老朽物件での、震災など時は、大家の責任ですか？

質問させていただきます。
私の会社所有である物件が、非常に古い建物で現在も商売をされながら住んでいます。その方は何十年も住んでいて、自分で改築なども行ってはいるものの、最近、中に入る機会がありまして覗いてみたところ非常に老朽化が進んでおりました。私の会社としても、地震が多い地域だけに、心配で出て行ってもらったほうが良いものか検討しているしだいです。その方は、出たくないようですが、こちらとしては何か人身に関わることがあっては困ると心配しています。建物の老朽化のようなことを理由に立ち退いていただく方法はないでしょうか？それか、承諾書を書いていただいて、自己責任という形で住んでいただくというな方法はないでしょうか？いずれにしても、最小限のリスクとコストで対処したく思っています。ご助言よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/08/22 15:28

通常賃貸住宅の一番の責任者はいつも使用している借り手にあります。

借り手の管理上に過失があれば借り手の責任です。貸家に不具合があるのに放置すれば借り手の責任です。
でも貸家を勝手に借り手は改造・修理することはできませんので、不具合があれば大家に報告しなければなりません。報告があれば大家は修繕義務を負いますので修繕をしなければ今度は大家の責任となります。
ただし、質問者のケースのように借り手から報告がなくても大家が危険性汽船性を認識していれば大家にも責任はかかっています。

つまり、借り手に管理上の過失があれば借り手に責任が生じ、大家に管理上の過失があれば大家に責任が生じます。


>自分で改築なども行ってはいるものの、

一般に賃貸の改築は大家の許可が必要です。
大家が了承した工事か大家に無断で行った工事かによって責任の発生が代わってくると思います。
無断で行った工事による被害の責任は借り手です。了承の元行った工事の責任は大家にも及びます（実際は借り手の使用上の管理適任に過失があるかどうかも影響します）。

また改築などが建築基準法などに対して適法に行われたかどうかにもよります。違法工事による物なら、借り手や工事業者にも責任は及びます（大家の承諾がある場合は大家にも及びます）

大家に無断で勝手に行った工事の場合、違法建築である可能性も十分あります。


＞建物の老朽化のようなことを理由に立ち退いていただく方法はないでしょうか？

一般には営業保証・引っ越し代等を含めた立ち退き料を払って出て頂くのが普通です。かなりの額になるでしょう。
行政などから違法建築の指摘を受け取り壊すような指示があればよりやりやすくなりますが、なかなかそのような指示を出してくれることは少ないです。

＞承諾書を書いていただいて、自己責任という形で住んでいただくというな方法はないでしょうか？

おそらくこのような物があっても、考慮されていくらか責任が軽減されるかもしれませんが、全く責任を逃れられるような物ではないです。

相手はそこで商売をしているとなると引き続き営業したいでしょうから、裁判しても追い出せない可能性もあります。
出て行ってもらうのはかなり困難ですし、法的な責任を逃れるのも難しいです。

むしろその物件及びその土地を有効利用する予定がないのなら、相手に購入してもらえば、大家としての責任はなくなります。
相場より安い価格を提示すれば相手が乗ってくれるかもしれません。
相手が乗ってくれればこの方法が一番よいでしょう。

No.1 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/08/22 14:49

その借主の商売が何かによりますが、もしお客が出入りするような商売をしており、震災で倒壊してお客が死傷するような事になれば、借主と貸主は共に損害賠償責任を問われる可能性があります。

最小限のリスクとコストと言われますが、人命の安全にかかわる事をけちっては、最悪の場合は禄な結果になりませんよ。

コストコストで安全を蔑ろにして、それが世間にばれた時にすべての信用を失って倒産する会社が最近はよくあります。

会社所有との事ですが、万が一の時にその会社にも傷がつきますよ。

本来であれば耐震補強工事をする間は、仮店舗で借りてあげて営業してもらい、営業損失があればそれも保障してあげる、のが順当な手順です。
これらの支出は賃貸収入という不労所得を得るためのコストでありリスクです。

どうしてもそんな金は出したくない（あるいは金がない）なら、安くその借主に売却してしまうのは如何ですか。