お世話になります。
個人で店舗を借りてます。5年契約の途中で解約した場合に発生する費用と、戻ってくる費用について教えてください。
以下、契約内容の抜粋です。

「賃貸借条件(抜粋)」
 賃貸借期間:5年間、敷金:435000円、礼金:145000円 違約金:435000円、敷金駐車場:15000円
「特約(抜粋)」
 駐車場の敷金の拘束期間は2005年3月31日までとする。尚、契約期間は1年間とし、甲乙、相違なければ1年間自動更新するものとする。
「契約内容(抜粋)」
(敷金)
 乙(借人)は賃貸借期間中に敷金をもって、賃料・諸費用・その他の債務との相殺を主張することはできない。
(賃貸借期間内解約)
 乙は3ヶ月前までに相手方に対し書面によって解約通知をしなければならない。
 乙は予告期間に代えて、予告期間未経過分の賃料相当額を甲に支払い、即時解約することができる。
(違約金)
 乙の都合によって拘束期間内の本契約を解約する場合、甲に対し期間内解約の違約金として表示の金額を支払う。

このような内容は一般的と思うのですが、ここでの質問は、もし1ヵ月後の解約を申し入れた場合「敷金」と「期間内解約の違約金」と「違約金」について、敷金は戻らないと思うのですが、2ヶ月分の解約違約金とさらに違約金435000円が必要となるのでしょうか?駐車場敷金は戻るでしょうか?
長々の文面で申し訳ありませんが、詳しい方よろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

>違約金:435000円(2009年3.31までの5年間)


>賃貸借期間:5年間(2004年4・1~2009年3.31まで)

以上より現時点では、拘束期間ですので、違約金は必要です。この契約は契約期間と同じ拘束期間をしていますので、更新後は中途解約でも違約金は不要になるという契約になっているものと思います。


>仮に3ヶ月前に書面で解約通知すると、違約金435000円を支払うことになり、店舗の敷金が違約金の名目に
すり替わって、敷金が戻ってこない仕組みになってい

違約金と敷金は解約時に相殺されます。そうなると原状回復費が不足しますので、請求される可能性があります。
このあたりは、原状回復についての取り決め次第ですね。

>1ヵ月後に途中解約した場合に、店舗について、残2か月分の賃料のほかに、さらに違約金435000円を支払うことになるのでしょうか。

中途解約の場合、3ヶ月分は必要です。これずっとです(この期間設定は妥当です)。
1ヶ月前に申し出た場合2ヶ月分は違約金として取られると考えるよりも、申し出から3ヶ月間の家賃は支払ってください。支払いさえしてくれれば、その3ヶ月間は使用しててもよいし、早く退去してもいいです。それは借り手の自由ですということだと考えるとよいと思います。
そして拘束期間内では別途違約金が必要ということだと思います。
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この回答へのお礼

semi-zzzさん、ご回答ありがとうございます。

とても解りやすく説明してくださり、よく理解できました。これからの資金繰りにとても参考になります。

また、なにかありましたらよろしくお願いいたします。

お礼日時:2006/08/04 18:08

条件が少しおかしくないですか?


駐車場の敷金が15000
拘束期間中の違約金が435000
拘束期間が設定されているのは駐車場で店舗については記載無し
なぜか(店舗)敷金が違約金と同額
拘束期間があるのは、店舗ではないのでしょうか?
駐車場だとすると敷金に比べて違約金がばかでかいような気がします。
駐車場の確保が極めて困難な地域なのでしょうか?
店舗ということなので、複数台分契約しているせいでしょうか?

質問文の条件が正しいとして、先ず駐車場から
今の時点(2006年)ですと駐車場敷金拘束期間後の解約になりますので、違約金の支払いは必要ないと思います。

一方敷金は預かり金で、原則全額返金されます。駐車場分については場合原状回復をしなければならない様なケースはあまり考えられないので、返ってくるのではないでしょうか?

次に店舗の契約についてですが、
本来契約期間を定めた契約の場合期間途中では解約できないことになっています。それを借り手側に有利になるように緩和するのが賃貸借期間内解約特約です。特約は期間内解約(満期でない時の解約)は文書での申し出から3ヶ月後に解約が成立するという意味で、それに代えてその分の家賃相当の金銭により解約を早めることができるという内容ですので、1ヶ月後に解約するとすると、残りの2ヶ月分の家賃相当の支払い義務があると思います。

この家賃に駐車場代金を含んでいるのかどうかは、契約内容により変わると思いますが、それは質問文の情報からは判断できません。

なぜなら、駐車場は借地借家法が適用されないため、期間を定めない契約にすることが多く即時契約即時解約などできるケースも多いからです。
また拘束期間を設けているのは車庫とばしを防ぐ意味合いで行うことがあります。

駐車場の契約が店舗の契約に付随している契約または店舗同様に期間を定めた契約になっていうのかどうかにより、期間内解約になるのかどうかが変わります。
でも、店舗の賃貸契約と一緒の契約書になっているのなら付随しているとして、駐車場代も2ヶ月分請求される可能性が高いと思います。

店舗の敷金は一時的な預かり金で敷き引きの取り決めはないようですから、原則全額返金されるべき金銭ですが、原状回復費用などと清算し、残りがあれば返ってくると思います。

実際は
2ヶ月分の家賃+原状回復費の支払い
敷金の返金(435000+15000)
上記を精算した差額が返金または支払いになります。

この回答への補足

semi-zzzさん早々のご回答ありがとうございます。

店舗と駐車場があるにもかかわらず、契約条件を省略したため、誤解を与えてしまいました。
もう一度整理すると
「店舗」
 賃貸借期間:5年間(2004年4・1~2009年3.31まで)
 敷金:435000円
 違約金:435000円(2009年3.31までの5年間)
「駐車場」
 契約期間:1年間(自動更新)
 駐車場敷金:15000円
 
ここで質問したいことは、
 1ヵ月後に途中解約した場合に、店舗について、残2か月分の賃料のほかに、さらに違約金435000円を支払うことになるのでしょうか。
 仮に3ヶ月前に書面で解約通知すると、違約金435000円を支払うことになり、店舗の敷金が違約金の名目に
すり替わって、敷金が戻ってこない仕組みになってい
るということでしょうか。
 駐車場の敷金は1年間超えているので返金で問題ないと思います。
よろしくお願いいたします。

補足日時:2006/08/04 16:22
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 不動産賃貸業を営んでおります。

> 2年契約で1年以内に出て行ったら違反金家賃の6か月分1年以上経過して出て行ったら3か月分はらえという文

 なにかの費用を、質問者さんに長くいてもらって、長く家賃を払ってもらうことによってカバーしようという趣旨なのでしょうね。

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Qコインパーキング違約金請求

お恥ずかしい質問ですが、よろしくお願いいたします。

私は、昨年11月にコインパーキングに車を駐車し、手持ちの金銭が足りず、
駐車代1600円を未払のまま出庫してしまいました。
その後、12月に駐車場の利用規約に記載されている貸主とは別の会社から書留で書面が届き、
内容は、違約金10万円、写真撮影代5万円、諸経費5万円、駐車代倍額の3200円、
計20万3200円を支払えという内容でした。
しかし、これを放置していたところ、上記の別の会社の人間が自宅まできまして、
金員の支払を求めてきましたが、私は、駐車場の利用規約に基づき、
貸主とのやり取りを希望する旨伝えたところ、うちの会社のシールも駐車場に貼ってあるからと
言われ、とりあえずはその場は帰っていきました。
そしてその日に貸主に電話をし状況を伝えたところ、別のその会社に任せてるから、そっちと話し合ってくれと言われました。
私は、早期問題解決をしたく、色々と調べたり、聞いたりしたところ、貸主が委託している会社から書面は届いていても、貸主とやり取りするように言われました。
また以下問題解決の手段として、
(1)貸主宛に、債務額確定申し立て調停をする。
これをすることにより、貸主とのやり取りになり、委託会社は介入できなくなりると聞きました。
しかし、貸主が調停に来なければ、問題は未解決のままで、委託会社もまた取り立てにきたりは
できるとのこと。

(2)こちらから、貸主に対し、訴訟を起こす。
白黒はっきりするとのことでした。

(3)直接貸主のところへ行き、未払の駐車代1600円の支払いと謝罪をし、和解できるなら和解書を書いていただく。また、和解できないのら、未払料金も支払わず、その後の貸主の出方を見るか、
(1)や(2)の手段での解決策の旨を伝え、反応を見る。
でした。
以上となりますが、
私は、駐車代は事実利用したので貸主し支払はなければならないですし、払うつもりです。
しかし、貸主が委託しているとはいえ、利用規約に記載されていない委託会社や、
委託会社からの金員の請求への支払い義務はないと考えています。
また、駐車代1600円の100倍以上の請求額も疑問で納得がいきません。
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提出や請求し、取れた分からの委託会社への報酬は、貸主から委託会社に支払われる流れが
正当と思いますし。
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どのような手段がベストなのでしょうか?
また、このような場合、法の場では、駐車代以外の違約金や諸経費に対して、
いくらくらいを私が支払わなければいけないのかや、上記請求内容やその金額など
ありえないと思いますし、
詳しい方、是非よろしくお願いいたします。

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悪いことしたのだから払いましょうよ。

コインパーキングということは、車止めを乗り越えたんですよね。
車止めが壊れたら、もっと請求されてますよ、
壊れなくても、動作確認や、再メンテなどなど、あなたの行為が原因で、
多くの時間が裂かれたはず。
当然、その間はその部分の売り上げもないのですし、
あなたのしたことを考えれば、20万の請求は安いですよ。


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