管理組合理事長の暴走

Question

昨年に私のマンション管理組合の理事長とやらに就任されたのが、定年退職された元・銀行マン。 
で、この方、若者をやたらと敵視しています。 

うちのマンション上階からタバコの投げ捨てがあったのですが、その理事長さんはうちの親父に 
「てめえの息子だろ。階段の踊り場でよく吸ってるじゃねえか」 
と、仰ったらしいのです。私への疑いが晴れたその後も、
「マンションの10階から上に住んでいる若者がタバコのポイ捨てをしている。名乗り出ろ」 
と書いた張り紙をしているのです。 
なぜ若者に限定するのか、と聞いたところ、 
「大人はそんなことしない。若者に決まっている」 
というご回答。 

そんな理事長さんがこのたび、 
『組合費を滞納した家の水道は止める』 
という取り決めをしました。 

いくらなんでも、ライフラインに手を出してくるほどの暴走っぷりになると、危機感が沸いてきました。
どなたか、この理事長さんを逆なでせずに諫める良い知恵はありませんでしょうか？

junkg7 · Accepted Answer

『組合費を滞納した家の水道は止める』
この様な事は生活手段を奪う事になり、不法行為に近いです。
また、理事長の一存で決められる物ではありません。
仮に何らかの制裁を取り決めるのであれば管理規約の変更が必要でしょう。
水道や電気を止めた場合、逆に訴えられると勝ち目は無いようです。（判例などにより）
その場合理事長個人ではなく、管理組合として対応する事になりかねませんので貴殿等にも影響する事をご認識下さい。

専門家にその様な事は不適切である事を説明してもらいましょう。
理事長様にもう少し区分所有法やマンション標準管理規約の勉強をしてもらい、是正されなければ解任も視野に入れましょう。

mahopie · Answer

まず、質問者の一方的な記載・表現という先入観で全体の印象が固まってしまわないようにしましょう。一般企業を定年退職した人間が管理組合の理事長になり、その独断で自分の名前を表記した上で「名乗り出ろ」という表現での張り紙はすることは有り得ません。

月１回程度の定例の理事会での審議を経て、現状問題点の打開と全住民への注意喚起の為には、必要だという理事会の議事があって初めて理事長名での張り紙ができるという管理規約になっている筈です。マンションという共同財産の資産価値の維持という目的の元で、共用部分へのタバコの吸殻問題の解決という目的に照らせば、通常常識であれば上記内容の張り紙というのは妥当な行動でしょう。（若者を犯人に特定・記載文言という部分については事実確認ができないので判断は保留です。）

また、マンションの管理組合の議決については原則所有者による一戸一票の投票による理事の選任と管理規程に定めた業務範囲を限定しての理事会への運営委託、という形式を取っています。よって管理組合での議事への参加は質問者の父なり母なりしか出来ませんので、管理組合に対して何かの意見表明をしたいのなら、まず父母への説得交渉が出発点になります。

水道代については、おそらくは毎月なり２ケ月毎なりのタームで月々の管理費と合算して銀行口座からの引き落しという形式になっていると推測します。管理組合は水道局に対してマンション全体で一括支払していますので、未払住戸分の利用代金も立て替え払いしている、という事になっています。要するに、特定住戸の管理費の長期滞納＝水道利用代の長期未納＝残り住戸全体で当該住戸の水道代を立て替え、という図式です。仮に、理事長なり理事会の検討している手法が、当該住戸については、管理費未払いを理由に水道代の管理費用との合算集金の手法は止めて、水道局と個別住戸との相対徴収という手法に切り替えた結果、個別住戸と水道局との間で利用料金未払いを理由に水道の供給が止まる、というのなら当該住戸所有者の自業自得、という結論に帰結します。（電気・ガスと同じ）

こういった現状の住戸間での不公平状態の解消に向けて、組合員から投票選出された理事会が、管理規約に照らして実現可能で具体的な拘束力を伴う何かの手段を講じようとしている、というなら特段おかしな話ではないのかもしれません。私の知る限りでは、銀行員という人種は、「規則に書いてないことはしない、規則に定められている事は徹底する」という性質が強そうですので、そういう人物を敵にして戦うのなら、自分の側でも理論武装が必要です。まずは、マンションの管理規約を父親から借り受けて一言一句解読することからスタートしましょう。

bouhan_kun · Answer

理事長がアホでも、その周囲には他の理事もいるでしょう。そいつらは、何やってんでしょうね？

で、まずは文章で、改善点を告知しましょう。水道の停止については、法で対抗できます。そのような判断は、自力回復であり、そもそも無効です。まずは、裁判所に無効の申し立てをする。
で、理事を罷免する。
貴方が立候補する。

どちらにしても、対抗勢力構築が急がれるでしょう。理事への反対派を集めて、大同団結する。罷免するなら、多数決ですから、ネゴとしての多数派工作は不可欠です。

inakano03 · Answer

理事長をクビにした事があります。
理事は権限も無いのに全員クビにされまして。大暴走！
私たちが取ったのは、まず理事長との対話ですが、物別れしました。話し合いすら応じず。
仕方が無いので、その他住民の結束を強める事から。
理事長に知られないように、声をかけて、集まって情報の共有。
皆がどう思っているのか、まずはお互い知るところから。
さらに管理組合の規則を確認。近年のマンションであれば、細部まで決められています。
そして、これは結束して落とすべき、という合意を取り付けられたら、臨時総会の理事長解任を起案。管理組合の規則に則るカタチで区分所有者の署名を用意。このためにもなるべく多くの同意を事前に取り付けます。昨今は、我関せず、が多いので、いきなりくれと言ってもサインしてくれません。なので事前にネゴる。
臨時総会は求められれば開催する義務があるのですが、もし理事長が応じなければ規則に則り理事長抜きで開催でもOK。
あとは議題どおり議事進行し、採決する。この時、次の理事長も事前にネゴを取って、候補を決めておく。
（抽選式の規則なら、そのまま抽選。）
引継ぎでも難航し、１年以上、応じませんでしたが、最後は弁護士立てて、強引に話し合いに持ち込み、示談。
ここまでこじれる事は珍しいとは思いますが。
ここからが回答。
まずは対話でしょう。若者を云々言う方は、同年代以上とは案外話しをします。他の区分所有者、理事で同年代以上の方、出来れば何らかの肩書きがある方が代表して話し合いの場を設けてみてはいかがでしょう。面子を潰さないようにやらないと、拗れます。あくまでも、苦情、文句ではなく、対話、です。

water_mouse · Answer

まったく回答とは関係ないですが。。。

以前私が住んでいたマンションでは、1Fと2Fの間の階段にタバコの吸殻とか空き箱とかのゴミがしょっちゅう落ちてました。
誰でも入れるマンションなので、周りに住んでる若者でも入り込んで、ポイ捨てしているのかと思っていたのですが、ある日、私が仕事から帰ってきたら、その場所で隣の部屋に住んでるおばさん(婆さん?)が携帯で喋りながらタバコをプカプカ吸っているのを発見しました。

それからも、その付近で吸っているのを見かけるのはそのおばさんだけで、他に吸っている人を見かけることはなかったので、犯人はそのおばさんだったんですね。（銘柄も同じでした）

共用部は自宅の中ではないとは言え、自分も毎日往来するところを吸殻で汚しても何とも思わないのかと、あきれたものです。

また、通勤時に駅前とかでタバコのポイ捨てをしている、いい年したサラリーマンの何と多いことか。

若者ではなく大人の方がそういうことをしていた例として、知人の話とでも言って、その理事長に話してあげてください。

2238818 · Answer

分譲マンションの場合、すべて合議制のはずです。理事長には決定権はありません。理事会の決議事項でしょう。とすれば、水を止めたことによる不利益で裁判すると、間違いなく負けますから理事全員の責任になります。総会で決議し管理規約の変更をしている場合は、住民全員の責任にされます。理事長一人が責任をとらされることはありません。その点を、理事長以外の区分所有者で話し合いされたら、居住者同士感情的しこりがあるにしろリコールの選択肢もあると思いますが・・・。

yayoi4736 · Answer

管理組合の臨時総会を開き、多数決で首にする。

管理組合の取り決め事が、非常にちっちゃい字で印刷され、入居時に配られたと思います。多分、管理組合総会は理事長の管轄でないと思いますので、有志を集め開けばよろしいと思います。
開いても、有効投票数みたいなのが決まっていると思いますので、委任状を集めるのもお忘れなく。

管理組合理事長の暴走

『組合費を滞納した家の水道は止める』

まず、質問者の一方的な記載・表現という先入観で全体の印象が固まってしまわないようにしましょう。

理事長がアホでも、その周囲には他の理事もいるでしょう。

理事長をクビにした事があります。

まったく回答とは関係ないですが。

分譲マンションの場合、すべて合議制のはずです。

管理組合の臨時総会を開き、多数決で首にする。

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