抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度について

抵当権設定登記以後に設定された賃借権について、抵当権者の同意のもとに、賃借権が抵当権に対抗で抵当権が実行きるものとする制度について。
(1)抵当権の実行を行う場合、
不動産の競売以外の方法はあるのでしょうか？
(2)賃借人が抵当権者に対抗できる要件として、
「その賃借権が正式に登記されていること」という項目がありますが、
これは賃貸人と賃借人双方が同意の上に賃借物件に
賃借権の登記を行うということでよろしいですか？
実際に賃借権の登記まで行っている実例は少ないと思われますが、
実情はどうなのでしょうか？
以上、ご返答よろしくお願いします。

No.1 回答者： buttonhole 回答日時： 2008/07/01 17:38

>(1)抵当権の実行を行う場合、

>不動産の競売以外の方法はあるのでしょうか？

　ご質問の趣旨がよく分かりませんが、抵当権者自身が競売の申立をした場合ではなくても、例えば、債務名義を有する債権者が強制競売の申立をして、競売の結果、買受人に所有権が移転した場合でも、買受人に賃借権を対抗できます。(もちろん、賃借権がそもそも差押債権者にも対抗できることが前提ですが。)それとも、担保不動産収益執行(強制執行の場合は、強制管理)が申し立てられた場合の話でしょうか。

>(2)賃借人が抵当権者に対抗できる要件として、
「その賃借権が正式に登記されていること」という項目がありますが、これは賃貸人と賃借人双方が同意の上に賃借物件に
賃借権の登記を行うということでよろしいですか？

　そのとおりです。なお、賃借権の場合、賃借人は賃貸人に対して当然には登記請求権を有しないと解されていますから、賃貸人と賃借人が登記することに合意した場合に限られます。

>実際に賃借権の登記まで行っている実例は少ないと思われますが、
実情はどうなのでしょうか？

　具体的な実例は存じ上げませんが、賃借権の登記と同意の登記の両方が必要なので、例えば、テナントビルのオーナーから、サブリース会社が一括して借り上げて(この時点で賃借権の登記と同意の登記をする。)、各テナントに転貸するような場合ではないと、事実上、このような登記をするのは困難だと思います。

この回答への補足

詳しいご返答ありがとうございました。（1）の質問につきましては、私の質問内容の趣旨が不明確で申し訳ありませんでした。競売以外の売却方法で、買受人が賃借権に対抗出来るケースがあるのかを知りたく質問をしました。この様なケースはありますでしょうか？

補足日時：2008/07/02 10:55

No.2 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2008/07/02 19:14

>競売以外の売却方法で、買受人が賃借権に対抗出来るケースがあるのかを知りたく質問をしました。

　それは一般的な対抗問題(民法第177条)の話になります。例えば、賃借権の登記がされる前に、所有権移転(請求権)仮登記を受けた第三者は、所有権移転の本登記がされれば、賃借権の負担のない所有権を主張できます。なお、所有権の仮登記の本登記をする場合、登記上の利害関係人である賃借権登記名義人(賃借権者)の承諾が必要ですが、承諾をしなければ、仮登記権利者は賃借権登記名義人を相手取って承諾を求める裁判をすることになります。(仮登記が有効であれば、賃借権登記名義人は承諾をする義務がある。)

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございました。賃借権の登記について詳しく理解が出来ました。

お礼日時：2008/07/16 08:29