賃貸トラブルについて（引越し費用を請求できるか教えて下さい）

現在賃貸している物件ですが、老朽化が進み、震度２程度の地震でも外壁にひびが入る状態です。現在はひび割れた箇所から雨漏りもしています。
外壁のひび、駐車場のコンクリート陥没、雨漏り等々、地震の際の建物崩壊に不安を感じながら生活しております。実際に地震がくると、隣接する建物に比べ大きく揺れます。
管理会社/家主には随分前に状況を確認してもらっているのですが、何の音沙汰もありません。今回内容証明付きで下記要求文を出しているのですが、今後も対応がない場合は、新しい住居への引越し費用について家主に請求することはできますでしょうか。
(1)雨漏りの早急な修復作業と原因報告書の提出をする。
(2)早急に耐震診断（費用は貸主負担）を行い、診断結果を報告する。
(3)診断の結果、改修が必要な場合は速やかに行う。

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/10/27 14:58

損害賠償などをするためには損害があることを証明しなければなりません。

建物の耐震性に不安があるのなら、要求することはできても、それを強制させるのは難しいですね。
耐震性のないことを理由に何かを要求するのでしたら、耐震性がないことまたはその被害を証明するのは質問者側が行うことです。
調査をした、結果問題があったのなら、その費用も請求できる可能性がありますが、なかったならその費用は質問者負担となります。耐震診断を行わせることは難しいでしょう。
個人の資産に本人の意志とは係わらず強制することは非常に難しいのです。１９８１年以前の建物中に耐震性がない建物が存在するのがわかっていますが、それであっても耐震診断を強制させることは、政府であってもできていないのが現状です。

実害や調査結果がない状態で、耐震性を理由にするには根拠が薄く難しいと思います。

一方、雨漏りというのは実害が実際でているものです。大家に修理責任があります。雨漏りを放置したことのよって生じた損害は請求することができます。

長期にわたりひどい雨漏りが発生しているのでしたら、それは建物が使用できる状況にありませんので、大家側の債務不履行です。大家側の契約違反として損害賠償・違約金などを請求できるの可能性はあります。

この際耐震性はおいておいて、雨漏りにターゲットを絞って交渉してみてはどうでしょうか？
それと賃貸契約は消費者との契約になりますので、消費者センターへ相談してみてはいかがでしょうか？

この回答への補足

回答ありがとうございます。
建物へのひび割れにより耐震性に不安を感じる。それは家主側に“耐震診断”を要求する根拠にはならないでしょうか。
雨漏り箇所のみ修復では不安感は拭えません・・・。
建物の安全性について一般的に家主側にはどこまで責任があるのでしょうか。再び質問で申訳ありません。宜しくお願いします。

補足日時：2006/10/27 16:11

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/10/27 18:07

>建物の安全性について一般的に家主側にはどこまで責任があるのでしょうか。

再び質問で申訳ありません。宜しくお願いします。

先ず建物の安全管理の第１の責任者はその建物を使用している人（占有者）すなわち借り手です。借り手は安全管理を行う必要があります。建物に不具合があれば、それを大家に報告する義務を持っています。報告を怠れば、何かあったときの責任は借り手にあります。
ただし賃貸物件の修理義務は大家にあり、大家の私財を勝手に借り手が修理することはできません。だから、報告をする必要がありますし、報告をきちんとしておけばその後の修理、安全対策義務は大家に管理責任が移ります。そして大家は安全に快適住める空間を提供する義務があります。
根拠は民法第７１７条です。

（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条 　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

（他人というのは大家から見ての他人として借り手が含まれます）

上記の法律によると発生した被害に対して賠償しなければならないことになっています。しかし、被害の予防を怠ったことに対する罰則などはないので、この法律では何かあったときの責任を問えても、何かが起きないように強制させることはできないのです。だから何かをさせるには実際の被害をもって損害賠償を行うか、責任を負わないように努力するような考えをもつようにし向けるしかなさそうです。

また一般に、地震・台風・洪水など天災による被害については責任を負わないことになっています。ただし、安全管理上問題がなければです。

阪神淡路大震災では多くの建物が倒壊したりして、人命が損なわれましたが、その多くは1981年に耐震基準が改正される前に設計された建物でした。建設当時の法律を遵守していても耐震性が不足していたため、建物を施工した建設会社、販売した業者所有者、賃貸させた業者の責任が問われるケースはほとんどありませんでした。

ただし、建物の安全上に問題があったことが明らかであった物件については、被害額に対して大家に責任の半分があると認めて、１億以上の損害賠償を認めた判例があります（のこりの責任の半分は天災のため、神戸地裁平成１１年９月２０日判決）。
但しこの判例は被害者本人は亡くなっており、遺族の方が起こした裁判ですが。つまり実際に受けた被害が証明できている状態です。

大家に安全に対する管理義務はあります。しかし、ただ不安というのでは、根拠として薄いと思います。どういう損害があるか、それとの関連づけができなければ、相手が同意しなければ、難しいです。

なお、耐震診断については、宅建業法が今年改正され、売買・賃貸に関連する宅建業者（仲介業者）は耐震診断実施の有無、実施した場合はその結果を重要事項説明として必ず説明しなければならないことになっています。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_ …

残念ながらこの法律改正は大家に対しては適用されません。あくまで宅建業者に対して適用されるだけです。また、法律は過去にさかのぼって規制することはほとんどありませんので、法改正前に行われた契約に対しては影響ません。

宅建業法の改正内容を見てもわかるように耐震診断実施の有無を説明する義務はありますが、耐震診断を行わなければならないとか、耐震診断を行って安全性を確認したものでなければ取引してはいけないという内容にはなっていませんので、耐震診断はしなくても良いことになっています（つまり安全証明責任はない）。
最新の法律をもってしても、個人の資産に対して耐震診断を強制することは認めていません。だから法的に強制させることはできませんし、耐震性を理由引越代を請求するのは難しいと思います。

ただ、本当に倒壊するような危険な建物の場合は、行政から取り壊し命令などが出されることもあります。建物の安全性については、役所の建築指導課などに相談してみてはいかがでしょうか？

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/10/27 15:36

大家してます

１．雨漏りの修繕は大家の責任、
　　原因を報告する義務はありませんが説明するのが親切でしょうね

２．耐震診断をする義務は無いでしょう、しても報告する義務も無いでしょう

３．大家の考え方次第でしょうね

雨漏りによる被害については大家が賠償する責任が有るでしょう

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
家主であれば、借主に建物の安全性について証明するのは当然だと思うのですが・・・難しいものですね。

お礼日時：2006/10/27 16:20

No.1 回答者： doctorelevens 回答日時： 2006/10/27 14:44

引越しの理由は何ですか？