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「借地上にある自己所有建物の賃貸は、土地の転貸及び土地賃借権の譲渡にはあたらない」というのが判例だったと思います。従って借地上の自己所有建物を他人に賃貸したとしても、無断転貸として土地の貸し主から土地賃貸借契約を解除されることはなく、自由に賃貸できるはずなのですが・・・

しかし、土地賃貸借契約上に「土地の転貸及び土地賃借権の譲渡及び実質的にそれと同様の結果を生ずる行為を禁ずる」という項目があった場合、この「借地上の自己所有建物を賃貸する行為」は土地賃貸借契約に言う「同様の結果を生ずる行為」として禁止され、結果として借地上の自己所有建物は自由に賃貸できず、賃貸するためには土地の貸し主の承諾が必要となってしまうのでしょうか。
普通に読めばそのよう(貸し主の承諾ない自由な賃貸借は禁止)に読めますが、上記判例を回避するための条項としての意味を認めてそう解釈するのか、それとも上記判例の立場を尊重してそのような解釈を認めず、自由な賃貸借を認める判断をするのか、迷ってしまいました。

判例などあれば教えていただけると幸いです。

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A 回答 (2件)

 基本は,質問者の方が書かれているとおりで,借地上の建物を貸すこと自体は転貸にあたりません。


 #1の方の引用されている相談の判例は,その前に紛争があって,調停の中で,他の人に貸さないことを決めていたという事情があり,普通の契約における場合よりも,契約の拘束力が強くなっていたと考えられます。
 判決の一般論の部分を抜き出すと,
「建物所有を目的とする土地賃貸借契約においては、借地人は一般に、借地上に自己が所有する建物を他に賃貸することは建物所有権に基づいて自由になし得るところであつて、借地人が借地上の自己所有建物を土地の賃貸人の承諾を得ないで第三者に賃貸して使用させたとしても、その故をもつて借地の無断譲渡転貸として土地の賃貸人が土地賃貸借契約を解除することはできないと解される。しかし、借地人が借地上の自己所有建物を他に賃貸して使用させることは、建物の使用を介して間接的な形においてではあつても、建物の敷地の使用・占有を必然的に伴うものであることに鑑みると、賃貸人と賃借人の合意により、借地上の建物を他に賃貸することを特約で禁止することは、それが賃貸借期間の全部にわたるものであつても、そのような特約をなす合理的客観的理由が存する場合には許されないものではないと解するのが相当である。そして、調停において、右のような特約が合意されるとともに、右特約に違反した場合には土地の賃貸人において土地賃貸借契約を解除することができ、そのときは賃借人は土地を明渡さなければならないとの条項が定められても、賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることに照らすと、右条項は、賃借人が土地上の建物を他に賃貸したすべての場合に当然に解除が効力を生じるものと解すべきものではなく、形式的には右特約に違反しても、賃貸人と賃借人との信頼関係を破壊するに至らない特別の事情のある場合には、右条項に基づく賃貸借契約の解除は効力を生じない」
とされていて,特約を結ぶ合理的な理由がある場合でなければ特約は有効ではなく,特約が有効だとしても,それだけで解除できるものではないということが示されています.

 他には,神戸地裁平成3年12月20日が,形式的には借地上の建物の賃貸借を取っているものの,その実態が借地権の譲渡であると認めています.
 これも,建物の賃貸借契約の期間を20年として,家賃を20年分全額一括前払いにしており,また,建物の賃借人が増改築を自由にできる契約で,実際にもほとんど原形をとどめないくらいに増改築されていたことから,賃貸借ではなく,建物自体(とそれに付随した借地権)の譲渡があったとみなされている事案なので,通常の賃貸借であれば,あまり気にする必要はないと思います.

 大家さんに事前に挨拶にいかれるなら,その記録を残されておけばよいのではないでしょうか.
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この回答へのお礼

大変細かい解説をありがとうございます。
原則として、借地上の自己所有建物の賃貸は自由だというのが判例の立場と考えても良さそうですね。No.1でご回答いただいた判例が、調停を経てなされた特約だということで少々安心しました。

ご意見も参考にさせていただき、対応したいと思います。

お礼日時:2008/01/06 00:19

(貸し主の承諾ない自由な賃貸借は禁止)が有効となり自由な賃貸借を認めない判例もあるようです。



下記の法律相談は質問の回答そのものと思います。

ご参考にしてください。

参考URL:http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totimudan. …
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
明確に「建物賃貸借を禁止」とする特約は有効とする判例があるのですね。
今回の「同様の結果を生ずる行為」というのが非常に曖昧で、判断に迷うところですが、現実に「同様の結果を生ずる行為」となると、建物の賃貸は典型と言えなくもないですし・・・。

安全策としては土地貸し主の承諾を得ることですよね。
実際にも、全くの無断で賃貸することは考えていない(事前にご挨拶してお知らせするくらいは礼儀としてします)のですが、紛争に備えて書面をもらうとなると少々面倒が予想されるもので・・・。

お礼日時:2008/01/04 13:09

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Q借地に建てた建物の賃貸について教えてください。

借地上に建てた住宅を賃貸に出したいのですが、土地所有者の承諾は必要でしょうか。
築40年以上経っていて、家族も少なくなり私共が住むには広すぎてしまっております。
出来れば、立地が良いので店舗として貸し出したいと思っております。その場合、登記の変更が必要とは伺ったのですが、貸主の承諾は必要なのでしょうか。貸主は相続のため3人の共有になってており、全員の承諾は取れそうにありません。
お詳しい方のご教授をお願いいたします。

Aベストアンサー

人の批判はしませんが間違っている点を
#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
4500万をどぶにすてることになります。

今の不動産業者さんは、借地契約締結がすべて新法なので、旧法適用
物件の譲渡など経験が少ないのでしょうか。
借地権の土地を仕入れて新たに売るときは「新法」ですからね。
#13
>借りたいのは土地となるので,あなたではなく,貸主との契約を結びたいか,もしくは,保証を欲しがる>ことになるでしょう.もし,貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合,保護されなくなる可能性がある>からです.

借りるほうも、旧借地法がいかに借地人に有利か知ってます。地主が勝手に
契約解除するなんてことはありえないし、地主が底地権を第三者に売ろうが
借家人にはまったく影響がない。

逆に言えば、世の中戸建の借地はものすごい数があって、こういう問題は
昔はいっぱいあって、借地人がこまらないように借地人の権限を多くしてきた。

そしたら、街中の借地に建つ商店街とか、借地権の上に借家権だの営業権が重なり
権利関係が複雑で再開発できなくなってしまった。
例えば、世田谷の三軒茶屋の駅前なんてその典型。

それで、借地法借家法をまとめて、新法を平成4年、1992年に作ったのです。
それでも、それ以前の借地契約には適用されないから、旧法の借地はいまでは
お宝物件なんですよ。

人の批判はしませんが間違っている点を
#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む


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