連絡の取れない借主が滞納しまくって・・・・

Question

借主と自分が同居を始め、数ヵ月後に自分は
諸事情により、そこの賃貸物件には住まなくなりました。
（連絡も取らなくなりました）
連帯保証人は借主と自分のそれぞれの親です。
連絡を取らなくなって一年以上たった最近になって
家賃が全く支払われてなかったらしく、自分の親宛に
裁判の通知が来ました。
どうやら借主は家族（親や兄弟）をそこに住ませて
自身は姿をくらませてるみたいです。
自分側にも過失があったとは思うのですが、
一年も滞納してなぜ強制退去させられてないのか謎です。
裁判には借主側の出席はなさそうだ、と言っています。
自分が住んでた数ヶ月はきちんと家賃を払ってました。
このような場合、こちら側として支払いを免れるまたは
軽減させる方法ってなにかありますでしょうか？
契約更新は今年の６月なのですが、その際に連帯保証人から
自分の親が外れることはできるのでしょうか？
自身は契約書面上はまったく顔出してないのですが
自分側の権限で契約を変更したりは出来ないのでしょうか？

裁判で権限や支払い義務が変更される事を祈ってますが
自分側の全額負担の可能性が頭をよぎって困ってます。
よろしくお願いします。

noname#62235 · Accepted Answer

＞このような場合、こちら側として支払いを免れるまたは
＞軽減させる方法ってなにかありますでしょうか？

連帯保証人である以上、免れる方法はありません。
契約に基づく正当な請求ですので、裁判をしても自動的に敗訴が決定してしまいます。おとなしく払ったほうがよいです（裁判費用分損します）。早いところ示談してください。

＞契約更新は今年の６月なのですが、その際に連帯保証人から
＞自分の親が外れることはできるのでしょうか？

大家が合意すれば可能でしょうが、合意しなければ無理でしょう。
そもそも、今時点で裁判を起こされているのですから、６月に連帯保証人を外れても意味がありません。

＞自身は契約書面上はまったく顔出してないのですが
＞自分側の権限で契約を変更したりは出来ないのでしょうか？

できません。
あくまで大家の判断です。
追い出すか追い出さないかを決めるのも、大家の判断です。
連帯保証人が家賃を払ってくれるなら、大家は追い出す必要がありません。
同等の支払能力を持つ人を連帯保証人にすることができれば、連帯保証人をはずしてもらえるかもしれません。

なお、連帯債務を代位弁済した場合、連帯保証人は主務者に対してその債務の求償を行う権利を得ます。
つまり、今回敗訴して払ったお金は、その友人から取り返すことが（法律的には）可能です。

ちなみに、追い出さない理由ですが、退去の強制執行にはものすごくお金がかかるからです（通常の引越し費用の２～３倍に加え、家財の保管倉庫代がかかる）。このお金は大家負担となります。
普通はこのお金が惜しいので、退去の強制執行は行わず、いくらかお金を渡して（「盗人に追い銭」して）、円満に出て行ってもらおうとするようです。

echino · Answer

不動産屋です。
正直、難しいお話ですね。
というのは経緯を見る限り、一番お金を回収しやすいと思われるのが
質問者さんの親御さんと思われます。（私ならそこを狙う）

＞＞貸主が適切な対応をしなかった。
今回の場合は連帯保証人が複数であり、実際の借主側には催促がいって
いることでしょう。社会通念上も実際の借主側に催促がいっているの
ですから、不適切な対応とはいえません。


残念ながら損をすることは間違いないです。回避する方法は借主に
全額負担をさせる以外にはありません。
また、最悪のケースを考える必要もあります。借主が居座ることです。
借主が出て行かない限り連帯保証人は支払いの義務があります。
なんとかして追い出しを考えなくてはならないのです。

裁判上では敵味方のようなものですが、示談をして相互協力の体制を
構築することをおすすめします。
互いに被害者であり、いがみあう必要は本来はないのですから。

mu128 · Answer

ＮＯ３・４さんの言われるとおりです。
質問者さんとしては、１年間もの間、適切な処置を貸主が何故しなかったのか、という点をつくしかありません。ただし、貸主としても最善な対応をしていたという事情があれば、難しいかもしれません。
ルームシェアされたようですが、自分の親が連帯保証人になっている状態で何も対応策をしないで退去したのはまずかったですね。

貸主としても難しい問題なのは確かです。借主本人は連絡とれず、しかも、家族とは言え、第三者が住んでいる。借主の親兄弟ですから、その人がかわりに家賃を払ってくれれば問題ないのですが、おそらく払ってくれないのでしょうね。親が住んでいるということは、連帯保証人本人がそこに住んでいるということでしょうか？

貸主は、当然、契約解除と物件の明け渡しも訴訟内容に含まれていますよね？　まず、貸主が勝つでしょうが、判決がでたところで今の入居者が任意に出て行ってくれない限り、何にもなりません。強制執行するためには、多額のお金がかかります。そうなった場合は、いくら「貸主が適切な対応をしなかった」「もう一人連帯保証人がいる」ということを考慮しても、質問者さんの親御さんはかなりの出費をすることになります。（私が思うには、貸主が適切な対応をしなかった点をついても、家賃６ヵ月分くらいしか負担を軽減させることはできないと思います。強制執行の費用は、滞納が半年くらいだろうと、やることにはかわりはないので、負担軽減は難しいのではと思います）

入居者が連帯保証人の家族であれば、一筆書いて荷物を撤去してしまうという方法が実務上ではよくありますが、今の入居者は全くの他人ですから、それも不可能となってしまいます。

今年の６月で更新と言っても、裁判中になりますから連帯保証人をやめることはできないはずです。貸主が許可するわけがありません。いつ裁判が行われるかはわかりませんが、裁判をやって判決が出て、任意に退去してくれないので強制執行までやると、６月は過ぎてしまうでしょう。強制執行されて荷物が出た日までの家賃（損害金）までは保証しなければなりませんし、部屋の状況が悪ければ、原状回復費用も負担しなくてはなりません。大家さん次第ですが、契約書に「契約解除された日以降でも、部屋を明け渡さない場合は、賃料に相当する倍額を損害金として払うこと」などと書かれていると、裁判により契約解除が決定された日以降の家賃（損害金）は倍額になります。（そこまで要求しないと思いますが、規定があれば権利はあります）

弁護士などの専門家に相談するのが良いと思います。
しかし、貸主も被害者であることは理解してあげて下さい。法律上、借主が過保護であるために、貸主は強くでることができないのです。私も貸主の立場でもありますが、「家賃を２ヵ月滞納した場合は、貸主は無条件に部屋の荷物等を撤去し処分することができる」といった内容の法律ができれば、すごく嬉しいですよ。

noname#62235 · Answer

＃３です。

調べたところ、保証契約の解除は可能かもしれません。

http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/199908.html

以下の条件だと、保証契約の解除が可能という判例がありました。

(1)保証期間の定めがないこと、(2)保証契約締結後相当の期間を経過したこと、(3)賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り将来も誠実にその債務を履行する見込みがないか、あるいは、保証後賃借人の資産状態が著しく悪化し、それ以上保証を継続するとその後の分に対し将来求償権の実現がおぼつかなくなるおそれがあるか、もしくは、賃借人が継続して債務の履行を怠っているのに賃貸人が保証人にその事実を告知せず、また、遅滞の生ずるごとに保証債務の履行を求めず突如として一時に多額の延滞賃料の支払いを求め保証人を予期せぬ困惑に陥らしめる等の事態が生じたこと、(4)それにも関わらず賃貸人が賃貸借の解除、明渡請求等の処置を取ることなく依然として賃借人に使用収益をさせていること、である（副田隆重・判例タイムズ九八二号五七頁）。

なので、今回の裁判では賃料を代位弁済する代わりに、保証契約の解除を要求することが可能かもしれません（大家が、家賃滞納にもかかわらず、追い出そうとしない姿勢には問題があります）。

walkingdic · Answer

>一年も滞納してなぜ強制退去させられてないのか謎です。
それは借地借家法という強力な賃借人を保護する法律があるため、大家は追い出したくても簡単には追い出せないからです。２～３ヶ月の滞納だと追い出そうと思っても裁判所が認めてくれません。

>こちら側として支払いを免れるまたは軽減させる方法ってなにかありますでしょうか？
ありません。
ただ勿論あくまで「保証人」なので大家に代わりに家賃を支払った後は、「債務者」に対して求債権を獲得します。つまり債務者に対して支払を求める権利があるということです。

>その際に連帯保証人から自分の親が外れることはできるのでしょうか？
大家が承諾すればよいですけどまず無理でしょう。この状況では。

>自分側の権限で契約を変更したりは出来ないのでしょうか？
出来ないですね。

quete_boo · Answer

ご愁傷様です。

＞連帯保証人は借主と自分のそれぞれの親です。

連帯保証人　Wikipediaより
連帯保証をした者を連帯保証人という。連帯保証は、保証人に催告の抗弁権と検索の抗弁権がない（よって債権者はいきなり保証人の財産にかかっていける）。また、主たる債務者と保証人のどちらか一方に生じた事由が他方に及ぼすについて連帯債務の規定が準用される。また、連帯保証人が数人いる場合、各自が全額について責任を負う（後述する「分別の利益」がないということである）。 

というわけで全額支払義務が質問者さんのご両親に及ぶのは避けられないでしょう。

支払わないと財産や給与の差し押さえに入られます。

どうあがいても払うしかありません。
連帯保証人になった以上、一切の言い訳は通用しません。

＞契約更新は今年の６月なのですが、その際に連帯保証人から
自分の親が外れることはできるのでしょうか？

これについては大家との話し合いによるのでは？
いずれにしても誰か連帯保証人をおかないと住めないです。
UR賃貸だと保証人不要なのでそちらをおすすめします。

連絡の取れない借主が滞納しまくって・・・・

＞このような場合、こちら側として支払いを免れるまたは

不動産屋です。

ＮＯ３・４さんの言われるとおりです。

＃３です。

>一年も滞納してなぜ強制退去させられてないのか謎です。

ご愁傷様です。

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