が20年程度であろう事は建設当時からわかっていただろうから、もうちょっと、メンテし易い構造にしてよ~~と今更、嘆いています。(もっとも、購入時に良く調べなかった私がわるいのですが・・)

ありがとう御座いました。

お礼日時:2006/07/07 16:26

そのコンクリート部分を所有者が自由にできるのならともかく、そうでなければコンクリート内に埋没されている配管は共用部分となります。

この回答への補足

>そのコンクリート部分を所有者が自由にできるのならともかく、

そのコンクリート部分は規約には一切記載がないので、区分所有者が自由に出来るかいなかはまったくの不明な状態です。

通常、「躯体部分」とは、鉄骨、及びそれを補強するコンクリートから成ると思うのですが、もし、そのコンクリート部分に別途コンクリートを附合した場合その後付けしたコンクリートは共用部分となってしまうのかという矛盾を解消しきれずにいます。

判例ではどのように成っているのでしょうか?

私のマンションは結構メジャーな公的機関がデベロッパーとなっており、同様のマンションは多数存在するのではと思います。

もし、ご存知でしたら再度、説明していただけると助かります。

補足日時:2006/07/07 10:16
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 漏水して階下の天井から水が染み出て困っています


 

Aベストアンサー

「専有部分」と「共用部分」の争いに関する判例として、
以下の類似する判例があります。

最高平12.03.21 区分2-3
特定の専有部分のために利用される配水管の枝管
(建物の給水装置でないことに注意する。)は、当該特定の専有部分
からの点検及び修理は不可能である等の理由により、共用部分に当たる

この判例が、そのまま適用出来るか、上記判例の事例と同一かは
現状を見ていないので判断に苦しみます。

>スラブの上に・・・・・・・
この箇所が少し引っかかります。
給水管がスラブの上に埋設されているのか、給水管を固定するために
ポイント的に固めているのかがわからないからです。

判例通りの状況であれば、共用部分との解釈で良いと思います。
床を外し、区分所有者さんが修理できるので有れば、専有部分との
解釈となります。

上記判例をご自身で再度ご確認下さい。

Q築25年のマンションの床下のコンクリート内配管

築25年の区分所有のマンションに住んでいます。

自分の部屋専用の各種配管(給湯、給水、ガス配管等)が床下のコンクリートの中に埋まっている場合は、それらの配管はたとえ自分の家専用に使われていてもそのコンクリートに埋まっている部分は共用部分となると以前の質問で教えてもらったですが、
この質問です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2260507

その考えでいけば、配管の水漏れ等が有って被害が生ずれば、その被害の弁償及び修理はマンション管理組合(全区分所有者)が負うことになると思うのですが、

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当時はそのような後先考えない設計のマンションは多い事と思います。

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これらの問題に詳しい方アドバイスいただけると幸いです。

築25年の区分所有のマンションに住んでいます。

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この質問です。
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前に住んでいたマンション(600世帯)が古くなり、配水管工事しました。古い水道管は赤茶色の水アカで半分ぐらいうまってましたよ。オエ~。

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私は管理組合の会計を担当しております。
2所帯の水漏れ費用について悩んでおります。
長くなりますが教えて下さい。

当マンションは昭和57年建築の古いマンションです。
配管等が老朽化しているので、専有部分の配管を共有部分とし、水漏れに関する費用は全て管理組合が支払うことになり、平成17年4月管理規約の共有部分に関する規約を下記(4)に変更しました。
(共有部分の範囲)
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(3)塔屋、機械室
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>温水器の配管がコンクリートとフローリングの間にあるので床上と表現したのですが、フローリングの下で管理しにくいように思うのですが、この場合は管理も個人がするのが妥当なのでしょうか。

#3です。
先の回答にあるように質問者の規約はかなり特殊なものですが、一般的にはこのような部分(横引き)は専有部分として扱われます。
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構造的にいうと、専有部分から点検できる構造ですので、所有者が管理するのが妥当とされています。実際、何も問題のない状態で素人がそこを点検することはないでしょうが、一般論としては、そこの管理責任は所有者にあります。

なお、規約で共有部分化されたとして、日常管理は使用者責任ですので、使用者の行う日常管理の範囲がどこまでかという点が曖昧で紛争の元になりやすいです。

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床下コンクリート基礎部分の研削について教えて下さい。
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狭い床下作業になるので、ディスクグラインダーが思いつくのですが、どのような方法で研削するのがベストでしょうか?
なお、家を建ててから5年目、コンクリート基礎の高さは40cm、床下は全面コンクリートです。

アドバイスをよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

グラインダーで埃まみれになることを考えれば、
タガネでハツル方が小さい塊は飛び散りますがやりやすいかとは思います。
築5年ですと未だ本格的にコンクリートは固まりきっていないはずです。

結構時間がかかりますが・・・

それとも電動のハツリとドリルを兼ね合わせたURLのようなものがあります。
以前友人から借りて作業したことが有りますが、意外と埃は舞い上がりません。

ホームセンターにもハツリ器だけだと置いているはずです レンタルで借りれば1日500円位
ドリル機能が付いていれば儲けものですが・・・・。

床下60cm
恐らく土台は基礎コンの上に全てが乗っているかと思います。
その下方に人が出入りできる空間が(通風孔)あり土間のコンクリートから数センチの上がった状態かと推測します。
その数センチをハツリ 26cmの高さの空間を作りたい

強度的には何ら問題は有りませんがただ、横筋(鉄筋)が入っている可能性があります。
その処理は事後鉄筋自体が空気に触れないような対策 対応が必要になって来ます。
むき出しのまま塗装をする、もしくはアルカリ性で有るコンクリートで覆って腐食を抑える必要が出てきます。

横筋さえ切断しなければ何ら強度的には問題ありません。

ただ、3cmが配筋の微妙な厚みで有ることは確かです。

くれぐれもマスク、防護メガネなどの装備はお忘れなく

参考URL:http://www.hitachi-koki.co.jp/powertools/products/drill/dh38ms/dh38ms.html

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Qマンション管理規約使用細則の解釈および対処について(長文です)

23区内JR沿線の共同住宅(分譲、総戸数100戸未満。20階未満、2LDK~4LDK、1フロア各4戸、全て住宅仕様。集会室等なし。エレベータ1機のみ。管理人は月~土は朝~夕、日祝不在。オートロック)の管理規約集からの抜粋(ほぼ原文通り)。「区分所有者は、その所有する専有部を、専ら住宅として使用するものとし、その他の用途に供してはなりません」、「住戸部分において、多数の子供が出入りする学習塾など、居住環境を損なう活動(は不可)」とあるが”ピアノ教室不可”と書いてないからと最上階、中ほどの住戸の住人(仮名:Aさん)が自宅でピアノ教室を開きたい旨を表明。「防音室設置済、対象はマンション内の子供のみ、希望者なしでもかまわないから許可してほしい」と管理人に上申するも管理規約上回答は「No」、理事会も「No」、規約変更は総会で諮る規則。ところが実は管理会社や理事会に上申する前に外部から生徒を受け入れていたことが発覚。管理会社の答えは「No」。ところがAさん曰く、販売会社の営業担当にその旨相談し、了承されたという。ちなみに販売会社と管理会社はグループ企業(有名企業)であり、管理会社によるといくら物件を売りたくても無責任な回答をするはずないとのことだが、真偽のほどは不明(念書等なし)。それらを踏まえた上で、以下の点についてご意見いただきたく、お願い申し上げます。
(1)ピアノ教室は”学習塾など”に含まれるという解釈と含まれないという解釈のどちらが正しい(妥当)?
(2)臨時総会でピアノ教室が認められた場合に考えられるメリット・デメリット(特に住環境の変化やセキュリティ)
(3)認められなかった場合、Aさんはどうすべきか(教室をとりやめる、外部に教室を借りて続行、販売会社に抗議又は告訴すべき等)
(4)その他、今回のケースについてのご意見ご感想

23区内JR沿線の共同住宅(分譲、総戸数100戸未満。20階未満、2LDK~4LDK、1フロア各4戸、全て住宅仕様。集会室等なし。エレベータ1機のみ。管理人は月~土は朝~夕、日祝不在。オートロック)の管理規約集からの抜粋(ほぼ原文通り)。「区分所有者は、その所有する専有部を、専ら住宅として使用するものとし、その他の用途に供してはなりません」、「住戸部分において、多数の子供が出入りする学習塾など、居住環境を損なう活動(は不可)」とあるが”ピアノ教室不可”と書いてないからと最上階、中ほどの住戸の住...続きを読む

Aベストアンサー

2です。

久々の投稿ですが(^^;ある程度は動きがあったようなので補足させて頂きます。

>入居開始直後に某有名楽器会社(カ○イ楽器)により防音室設置工事をする旨マンション内掲示板に貼ってありました。
まず、この点が気になりました。
標準管理規約平成9年以降のを採択していれば規約17条関連(専有部分の修繕)に関する届け出を理事長に提出する義務が必要であり、これに施工方法、添付図面、施工業者など記載されたものがあり、内容に相違がある場合原状回復義務が生じます。

また、教室開校に関しては多くの分譲マンションの事例をあげますと(該当800マンション以上のデータからの解析ですが)その80パーセント以上で否定的な意見が多いですね。
問題は、ピアノ教室の防音性よりも(殆どが昼間時の使用だと思いますが)子供とはいえ不特定多数の人数がマンション内に出入りする意味でのセキュリティ問題。規約で謳われている「専ら住戸としての使用」として大きく外れてしまっている現状。この2点が大きく該当しないのが大半を占めているのが私の経験談です。

>Aさんはもうすでにマンション外の生徒さんを勝手に受け入れていることが本人の口から明かされております。こちらに引っ越す前から習いに来ていた生徒さんとはいえ、結果的には最初から理事会および管理会社をだましていた訳です。

私でしたら区分所有者の義務違反を適用し、Aさんの専有部分使用禁止辞令を総会決議の上、理事長名で訴訟を起こす事を提言いたします。
その内容は下記URLの回答1に義務措置違反者に対する管理組合の措置としての事例を回答しておりますので参考にして下さい。このような悪意がある場合、司法に訴えた場合、Aさんは残念ですがマンション追放というケースになる事はほぼ間違いは無く、恐らく当該物件は競売になるでしょう。
また厳しくいえば住環境維持を(規約1条)をサポートしない意味で管理会社の責も多少はあるでしょうね。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1692647

あと5さんの防音性能試験ですが、これも極力辞めた方が良いかと思います。
過去ログでもあるのですが、この問題でマンションの年月が経過し、リフォームを行う際LL40以上でないとリフォームは認めないという規定を作ったらどうなるでしょうか?
例えば今注目されている、吸音、保温に優れたコルクフローリングですがこれに貼り替えたいという組合員が出た時どうしますか?
LL40のコルクは無いのですよ。(東亜コルク、神戸コルクは対処方法があり、メーカーのお墨付きはありますし証明は発行してくれるとの事ですが、防音性能協会の認定は受けていません)そしてLL45と40の単価はほぼ倍です。
そうなるとおいそれとリフォームは出来ませんし、現状と同一の使用はOK!でリフォームの時は性能を上げなければならないという歪な規約が出来てしまう可能性がありますね。
私が住人なら、その点に対して徹底的に戦いますがw

この問題に関しては、Aさんに悪意が見えているのは明らかなので区分所有権の強制喪失を行うのが一番良い方法かと私は思います。

2です。

久々の投稿ですが(^^;ある程度は動きがあったようなので補足させて頂きます。

>入居開始直後に某有名楽器会社(カ○イ楽器)により防音室設置工事をする旨マンション内掲示板に貼ってありました。
まず、この点が気になりました。
標準管理規約平成9年以降のを採択していれば規約17条関連(専有部分の修繕)に関する届け出を理事長に提出する義務が必要であり、これに施工方法、添付図面、施工業者など記載されたものがあり、内容に相違がある場合原状回復義務が生じます。

また、教室...続きを読む


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