開発道路、公衆用道路について

中古住宅の購入を検討しているのですが、物件前の道路が30年前に開発道路として申請されており（申請書のコピーあり）不動産業者によると。現在は地目上公衆用道路となっているようです。地権者は個人で、市の道路管理課に問い合わせた所、管理についても、個人となっている様です。固定資産税は免除されているとの事でした。この場合、地権者が変わられた場合でも、道路の使用はできるのでしょうか？通行地役権は必要でしょうか？トラブルとしては、どんな事が起こり得るでしょうか？教えて下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/02/06 10:52

開発の番号を控えて案内図をもって役所の開発担当部署へ行きましょう。

都市整備課や宅地課などです。
移管の手続きがされていないだけなのか、何か原因があるのか確認できるとすればその方法となるでしょう。
道路幅員などはとりあえず資料と照らして自分で測るしかないでしょう。

地目が公衆用道路なので利用は普通に可能ですが、所有者にその認識があるかないかということにもなります。また、道路の補修や側溝の補修も所有者負担が普通ですが、利用者に求めてくる可能性がないとも限りません。その所有者の認識によっては法で守られてもトラブルに発展する可能性のある物件ともいえます。

この回答への補足

業者の方へ連絡を取り、調べてもらうに用にお願いしました。「地権者の方にも、連絡を取り、お会いして詳細を尋ねてみるということでしばらく、時間を下さい」との返事でした。万が一、地権者の方が、変更になったとしても、地目の公衆用道路を変更される事はまず考えられないとの事で、市への移管も含めてどこまで話せるかはわからないけども、あたってみますという事です。
しばらく、様子を見てみます。

お忙しい中、ありがとうございました。勉強になりました。

補足日時：2008/02/06 21:12

No.4 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/02/06 22:25

＞どうして市に移管してないのかはどういう方法でわかりますか？

開発道路であると言う、前提で。
都市計画法の29条開発許可であって
公共施設がある場合は
都市計画法の32条協議で
市町村と
予定管理者協議し同意を得ないと開発許可の申請は提出できません。
http://www.city.himeji.hyogo.jp/totiriyo/pdf/kai …
で、
ここからは想像ですが、
道路自体が、差込道路じゃないの？
こういう道路は
一般的に
市町村は帰属（開発許可原因の土地の寄付）を受けません。
※寄付を受ける必要が無い道路と言うことです。
どいう協議が30年前にされたんでしょう。

＞地権者が変わられた場合でも、道路の使用はできるのでしょうか？通行地役権は必要でしょうか？

法律上の担保はありますが
所有権は移転できます。
どんなヤツが取得するかもしれません。
購入は見送ったほうがいいんじゃない？

No.2 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/02/06 03:45

普通は、開発の道路は市に無償で渡すものですが、この前も古い開発で移管していないのがありました。

その沿道で建築をするのに如何手続きをしましたが、幅員不足や境界不明瞭な点、道路設備がふさわしくない部分の是正、分筆もしてなかったので分筆し、移管の書類作成など購入してしまった方が全て行っていました。

開発道路が市に移管されてない時は、要注意だという事です。
何故移管できてないのか確認しなくちゃいけませんね。
法的には無償で利用できても地権者が個人では何を言い出すかわかりませんしその点トラブル率もあるということでしょう。
あまり関わりたくない道路であるといえます。
だから、その物件が安いってことありませんか？

この回答への補足

ありがとうございます。どうして市に移管してないのかはどういう方法でわかりますか？物件の値段は、周辺の相場からみても、妥当な金額だと思いました。

補足日時：2008/02/06 06:58

No.1 回答者： kanjukukaki 回答日時： 2008/02/06 01:12

自身で確認すべきこと

・市が道路として認定しているか
・購入予定地に接する道路の幅員は４ｍ以上あるか
・開発道路の登記地目が公衆用道路になっているか
・建替えは可能か
・上下水道の維持管理

申請書コピーは何の意味もありません。大切なのは許可書です。

トラブルではないですが，確実と思えるのは，個人所有道路は市の道路改修対象にない。

不動産屋は不動産屋から回ってきた物件を自費で再調査します。不動産屋から聞いたことをご自身で調査確認してください。

この回答への補足

ありがとうございます。
市のほうでは、道路と認定しており、車の通行も、建替えも可能との事でした。道幅は6mで地目上は公衆用道路となっております。上下水道の維持管理については、まだ調べておりませんでした。

やはり、通行地役権が必要ですか？

補足日時：2008/02/06 07:05