土地は他人名義、建物は自分名義・・

先日訳ありで他人名義の家を買い取って自分名義になりました。
しかし土地の名義はこれまた他人名義になったままです。
このまま住んでいてある日いきなりここの土地は自分のものだから出て行ってくれといわれる可能性はあるのでしょうか？？
土地の権利と居住の権利ってどうなってるんでしょう？？

No.9 回答者： nta 回答日時： 2007/01/27 07:03

＃４，５，８です。

　退去費用の法律上の決まりはありませんが、予定外の時期に建物を撤収して新しい店舗で営業開始をするまでにかかる損害部分の賠償と考えればよいかと思います。周辺の土地相場にもよるでしょうが、築年数がそれほど経っていないのであれば、借地料収入からは固定資産税も支払わなければならず、なかなかまかなえないでしょう。

＞遺言の件ですが仮差押になっている土地を遺言状でＡさんに勝手に譲ることはできるのでしょうか？？

　仮差押えの登記がついたままで、所有権を移転することはできます。遺族は遺言に対抗して遺留分減殺請求をしますが、２分の１というのは法定相続分全体の２分の１です。たとえば、その土地以外に預金・株券があった場合、預金・株券の金額だけで法定相続分の半分を超えるならば、土地にまでは権利が及ばないことになります。

＞だんなさんは裁判所からの通知を一切受け取らないし出廷して異議申し立てもしないのでこの件はこのままの状態からは動かないはずだといっていますがほんとうなのでしょうか・・

　つまり、土地の仮差押えは執行されて競売になってしまう可能性も高いということですね。Ａさんは資金を用意して競売に備えた方がいいですね。

No.8 回答者： nta 回答日時： 2007/01/19 10:26

#4,5です。

＞＞賃貸契約が結ばれていたとしても奥さんがＡさんが土地を貸したくない！となったら借りれませんよね？

　相続によって貸主が変わっても賃貸契約そのものは生きています。即座に退去とはなりません。10年ごとの更新ならば毎回の更新において解約の意思を示さなければなりません。契約期間内にその土地を何らかの理由で地主が利用するという場合には借地借家法に基づいて、退去費用などを弁済しなければなりませんし、６ヶ月前にその意思を伝えなければなりません。支払われる借地料に比べてこの負担はかなり大きいので、地主はなかなか解約ができません。


＞奥さんは法律上Ａさんが変わりに住む住居を見つけなくてはいけないとか建物自体の価格の何％かを払わないといけないとかあるんでしょうか？？

　Aさんは家賃をいただいていないということですから、使用貸借の状態にあります。使用貸借であればいつでも退去を要請できますし、転居先を見つけてあげる必要もありません。しかし、奥さんにとってみれば現実に居住していた家が他人に売却されたという経過ですから、争いになった場合には、双方にとってメリットがありません。こちらも奥さんとの間に建物の賃貸契約を結ぶべきでしょう。

＞旦那さんは今遺言状を書を書こうとしてるようですが、遺言状ってどこまで効力があるのでしょう？？

　遺言の内容によりますが、
（１）土地をAさんに遺贈するとした場合には遺族から遺留分減殺請求により、法定相続分の２分の１を限度にとりかえされます。
（２）土地をAさんに賃貸することを遺言した場合、それが実行可能なのか公序良俗に反しないのかで判断が分かれますが、実行不能であれば無効となってしまい、問題がない場合には遺言者の意思が尊重されますが、すでに旦那さんと賃貸契約があるのであれば、相続人との話し合いがスムーズに進むであろうという意味以外に特段の法律効果はありません。

参考URL：http://www.daiichi.gr.jp/seminar/02/kawanaka.html

この回答への補足

ありがとうございます
退去費用というのは具体的にどういう形のものなのでしょう？？
借地料に比べてかなり高いのですか？？

借地料ってどれぐらいのものなんでしょう？
奥さんにとってＡさんを追い出すと金銭的に損をすることになるわけですね？？
Ａさんは奥さんを追い出す気も家賃ももらう気もなくただ１階部分でのお店の営業を妨害されたくないだけです。

仮に土地が奥さんのものになって奥さんがＡさんに出て行くように言ってもそれは自分の住む場所を失うことになるわけで建物を壊してまた自分で家を建てることの経済的負担を考えればそんなことは言ってこないのでは？？とＡさんは踏んでるのですがそれは考えが甘いでしょうかね?
遺言の件ですが仮差押になっている土地を遺言状でＡさんに勝手に譲ることはできるのでしょうか？？
だんなさんは裁判所からの通知を一切受け取らないし出廷して異議申し立てもしないのでこの件はこのままの状態からは動かないはずだといっていますがほんとうなのでしょうか・・

（１）土地をAさんに遺贈するとした場合には遺族から遺留分減殺請求により、法定相続分の２分の１を限度にとりかえされます
＞＞
ということは２分の１はＡさんのものになるわけですね？？

質問ばかりですいません！！！

補足日時：2007/01/23 01:50

No.7 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/01/19 09:10

　＃３です。

追加です。

　ＡさんはＢさん、Ｃさんと協議し、双方と借地権法上の契約を結べばいいのではないでしょうか。
　併せて、ＡさんはＣさんと２階部分の賃貸借契約を結べばうまくいくように思えます。

この回答への補足

建物の構造は３階立て
１階部分が店舗、２，３階が夫婦の住居です。
奥さんは旦那が嫌いで旦那がオーナーを勤める１回のお店の存在自体も嫌っています。坊主にくけりゃ袈裟までなんとかってやつです。
Ａさんはまだ夫婦間が中の良いときにお店を任されます。
しかし夫婦の仲が悪くなったらＡさんに対しても奥さんは敵対心を持ちます。
Ａさんはお店を任されて以降一生懸命働き一生の仕事場としてがんばって行こうと思っていたのにもし旦那さんが亡くなったりしたらいつ奥さんに追い出されるか不安になります。
そうならないために旦那さんはＡさんに建物自体をすべて売ってあげたのです。いつかは土地も・・と思っていた矢先に奥さんによる土地の仮差押処分が・・・という経緯です。
名義は自分でも家は旦那がいなくなってもならなくても奥さんから奪う気はＡさんには微塵もなくただお店の営業をできなくされることだけを不安視しています。
その防衛策にと家を購入したわけです。当然通常の相場よりかなり安めに。
今は旦那さんも健在で仮差押状態とはいえ土地の名義は旦那さん。
奥さんに家賃を請求しても良いのですが事は荒立てることはＡさんは望んでなくあくまでも将来的にできるだけ長い間お店を営業していきたいだけなのです。
Ａさんは夫婦の板ばさみですね・・・
どうしましょ～
旦那さんと借地権法上の契約は結べますが奥さんはＡさんに話すらしない常態なので非常に厳しいです。はてさて・・・

補足日時：2007/01/23 02:17

No.6 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/01/19 07:16

　＃３です。

　元の建物の所有者である旦那さん（土地の所有者でもある：Ｂさん）は奥さん（Ｃさん）と事実上の離婚状態なのですね。その上でＢさんはＡさんに建物を売却したのでしょう。そして、ＣはＢさん相手にＢさん所有の土地の仮差押をしたわけですね。
　今、ＣさんはＡさん所有の家に住んでいるのですか？
　じゃ、ＡさんはＣさんと交渉し、その建物をＣさんに買い取ってもらうのが一番じゃないのかな。
　ＡさんがＣさんから入居料をとっても、Ｃさんから地代を取られたら実質無料でＣさんは今まで同様ずーとい続けることができますね。何のため、Ａさんはその建物を買ったのかですかね。
　ＡさんがＣさんに立ち退きを要求しても、ＣさんはＡさんに立ち退き料を要求するでしょう。あるいは建物の取り壊しを要求するかもしれません。
　各段にＣさんが優位ですね。

No.5 回答者： nta 回答日時： 2007/01/19 02:04

＃４です。

＞(1)は仮差押になった今、Ａさんと契約を結ぶことが出来るのでしょうか？？
　賃貸契約はいつでも可能ですが、タイミングによっては競売への詐害行為として訴えられる可能性があることも念頭に入れなければなりません。にらみ合いが長引きそうであれば賃貸契約が必要だと思います。

＞競売の場合そこに奥さんと旦那さんの意思は関係ないのでしょうか?

　競売に至るかどうかは両者の意志が交錯するでしょうが、競売に至れば単なる債権関係に過ぎません。競売以前に任意売却の打診があるかもしれません。

　旦那さんが亡くなったときには、妻、子供に土地が相続されます。その際に旦那さんとの間にきちんと賃貸契約が締結されていれば、賃借権を相続人が包括相続しますので、契約書の氏名を書き直す程度でそのまま土地を借りることができます。

この回答への補足

那さんが亡くなったときには～～～～契約書の氏名を書き直す程度でそのまま土地を借りることができます。
＞＞賃貸契約が結ばれていたとしても奥さんがＡさんが土地を貸したくない！となったら借りれませんよね？
しかも出て行って！と言われた場合実際問題どうなるのでしょう？？
奥さんは法律上Ａさんが変わりに住む住居を見つけなくてはいけないとか建物自体の価格の何％かを払わないといけないとかあるんでしょうか？？
旦那さんは今遺言状を書を書こうとしてるようですが、遺言状ってどこまで効力があるのでしょう？？

補足日時：2007/01/19 02:18

No.4 回答者： nta 回答日時： 2007/01/19 00:41

　必ずという分けではないにせよ、土地が第三者に譲渡された場合には立ち退きを要求される可能性があります。

（１）土地の所有者である旦那さんとの間に賃貸契約が締結されている。
（２）仮差押えから競売となった場合にＡ氏が買受人となること。
がＡ氏の建物を守ることになります。

この回答への補足

(1)は仮差押になった今、Ａさんと契約を結ぶことが出来るのでしょうか？？
（２）競売になった場合Ａさんはお金さえあれば買えるのですか？？
競売の場合そこに奥さんと旦那さんの意思は関係ないのでしょうか?

補足日時：2007/01/19 01:31

No.3 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/01/19 00:38

　かなり込み合っていますね。

　私ならば、買いません！

　理由は土地の所有者がもめている状況ではその土地を使うための借地権を求めることが困難であるからである。
　今の状況では奥さんが土地所有者になったときに立ち退きを求められかねないです。

　

この回答への補足

立ち退く場合はその建物はどうなるのでしょうか？？
建物はそのままで中に住むＡさんだけを追い出すことが簡単に出来てしまうのでしょうか？？

補足日時：2007/01/19 01:20

No.2 回答者： noname#46899 回答日時： 2007/01/19 00:34

他人の土地の上に勝手に建物を建てることはできません。

もともと建物を所有していた人と土地の所有者の間の契約はどうなっているのでしょうか。基本的に借地権が生じていると思います。
また、土地所有者と建物所有者が違えば建物所有者は土地所有者に賃借料を支払うのが当然ですが、その契約はどうなっていますか？
これらの契約が適正であれば、契約期間内で土地の賃借料を支払っている限り、問題はないはずですけど。

この回答への補足

もともとの建物の所有者も土地の所有者も名義は旦那さんです。
旦那さんが建物だけをＡさん名義に変えたわけです。
それで奥さんは土地まで売られてはまずいと裁判所に仮差押を申したてた形です。
旦那さんは日本にはいなく奥さんは今もその建物に住んでいます。
けどその建物はＡさんのもの。
Ａさんは中の悪い夫婦の旦那さんの方が亡くなったらお店を営業できなることが避けれればそれでいいので現在奥さんがお店の２階にある住居部分に住んでいても家賃等は取っても無いしとる気も無いようです。
この場合土地の名義が奥さんのものになることは旦那さんが存命中はありえませんよね？けどもし亡くなったらどうなるのでしょう？？

補足日時：2007/01/19 01:22

No.1 回答者： z7szee5 回答日時： 2007/01/19 00:05

質問者様が買い取った建物の持ち主と連絡は取れないのでしょうか。

通常、他人の土地を買わずに建物を建てる場合
土地の賃借契約を交わします。
その契約書に、期間や支払い金額（土地を借りてる訳ですから）
が詳細に記載があるのですが。

この回答への補足

詳しい状況を説明します。
とある夫婦が家庭内離婚状態で今旦那のほうは海外に住んでおり年に２,３回しか帰ってこない状況です。
自宅は店舗謙住宅という形になっており現在お店は他人に任せている状況です
そこで自分にもし何かがあっってはお店を存続させることが難しくなると考えそのお店を任せてる人（Ａさん）に建物自体を全て売却して名義はその人の名義になりました。
建物は任Ａさんの名義。
土地は旦那さんの名義ですが現在奥さんにより裁判所から仮差押の決定を受けている状況ですので転売は出来ません。
このままもし旦那さんが亡くなったりした場合Ａさんはは簡単に追い出されることはあるんでしょうか？？
ちなみに奥さんはいまもＡさん所有の建物に住んでいます。

補足日時：2007/01/19 00:06