公共下水道接続済のはずなのに、浄化槽式になっている

４月に土地付中古住宅を買約しました。現在は空家ですが、分筆登記などの都合で、引渡しは１０月の予定です。
重要事項説明書には公共下水道が「直ちに利用可能」であり「浄化槽の設置は不可」と書いてあります。　しかし、現実には汚水、雑排水ともに浄化槽に流され浸透桝で処理されています。
当村の条例では「公共下水道に接続できる設備を設置しなければならない」ことになっているので、仲介業者を通して売主に、引渡し前に公共下水道への接続配管を完備するように要求しました。
しかし、売主はこの条例には罰則がないので、金をかけてまで接続配管を新設する気はないとの返事です。
罰則がないとはいえ、当村では90％の世帯が既に公共下水道接続済みです。
この売主あるいは仲介業者に今後どのように対処したらよいでしょうか?
当方で工事をして代金を売主への残金支払いから差引いてはどうでしょうか?
売主は現地には住んでいません。

No.1 ベストアンサー 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/09/02 16:41

重要事項説明書にある「直ちに利用可能」という記載は、その対象となる土地の前面道路に公共下水管が埋設されていれば間違いではありません。

しかし、現況の排水状況が公共下水に直接放流ではなく、浄化槽であるならその事実も記載され説明されなければならないことだと思います。
条例ができたのは、売主が浄化槽を設置後だと思われますが、役場と売主の間でなにかしらの話し合いや、約束事がないかなど、ご自身で直接役場で確認してみて下さい。
また、売買契約時点で浄化槽であることを知らされておらず、公共下水へ直放と思って当然という状況が証明できるのであれば、仲介業者にその責任をとってもらうことも可能かと思います。
一度、お住まいの都道府県の宅地建物取引業協会に重要事項説明書等の書類を持参してご相談下さい。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
この家（浄化槽も）ができたのは1991年、村の条例ができたのは2000年であり、村役場も公共下水道への接続は望ましいが強制はできないと認めています。　
重要事項説明書にある「直ちに利用可能」という記述は、物件が更地ではなく
中古住宅である場合には、具体的に公共下水道に接続されていることが当然視されるのではないでしょうか?　但し、重説には　「売主は建物の隠れた瑕疵には責任を負わない」　との記述もあります。
このような問題は　「隠れた瑕疵」ではなく、　「虚偽の記述」とはいえないでしょうか?　
ともかく、貴殿のアドバイスに従い当地の宅建業協会に相談してみます。

お礼日時：2007/09/04 05:37

No.2 回答者： hirosukesan 回答日時： 2007/09/02 16:53

少々混乱していませんか。

重要説明書が示しているのは、その土地の規制・制限等に関する事項で、お求めの土地が、下水道については、公共下水道が整備済みの土地であり、新たに浄化槽を設置することは認められていない土地であるということです。
その根拠法は下水道法です。整備済みの区域では直ちに接続することが国民の義務とされています。これは、公共事業の効率化を担保するための規定です。多額の投資をして下水道を整備しても、国民が接続しないと下水道料金で投資を回収できないからです。
一方この規定、あるいはこの規定に基づく条例は、その内容に合致していない物件の売買については全く規制していません。極端な例ですが、トイレの付いてない住宅だって、買い手がつけば売買できますよね。それと同じように、法律上は接続義務が発生しているけれども事情があって浄化槽のままの住宅も、買い手がつけば売買できます。
接続費用が発生する分、価格を下げるなどの交渉をした上で、その事を明記した契約を締結すればいかがでしょう。
いずれにしてもどう契約するかの問題で、下水道法や条例を楯に一方的に売り主に工事費を負担させることはできません。

この回答への補足

早速のご返事ありがとうございました。
重要事項説明書は売買契約締結と同時に渡されたもので、下水道の実態はその後に発見されました。　分筆登記などの関係で物件の引渡しはまだです。
この家屋の状態に関する重説の記述に誤りがあり、そのため、接続工事をしないとそのままでは公共下水道は使えない状態です（現在は浄化槽使用）。
換言すれば、誤った商品説明で物件を売りつけた、ということにはならないでしょうか?
契約書によれば「売主は建物の隠れた瑕疵には責任を負わない」と記されていますが、これは　”隠れた瑕疵”といえるでしょうか?　”虚偽の説明”とみるべきと思われますが、ご意見を教えてくだされば幸いです。

補足日時：2007/09/04 05:04

この回答へのお礼

早速のご返事ありがとうございました。
重要事項説明書は売買契約締結と同時に渡されたもので、下水道の実態はその後に発見されました。　分筆登記などの関係で物件の引渡しはまだです。
この家屋の状態に関する重説の記述に誤りがあり、そのため、接続工事をしないとそのままでは公共下水道は使えない状態です（現在は浄化槽使用）。
換言すれば、誤った商品説明で物件を売りつけた、ということにはならないでしょうか?
契約書によれば「売主は建物の隠れた瑕疵には責任を負わない」と記されていますが、これは　”隠れた瑕疵”といえるでしょうか?　”虚偽の説明”とみるべきと思われますが、ご意見を教えてくだされば幸いです。

お礼日時：2007/09/04 05:09

No.3 回答者： hirosukesan 回答日時： 2007/09/04 22:02

「下水道使用可」ではなく「下水道接続済み」としての売却であれば、おっしゃるように詐欺的な感じがします。

また、事実上そうであるなら「隠れた瑕疵」ではないと思います。
私は都市計画や下水道は専門ですが、売買契約に関しては素人なのでこれ以上のアドバイスはできかねますが、１度トラブルを抱えた場合は徹底的に話し合うか、多少損を覚悟で契約を白紙に戻すことをお勧めします。
世の中にはとんでもない不動産屋さんもおりますし、何度話し合っても結局騙された例も見ております。騙された方は「最初のトラブルで白紙にもどすべきだった」とみんなおっしゃいます。
冷静な対処を望みます。がんばって下さい。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございました。
不動産売買はお互いに初対面同士の取引で、しかも考えなければならない要素が多いので難しいものですね。
とりあえず、頭を冷やして考えてみます。
以上、御礼まで。

お礼日時：2007/09/05 02:47