店舗賃貸中途解約について

お世話になります。
個人で店舗を借りてます。5年契約の途中で解約した場合に発生する費用と、戻ってくる費用について教えてください。
以下、契約内容の抜粋です。

「賃貸借条件（抜粋）」
　賃貸借期間：5年間、敷金：435000円、礼金：145000円　違約金：435000円、敷金駐車場：15000円
「特約（抜粋）」
　駐車場の敷金の拘束期間は2005年3月31日までとする。尚、契約期間は1年間とし、甲乙、相違なければ1年間自動更新するものとする。
「契約内容（抜粋）」
（敷金）
　乙（借人）は賃貸借期間中に敷金をもって、賃料・諸費用・その他の債務との相殺を主張することはできない。
（賃貸借期間内解約）
　乙は3ヶ月前までに相手方に対し書面によって解約通知をしなければならない。
　乙は予告期間に代えて、予告期間未経過分の賃料相当額を甲に支払い、即時解約することができる。
（違約金）
　乙の都合によって拘束期間内の本契約を解約する場合、甲に対し期間内解約の違約金として表示の金額を支払う。

このような内容は一般的と思うのですが、ここでの質問は、もし１ヵ月後の解約を申し入れた場合「敷金」と「期間内解約の違約金」と「違約金」について、敷金は戻らないと思うのですが、2ヶ月分の解約違約金とさらに違約金435000円が必要となるのでしょうか？駐車場敷金は戻るでしょうか？
長々の文面で申し訳ありませんが、詳しい方よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/04 17:49

＞違約金：435000円（2009年3.31までの5年間）

＞賃貸借期間：5年間（2004年4・1～2009年3.31まで）

以上より現時点では、拘束期間ですので、違約金は必要です。この契約は契約期間と同じ拘束期間をしていますので、更新後は中途解約でも違約金は不要になるという契約になっているものと思います。


＞仮に3ヶ月前に書面で解約通知すると、違約金435000円を支払うことになり、店舗の敷金が違約金の名目に
すり替わって、敷金が戻ってこない仕組みになってい

違約金と敷金は解約時に相殺されます。そうなると原状回復費が不足しますので、請求される可能性があります。
このあたりは、原状回復についての取り決め次第ですね。

＞1ヵ月後に途中解約した場合に、店舗について、残2か月分の賃料のほかに、さらに違約金435000円を支払うことになるのでしょうか。

中途解約の場合、３ヶ月分は必要です。これずっとです（この期間設定は妥当です）。
１ヶ月前に申し出た場合２ヶ月分は違約金として取られると考えるよりも、申し出から３ヶ月間の家賃は支払ってください。支払いさえしてくれれば、その３ヶ月間は使用しててもよいし、早く退去してもいいです。それは借り手の自由ですということだと考えるとよいと思います。
そして拘束期間内では別途違約金が必要ということだと思います。

この回答へのお礼

semi-zzzさん、ご回答ありがとうございます。

とても解りやすく説明してくださり、よく理解できました。これからの資金繰りにとても参考になります。

また、なにかありましたらよろしくお願いいたします。

お礼日時：2006/08/04 18:08

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/04 10:41

条件が少しおかしくないですか？

駐車場の敷金が15000
拘束期間中の違約金が435000
拘束期間が設定されているのは駐車場で店舗については記載無し
なぜか（店舗）敷金が違約金と同額
拘束期間があるのは、店舗ではないのでしょうか？
駐車場だとすると敷金に比べて違約金がばかでかいような気がします。
駐車場の確保が極めて困難な地域なのでしょうか？
店舗ということなので、複数台分契約しているせいでしょうか？

質問文の条件が正しいとして、先ず駐車場から
今の時点（２００６年）ですと駐車場敷金拘束期間後の解約になりますので、違約金の支払いは必要ないと思います。

一方敷金は預かり金で、原則全額返金されます。駐車場分については場合原状回復をしなければならない様なケースはあまり考えられないので、返ってくるのではないでしょうか？

次に店舗の契約についてですが、
本来契約期間を定めた契約の場合期間途中では解約できないことになっています。それを借り手側に有利になるように緩和するのが賃貸借期間内解約特約です。特約は期間内解約（満期でない時の解約）は文書での申し出から３ヶ月後に解約が成立するという意味で、それに代えてその分の家賃相当の金銭により解約を早めることができるという内容ですので、１ヶ月後に解約するとすると、残りの２ヶ月分の家賃相当の支払い義務があると思います。

この家賃に駐車場代金を含んでいるのかどうかは、契約内容により変わると思いますが、それは質問文の情報からは判断できません。

なぜなら、駐車場は借地借家法が適用されないため、期間を定めない契約にすることが多く即時契約即時解約などできるケースも多いからです。
また拘束期間を設けているのは車庫とばしを防ぐ意味合いで行うことがあります。

駐車場の契約が店舗の契約に付随している契約または店舗同様に期間を定めた契約になっていうのかどうかにより、期間内解約になるのかどうかが変わります。
でも、店舗の賃貸契約と一緒の契約書になっているのなら付随しているとして、駐車場代も２ヶ月分請求される可能性が高いと思います。

店舗の敷金は一時的な預かり金で敷き引きの取り決めはないようですから、原則全額返金されるべき金銭ですが、原状回復費用などと清算し、残りがあれば返ってくると思います。

実際は
２ヶ月分の家賃＋原状回復費の支払い
敷金の返金(435000+15000)
上記を精算した差額が返金または支払いになります。

この回答への補足

semi-zzzさん早々のご回答ありがとうございます。

店舗と駐車場があるにもかかわらず、契約条件を省略したため、誤解を与えてしまいました。
もう一度整理すると
「店舗」
　賃貸借期間：5年間（2004年4・1～2009年3.31まで）
　敷金：435000円
　違約金：435000円（2009年3.31までの5年間）
「駐車場」
　契約期間：1年間（自動更新）
　駐車場敷金：15000円
　
ここで質問したいことは、
　1ヵ月後に途中解約した場合に、店舗について、残2か月分の賃料のほかに、さらに違約金435000円を支払うことになるのでしょうか。
　仮に3ヶ月前に書面で解約通知すると、違約金435000円を支払うことになり、店舗の敷金が違約金の名目に
すり替わって、敷金が戻ってこない仕組みになってい
るということでしょうか。
　駐車場の敷金は1年間超えているので返金で問題ないと思います。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2006/08/04 16:22