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自宅に隣接する南側の一連の土地に住宅数区画分の造成計画が持ち上がっています。
土地は第1種低層住居の土地です。
我が家に隣接するその土地は、土地の中ほどで段差がつき、我が家の地盤より1~1.5mほど高くなっています。
また、その計画されている住宅の出入りに使われる東側の道路は、隣地の高いほうの地盤よりさらに50cm程度高くなっています。
造成を担当する業者は、この東側の道路の高さを基準に、隣地に盛り土をして造成をすると言っており、我が家の境界に2m強の擁壁ができることになるということです。
造成の時点で我が家の地盤面から2m以上のギャップができ、さらに工事が進んで住宅が建つとなるとおそらく8m前後の「壁」が南側にできると思われます。
当然同じ2階建てでも我が家よりも高い位置に住宅が出来上がると考えられます。
それはいくらなんでもひどいと思い、日照権について調べてみたのですが、このようなケースではどうなるのかがいまいちはっきりしません。
北側斜線や絶対高さの規制はあくまでも造成完了後のすでに2m高くなっている隣地の地盤面を基準に考えられるのでしょうか?
我が家を含め北西側に位置する住宅はみな同じ2m低い地盤面にたっていますが、この2mの高低差は日照に関係する規制には意味をなさないのでしょうか?
また、このような場合の建物の高さの問題では、造成業者には話をしても何も改善しないものなのでしょうか?
造成後の建築業者の方に話をすべきものなんでしょうか?
造成業者になんとか擁壁を低くする工夫をして欲しいと言っても「コスト的に合いませんので…」と軽くあしらわれてしまっています。
市の窓口に相談しても「造成時では将来的な高さの問題は想定しないということで現時点での違法性が無い限りなんともしようがありません」的なことを言われました。

日照や通風など少しでも条件を改善すべく、何かよいアドバイスなどありましたらお願いいたします。

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A 回答 (2件)

道路より低い土地に建てると一番困るのが排水です。


そういう分譲地の時は北側の低い敷地をまたいで北側に排水するというすごい分譲を見たことがあります。(排水管経路は南の高い土地の所有者の所有敷地となる)それでも、でてきた排水がくさいとかなんだかいろいろ問題になっていました。

そうならないためにもその分譲の方法は仕方がない方法だと思います。高い南側の方は自分の側の道路に排水を流すのですから。

高低差があるほど1低層でも北側斜線の制限は建築地盤面からの計算なので確かに北側の方には不利です。
逆に考えれば、今までがラッキーだったのです。残念ですが、そういう可能性のある土地だったという事です。

たとえ同じ分譲地でも、北や低い土地から分譲するのは定石なのでそういうことは時として起きてしまうのです。

合法であれば、盛り土のよう壁を安全性のあるものにしてもらう、埋める土が有害物質でないなどという事くらいしか監視することは出来ません。
開発がらみなら宅地課や都市整備課などが担当ですので、排水や擁壁の安全性へ不安があれば聞いてみるのはどうでしょう?
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この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます!
なるほど、排水の問題ですね。確かに気になっています。
我が家の周辺は背後に山があるせいか、強い雨が降った後はだらだらと数日擁壁の水抜きの穴から水が出ている状況で、集中豪雨のときなどはかなりの水量になります。
業者に排水面での不安も伝えると、隣地の北側境界の際にU字溝を設置し水抜き穴からの排水はそこへ流れるような案を検討してみると言われました。
ただ臭気に関しては考えが及びませんでした。
我が家でも確かにだらだらと梅雨時など排水があるので定期的に水道水で排水溝を流さないと臭気を感じます。
その点を含めて排水のことも業者側と話し合いを進めて行きます。
違う側面でのご指摘も大変助かりました。ありがとうございます!

お礼日時:2007/11/08 21:18

残念ですが、宅地造成自体に違法性が無ければ、宅地造成が日影規制にかかることはありません。

極論ですが南側隣地が10M高くなる造成をしても問題ないという事になります。
お気持ちは分かりますが、造成そのものを止める手段は無いと思います。後はそこに建つ住宅の問題になりますが、軒高7Mを超えない限り
日影規制にはかかりません。後は北側斜線(あれば高度斜線)の規制がかかってきます。(これでいくらかはセットバックなると思います)
もう一つはその地域に建築協定などがあればその規定に沿って建物が建てられることになります。
今まで平穏に暮らしていて突然に南側に建物が建って、今までの生活が脅かされるのはつらいですが、適法ならば我慢をせざるをえないと思います。
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この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます!
やはり造成自体に違法性が無ければ何も言うことができないのですね…。
今更ながらですが大きな空き地の隣に住宅を購入した自分達の判断が甘かったと身にしみて実感しています…。
(購入時は東側の高低差のある道路もまだなく、宅地化されるにしても地盤面は同じくらいの高さだろうとタカをくくっていました)

この開発はすでに始まっている小規模連鎖開発の一環で、すでに先の開発工事で近隣には大なり小なり様々な被害が出ているので、そのあたりの状況を踏まえてもう少し住民側に歩み寄りのある高さ計画の変更などを、心情面のみでのお願いになりますが、地道に要望として話し合っていこうと思います。

相談に乗っていただけて、何もわからずモヤモヤしていた部分が少しすっきりしました。ありがとうございました!

お礼日時:2007/11/08 20:51

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Q日照についてクレーム。非常に困ってます。

現在、家を新築中ですが北側の家から日照についてクレームが入り、
非常に困っています。

新築中の土地は第一種低層住居専用地域で、斜線規制、日影規制等の法令は全て順守しています。
(軒の高さは5.8mなので日影規制の対象外です。)

しかしながら、北側の土地に住む隣人(Aさんとします)から日照についてクレームが入り、
先日、私とハウスメーカー、Aさん、Aさんの弁護士で話し合いの場を持ちました。
先方の話では、私の建築中の家とその隣の家(Bさんとします)の影響により、
日中ほとんど日が差さなくなった。特に私の家の影響が大きい。(Bさんより後に私は家を建てています)
生活に支障をきたしているので軒を低くする等の対応をして欲しい。または損害賠償を払って欲しい。
出来ない場合は訴訟も検討しているとのことでした。

私が家を建てている土地は20年以上前から空き地で
Aさんも20年以上そこに住んでいます。
Aさん宅は平屋建てで、Aさん宅に日照をある程度確保するためには
相当、私の家に制限をしなければならないと思われます。

マンションなど高層住宅では法令を順守していても損害賠償の対象になることはあるが通常の木造2階建て住宅ではまずあり得ない、
と思っておりましたが、HMの顧問弁護士に相談したところ、全く可能性が無いとも言い切れないとのことでした。

軒を低くする等の変更はいまさらできませんし、損害賠償を払う経済的余裕もありません。

現在のところAさんの矛先は私というより設計したHMに向けられており
(今後の付き合いを考慮してわざとそうしているのかもしれません)、
対応はほぼHMに任せていますが、今後訴訟となれば私を対象にするでしょう。

私と考えとしては、2階建て住宅でも損害賠償の対象になる場合があるとしても、
この場合には当てはまらず払う必要は無いと思いますが、今後の付き合いを考えて
多少の気持ち程度(10万以下)なら払う用意があります。それでは先方は納得しないでしょうが。

できれば業界の方や専門家、法律に詳しい方など、こういった場合の良い対処法やアドバイスをいただけるでしょうか。
よろしくお願いします。

現在、家を新築中ですが北側の家から日照についてクレームが入り、
非常に困っています。

新築中の土地は第一種低層住居専用地域で、斜線規制、日影規制等の法令は全て順守しています。
(軒の高さは5.8mなので日影規制の対象外です。)

しかしながら、北側の土地に住む隣人(Aさんとします)から日照についてクレームが入り、
先日、私とハウスメーカー、Aさん、Aさんの弁護士で話し合いの場を持ちました。
先方の話では、私の建築中の家とその隣の家(Bさんとします)の影響により、
日中ほ...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。

主要な判決が裁判所で公開されていますが、そこに第一種低層の2階建ての争いごともあります。

平成14(ネ)897 損害賠償等請求控訴・同附帯控訴  
平成14年11月18日 東京高等裁判所 千葉地方裁判所

業界のものでも専門家でもありませんので、解釈が間違っているかもしれませんが、大体の内容は以下のような感じです(7ページぐらいの短い判決なので、ご確認ください)

ケースは、1m程高い南土地の人が軒高6.4mの家を建てたため(遵法です)、かなり日当たりが悪くなったから、邪魔な部分を撤去するか、それが認められなければ慰謝料4人分で750万円払え というものでした。判決は、

●建築基準に適合していても、日照権は主張できる。
●日陰規制の不要な建物に対しても、日陰規制を適用した場合に基準を満たさないような場合は、受忍できない日照被害がありうる。
●日陰規制で日照を計算する高さは、建築基準法上は、建築する土地の地盤面+1.5mであるが、実際に高低差(南の土地が高い)がある場合は、低い側(北側)の土地の地盤面+1.5mで判断(つまりは実際に日の当たり方)すべき。
●家の撤去については、すでに建築済みであり撤去するほどの被害ではないので、撤去は許されない。一方で、被害は受忍限度を超えている。ただ、土地の高低差の影響をすべて高い側にかぶせるのも理不尽だし、他の家で影になっている部分もあるので、その分を加味して、慰謝料200万円。

この判決では、後から建てたからとかではなくて、建てたことで実際にどれぐらい影が増えたかというところが主眼のようです。土地の高低差を加味して(お隣さんベースで考えて)、実際に日陰規制を適用した場合に、どれぐらい影になるのかということではと思います(ひどく高低差がない限り、普通はそんなひどくならないと思います)。

私的には隣人相手にそんなにもめてどうするの、日が当たらんより負担が大きいよ、という感じがするのですが、このケースは訴えている人の職業が弁護士で、そんなことより自分の主張が大切という感じかもしれません。

いずれにしても、こんないさかいが起こるのは、法律の欠陥だと思います。質問者さんのように普通に対応していても、対処しきれないです。

参考URL:http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/4F95B142A8E652DB49256D0F0017666C.pdf

こんにちは。

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