契約違反を繰り返す借主の行為について

契約違反を繰り返した挙句、
建物の根幹に関わるような損傷を洗濯の排水ミスによって与え、
それをはじめは、建物の老朽化による漏水によるものだと
１階天井にできたシミの言い訳をしたのですが、

例え建物の老朽化による漏水であっても、放置した借主に
責任があるので修繕費を請求できると弁護士に言われたと話すと、
数日後、家主になんのことわりもなく、自分のリフォーム会社を
使って勝手に修繕しているようなのですが、

これは、もちろん契約違反ですが、
この損傷及び勝手な修繕に対して
借主に何なりか賠償請求ができるでしょうか？

法律や不動産に詳しい方、いらっしゃいましたら
教えて頂けると助かります。
よろしくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： usuitks 回答日時： 2021/06/28 22:41

行政書士で、現在宅建士の登録手続き中の者です。

ご質問の中に、契約違反とありますので、契約に違反した行為をしたとして賠償責任を追及するのが最も簡便かと思いますが、いかがでしょうか。

ただ、仮に賃貸借契約書に、賃貸借物件の補修の負担に関する条項が盛り込まれていなかった場合には、法律（民法など）に基づく賠償責任の追及になります。

ここで、民法では賃貸借契約の目的物に関して、その目的物の使用収益並びに保存に必要となる修理は、賃貸主が負担することとされています。

賃貸借契約では、目的物を借主が使用収益できる権利を持つ代わりに賃料を貸主に払うわけですから、借主に認められた権利を借主が行使できない場合は、目的物の使用収益を維持するための修理などの必要行為は貸主が負担するのが原則となるのはご理解できるかと思います。

では、生じた損害について一切借主に賠償を請求できないのかというとそうではありません。一定の条件を満たせば、貸主は借主に対して生じた損害の賠償を請求できる場合があります。
ここでいう一定の条件とは、借主が目的物に対して負う、善管注意義務に違反したこと、です（民法§400）。つまり賃借人の善管注意義務に違反した故意・過失が認められることが必要となります。

逆に言えば、賃貸借契約の目的物である当該物件につき善管注意義務違反があれば、この違反に基づいて、生じた損害のうち相当な因果関係ないの損害について賠償を求められる可能性が認められます（債務不履行責任　民法§415条）。
なお、この故意過失の立証責任は、賠償を請求する貸主が負います。不明な点や誤った箇所があればご指摘をお願い申し上げます。

この回答へのお礼

明快なご回答誠にありがとうございます。

昨日、明け渡しで大工さんを連れて立ち合い、現状を点検し、
鍵を２本（１本合鍵を作っていたようなので）返却してもらいました。

問題は、１階天井に多いなシミができるような洗濯機の排水ミスを
今年の１月８日起こしていて、それを覆い隠すように、天井全体を
きれいに白くペイントして隠していました。
それで、ペンキを塗ってると言うと、塗ってない！ただきれいに
拭いただけや！と言い張っていましたが、
問題は、天井内部にどれだけカビが生えているかによって
天井の板を剥がして取り換えないといけないので、
補修のことを言うと、ヒステリックになって
話を聞こうとしませんでした。

また、２階に洗濯機、洗面台を持ち込んでいたので、
ベランダにある水道じゃ口を３股の分岐のある蛇口にとりかえて
いたので、それを基通りにして欲しいと言うと、
そんなことしたら水が漏れるだろうが！と言っていました。

どちらにしても、善管注意義務違反で、見積もりが出次第、
修繕費を請求しようと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2021/06/29 10:06

No.4 回答者： Epsilon03 回答日時： 2021/06/27 16:11

借り主は現状復帰が基本ですので、修理によって現状と異なれば損害賠償請求は

可能でしょうね。
しかも貸し主に無断で修理ともなれば、尚更です。
貸し主としては契約解除も可能なはずですから、その辺りは顧問弁護士に相談して
みて下さい。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

既に契約解除していて、今月末までに明渡しと
借主がダメージを与えた箇所について修繕費を負担するという
約束をしていたのですが、どうしても、その洗濯機の排水ミスによる
建物の本体に与えた大きな損害について認めようとせず
修繕費も負担したくなかったので、ずっと責任転嫁していたのが、
「善管注意義務違反」ということで、借主に修繕費を請求できると
弁護士から言われたとメッセージを送ったあとから、
火災保険を使ってか、使わずか、どちらかで修繕を始めたようで、

火災保険の事を電話で問うと「だから、それで、今、
なおしてますやん」と昨日、言っていました。

はぁ？と思いましたが、もしかしたら、自分のリフォーム会社を
使って多額の見積もりを出して火災保険で請求して、
安いコストで見た目だけの修繕をして、差額を懐に頂戴してるのかも
しれません。

顧問弁護士というような人はおりませんので、
全て自分で、ここで質問したり、不動産会社の人に聞いたりして
なんとかしております。

非常に役立つ回答を誠にありがとうございました。

お礼日時：2021/06/27 17:01

No.3 回答者： めぐみん_ 回答日時： 2021/06/27 15:13

No.2です。

自分自身で質問を立てた事なかった（専門家カテ）のでどうなるのか不明ですが、もしかしたら専門家と一般向けの両方から閲覧できるのかもですね。
ややこしくなってしまい申し訳ありません。
⇒確かに昔はOKWAVEと言う別サイトと共用されてましたから、或いはそう言うシステムなのかもしれません。

この回答へのお礼

大丈夫です。
要は、納得いく回答が得られればいいので。
お気になさらずに。

専門家カテというのがあるのを教えてもらっただけでも
ありがたいですので。

お礼日時：2021/06/27 15:26

No.2 回答者： めぐみん_ 回答日時： 2021/06/27 14:53

先ほどリンクを貼っておけばよかったですね。

https://oshiete.goo.ne.jp/professional/

この回答へのお礼

度々ありがとうございます。

その同じリンク先から質問したのですが、
ここは、まだ専門家カテになってなかったでしょうか？

お礼日時：2021/06/27 15:06

No.1 回答者： phj 回答日時： 2021/06/27 14:40

修繕しているなら請求は難しいです。

借主の義務は「建物や造作を傷つけないこと、傷つけた場合は原状復帰してから返却すること」です。契約書にもそのように記載されているはずです。

ただ、普通の人は自分で原状復帰はできません。だから貸主や管理会社が原状復帰の工事を行ってその代金を請求する、と言う形を取っているわけです。

ですので、借主が原状復帰のために自分で原状復帰工事を行うのは何も問題ありません。

なので「もし完全に原状復帰している」なら賠償責任は既に果たしたことになります。

問題なのは「完全な原状復帰」かどうかです。
「建物の根幹にかかわるような損傷」ならそう簡単に直るとは思えませんし、確認が必要です。

なので少なくとも確認作業にかかる経費は請求できます（ただし貸主が建築士などの証明をもらっているなら請求できないです）

もう一つは「1階天井のシミ」でこちらを復旧することは難しいでしょう。ただ、1階の居住者が許可して直しまったなら、こちらも賠償を求めるのは難しいでしょうが、まだ治してないなら、こちらは賠償請求できます。

後は、建物を棄損してから直すまでの「実害」については賠償請求出来るかもしれません。たとえば
・水漏れで生じた1階の被害者のために行った対策などの実働費と慰謝料
・建物が棄損したので、修繕するまで新規の入居者募集を停止せざるを得なかったために生じた実害と慰謝料
・建築物の根幹が棄損し、耐用年数が下がり、財産価値が下がったことによる慰謝料
・上記のようなことを検査・調査・法律相談する際にかかった費用と精神的な慰謝料
などです。

具体的な部分が分からないので、この辺りが出来るかどうかは専門家や法律家と御相談ください。

この回答へのお礼

詳細な回答、誠にありがとうございます。

修繕をきちんとしているかどうかは、明日の明け渡しの時に
大工さんにも立ち会ってもらって確認する予定です。

しかし、修繕に関しては、契約書第１０条に「本物件に造作しようと
する時、事前に当該工事の設計書・仕様書を添付した工事施工願いを
貸主に提出し、書面による貸主の承認を受けなければならない」と
ありますので、契約違反だと思います。

また、この借主は１階店舗の玄関の上部にも、何の申し出もなく
勝手に雨よけテントを取り付けて、先日会ったときに、「これはお金が
かかっているが、取り外した方がいいか？」と聞いてくるような
常識知らずです。

1階の天井に作ったシミは、天井を剥がして中を確認して
カビがはえていたり、柱に損傷がないか等を確認しないと
いけないし、確実にそれくらいの被害が起きているので、
そんな簡単に修繕できるものではないので、
ただペンキでも塗って見た目を繕っているだけの可能性が
あると思っています。

2階建ての木造１軒家で、１階が店舗になっていて、２階が二部屋の
小さな店舗付き住宅で、居住不可、店舗としての使用可で転貸不可の
契約内容だったにもかかわらず、転貸し、２階に居住して洗濯機の
排水ミスを今年の１月に起こして、また借主から詳しい状況を
聞いたところ、１階が水浸しになり、その日は営業ができないほどの
被害だったそうです。

たぶん、ちゃんと修繕しているとは思えないので、
もしくは確認作業に費用がかかるので、その金額は
請求しようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2021/06/27 15:04