平成5年に私の父が(賃借人)、借地人(企業)に事務所および倉庫用地として土地を貸しました。土地賃貸借契約書では、期間は平成25年までの20年間としていましたが、この度、借地人の都合で契約を解除したい旨の申し出がありました。
さらに、契約書に契約が解除、解約され土地を返還するに際して建物が存在するときは「借地人の売渡しの意思表示により、甲乙間に信託銀行の鑑定評価額を売買代金とする売買契約が当然に成立する。」とあることから、建物の買取を請求されています。
この条項は、借地人が建物を建てて資本を投下することから、こちら側(賃借人)からの一方的な契約解除を心配してのものと思いますが、今後の土地利用からも、私どもとしては建物は不要で撤去してもらいたいと考えています。建物撤去にはかなりの費用がかかると思われます。
そこでお尋ねしたのですが、このように借地人からの契約解除でも、契約書どおり建物を買い取らなければならないのでしょうか。
なお、契約書では借地人からの契約の解除は、1年前に通知することにより可能となっています。
No.4ベストアンサー
- 回答日時:
#3です。
契約期間からすると事業用借地契約のようですが、事業用借地契約については公正証書と決まっていますので、定期借地(50年以上)、建物譲渡権利付借地(30年以上)、一般の借地契約(30年以上)のどれかだと思われます。
多分一般の借地契約となると思います。
事業用借地契約なら一般則では途中解除は貸し主、借り主両者ともできません。また建物買い取り請求もないことになっています。これと比べると、途中解除があり、建物買い取りがあるのは確かにかなり地主に不利な契約です。
しかし、借地借家法は借り手に著しく不利な特約は無効ですが、地主に対しては、著しく不利なものであっても有効です。
消費者契約法は消費者にとって、著しく不利な特約は無効ですが、事業者に対しては、著しく不利なものであっても有効です。
>父はもともと畑だったこの土地の半分をこの度の企業に、もう半分を別の個人に貸していますが、
これは厳しいですね。
消費者契約法では、一般に大家を事業者として扱います。でも転勤の間だけという一時的1回限りと思われる定期借家契約の場合は、事業者として見なさないといわれています。同様に一時的に1回限りで定期借地なら事業者と見なされない可能性があり、借地借家法ではなく、消費者契約法が適用されるならば契約に反して買い取らずにすむ可能性があるかなと考えたのですが、複数を相手に貸し地をしているとすると消費者契約法上の事業者として見なされる可能性が高くなります。
事業者同士の契約は自己責任ですので、難しいですね。
農地を転用したということは、農振除外申請とか農地に関する手続きなどを行っていませんか?
そのあたりで何か相手を縛るような条件が付けられていないでしょうか?
弁護士さんに相談するときはそのような資料もあった方がよいかもしれません。
再度の回答ありがとうございます。
消費者契約法上の事業者として見なされる可能性が高くなるとのこと、私どもには大変厳しいですね。
他にも、何かいい方法がないか、弁護士さんに相談してみます。
No.3
- 回答日時:
#2さんが書かれているように借地契約を20年とするには事業用借地契約にする必要があります。
この場合契約書は必ず公正証書にすることになっていますが、契約書はどうなっていますか?公正証書でない場合は事業用借地契約契約としては無効です。
また事業用借地契約の場合、借地借家法の建物買い取り請求権はありませんので、更地にして返すのが基本です。
でも契約で契約の解除について建物買い取り請求権があることについて定めがあるので、買い取り義務がありそうです(これは公正証書で作られておらず事業用借地契約が無効でもあると思います)。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w0022 …
なお、似たような制度で「建物譲渡権利付借地権」というのがあります。こちらでは30年してからでなければ、買い取る必要がないことになっています。
ちなみに建物買取請求権は、定期借地契約・事業用借地契約には使われません。この権利は利用できるのは、借地人が借地契約の継続を希望するにもかかわらず更新(期間がある場合)または契約解除(期間がない場合)されたときにのみ使えるものですので、本来は今回のように借地人都合による場合は使えない物です。
でも法律ではなく、契約で別途定めているので、契約に従って買い取らなければならないように思われます。
でも、建物譲渡権利付借地契約と比べるとかなり地主に不利な契約ですね。でも借地借家法は地主に不利な契約は有効としています。
なお地主業というのは個人であっても事業者として消費者契約法上扱われます。他の土地も賃貸している場合は完全なアウトでしょうが、これ限りの場合は事情によっては事業者でないと判断される可能性もあります。
その場合事業者対消費者の契約となりますので、消費者に対して一方的に不利な物は無効になることもあります。
消費者契約法が適用できないか、弁護士などに相談してみるのも1つの手ではないかと思います。
この回答への補足
回答ありがとうございます。大変参考になります。
まず、契約書は公正証書ではありません。
次に、父はもともと畑だったこの土地の半分をこの度の企業に、もう半分を別の個人に貸していますが、地代は合計でも月に数万円程度で、他に賃貸している土地はなく地主業とは思えません。
この契約書が有効とすれば、たとえば契約後2~3年で賃借人から契約解除の申し出があり建物を買い取らなければならないとすると、相当高額な買取費用を支払わなければならず、著しく不公平な契約だと思います。
No.2
- 回答日時:
こんにちは。
よくわからないことがあります。まず、父が「賃借人」となっていますが、「賃貸人」の間違いですよね。
次に、借地契約を20年としていたということは、定期借地権の一種である事業用借地契約のことでしょうか?普通借地権で20年契約をすることはできませんので、30年契約となります。
事業用借地権の場合、そもそも、借地人に建物買取請求権はありません。
普通借地権の場合、期間満了前に合意解除するのは自由ですが、借地人の解除の申し出に応じる必要はありませんから、期間までの賃料の支払を求めることができます。
ただ、途中解除を認めるという特約があれば、それに従うものとなります。
やはり、一度状況を整理した方がよいと思います。弁護士さんに相談されてはいかがですか。相談料だけであれば、それほど高くないと思います。
この回答への補足
ご指摘のとおり、父は「賃貸人」の誤りです。
「定期借地権の一種である事業用借地契約」か「普通借地契約」のどちらかわかりません。契約書には「土地賃貸借契約書」とあるだけです。
弁護士にも相談してみたいと思います。
ありがとうございました。
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